Calculateur d'amortissement — Direct vs. Indirect (Pilier 3a)

Qu'est-ce que l'amortissement?

En Suisse, la 2e hypothèque (la partie supérieure à 66,7% de la valeur de nantissement) doit être remboursée dans les 15 ans. Ce remboursement s'appelle amortissement. Deux options s'offrent à vous: l'amortissement direct et indirect.

Amortissement direct

Avec l'amortissement direct, vous remboursez régulièrement une partie de l'hypothèque à la banque. La dette résiduelle diminue, et avec elle la charge d'intérêts. L'inconvénient: à mesure que la dette diminue, la déduction des intérêts sur les dettes dans votre déclaration fiscale diminue également.

Amortissement indirect via le pilier 3a

Avec l'amortissement indirect, au lieu de payer la banque, vous versez dans un compte pilier 3a. L'hypothèque reste inchangée, et le solde 3a est mis en gage auprès de la banque comme garantie. À la fin de la durée (ou à la retraite), vous dissolvez le compte 3a et remboursez l'hypothèque en une seule étape.

L'avantage: vous bénéficiez d'une double déduction fiscale — les intérêts hypothécaires restent entièrement déductibles, et le versement 3a est en plus fiscalement déductible. Le dépôt 3a génère également un rendement.

Quand l'amortissement indirect est-il rentable?

L'amortissement indirect est rentable dans la plupart des cas, surtout quand:

• Vous avez un taux marginal d'imposition élevé (supérieur à 30%)
• Vous utilisez un 3a en titres (ex. VIAC, Finpension) avec un rendement plus élevé
• Le taux hypothécaire est bas (inférieur à 3%)

Plus la différence entre le rendement 3a et le taux hypothécaire est grande, plus l'avantage de l'amortissement indirect est important.

Pilier 3a: Limites et déduction fiscale

Les salariés peuvent verser au maximum CHF 7'258 par an (état 2025/2026) dans le pilier 3a. Ce montant est entièrement déductible du revenu imposable — indépendamment du canton. L'économie fiscale dépend du taux marginal d'imposition personnel et est typiquement de CHF 2'000–3'000 par an.