Edificio vecchio o nuovo: cosa rende di piu?
Oggetto A: Una casa plurifamiliare del 1965 a Soletta, CHF 1'200'000. Sei appartamenti, struttura edilizia solida, ma le cucine risalgono agli anni '90 e le finestre sono a vetro singolo. Entrate lorde da affitto: CHF 72'000 all'anno. Rendimento lordo: 6%.
Oggetto B: Una casa plurifamiliare di nuova costruzione alla periferia di Olten, CHF 2'400'000. Sei appartamenti, standard Minergie, pompa di calore, ventilazione comfort, autorimessa sotterranea. Entrate lorde da affitto: CHF 96'000 all'anno. Rendimento lordo: 4%.
A prima vista la questione e chiara: l'oggetto A rende di piu. Ma chi ragiona cosi commette un errore di valutazione. Perche il rendimento lordo non dice nulla sui costi effettivi, sulla rivalutazione e sul rischio. Solo quando calcoli entrambi gli oggetti su 20 anni vedi quale investimento e realmente migliore.
Ed e esattamente quello che facciamo in questo articolo.
Il prezzo d'acquisto: perche gli edifici vecchi costano meno
Gli edifici vecchi in Svizzera costano nettamente meno al metro quadro rispetto alle nuove costruzioni. I motivi sono evidenti:
- Usura: Un edificio di 60 anni presenta segni di deterioramento. Tubature, finestre, riscaldamento, isolamento. Tutto questo influisce sul valore.
- Stato energetico: Gli edifici piu datati consumano piu energia. In tempi di prezzi energetici crescenti e normative piu severe, questo e un malus.
- Planimetrie: Gli appartamenti degli anni '60 e '70 hanno spesso stanze piccole, bagni stretti e pochi spazi aperti. Non corrispondono piu alle esigenze abitative odierne.
Per gli investitori il prezzo d'acquisto piu basso significa soprattutto una cosa: un rendimento lordo piu elevato. Nel nostro esempio e il 6% (edificio vecchio) contro il 4% (nuova costruzione). Una differenza enorme. Ma il prezzo d'acquisto e solo l'inizio.
Costi di manutenzione: dove il vecchio diventa caro
Il fattore di costo piu grande per gli edifici vecchi sono i costi di manutenzione correnti e futuri. E qui il calcolo inizia a cambiare.
Edificio vecchio: cosa ti aspetta
Una casa plurifamiliare del 1965 mai risanata in modo completo avra probabilmente bisogno nei prossimi 10-15 anni di:
| Voce | Costi stimati |
|---|---|
| Sostituzione finestre (6 appartamenti) | CHF 90'000-120'000 |
| Sostituzione riscaldamento (da gasolio a pompa di calore) | CHF 80'000-120'000 |
| Coibentazione facciata | CHF 100'000-150'000 |
| Risanamento tetto | CHF 60'000-80'000 |
| Rinnovo cucine e bagni | CHF 120'000-180'000 |
| Risanamento elettrico | CHF 40'000-60'000 |
| Totale | CHF 490'000-710'000 |
Sono CHF 500'000-700'000 che devi investire in aggiunta nei primi 15 anni. Con un prezzo d'acquisto di CHF 1'200'000 corrisponde al 40-60% del prezzo. Improvvisamente il rendimento appare diverso.
Nuova costruzione: i primi 15 anni sono economici
Una nuova costruzione con anno di costruzione 2025 non necessita praticamente di investimenti importanti nei primi 15 anni. I costi di manutenzione correnti si limitano a:
- Contratti di servizio (ascensore, riscaldamento, ventilazione): ca. CHF 5'000-8'000 all'anno
- Piccole riparazioni e cambi di inquilino: ca. CHF 3'000-5'000 all'anno
- Accantonamenti per manutenzione futura: ca. CHF 10'000-15'000 all'anno
In 15 anni si accumulano circa CHF 270'000-420'000. Non e poco, ma nettamente meno dei costi di risanamento dell'edificio vecchio.
Entrate da affitto: qualita vs. quantita
Edificio vecchio: rendimento piu alto, ma piu vulnerabile
Gli appartamenti in edifici vecchi generano pigioni piu basse al metro quadro rispetto alle nuove costruzioni. In compenso il rendimento sul prezzo d'acquisto e piu alto. Funziona finche gli appartamenti sono affittati.
Il problema: gli appartamenti in edifici vecchi sono piu difficili da affittare quando il mercato cambia. In un mercato dell'inquilino (eccesso di offerta) gli inquilini scelgono gli appartamenti piu attrattivi. E una nuova costruzione con planimetria moderna, balcone e lavastoviglie batte un appartamento datato con la vasca da bagno nel corridoio.
Nuova costruzione: rendimento piu basso, ma piu stabile
Gli appartamenti di nuova costruzione sono molto richiesti dagli inquilini. Dotazioni moderne, costi accessori bassi (grazie alla migliore efficienza energetica) e planimetrie contemporanee garantiscono alta domanda. Il tasso di sfittanza e tipicamente piu basso rispetto agli edifici vecchi.
Inoltre i costi accessori piu bassi possono essere un argomento di vendita. Un appartamento di nuova costruzione con CHF 150 di costi accessori al mese e piu attrattivo per l'inquilino di un appartamento vecchio con CHF 280, anche se la pigione netta e piu alta. La pigione lorda (inclusi costi accessori) che l'inquilino paga effettivamente e il valore di confronto rilevante.
Rischio di sfittanza: il killer silenzioso del rendimento
La sfittanza e il peggior nemico di ogni calcolo di rendimento. Un appartamento vuoto tre mesi non ti costa solo la pigione mancata, ma anche annunci, visite e possibili commissioni del mediatore.
Edificio vecchio: rischio piu alto
Il tasso di sfittanza in Svizzera nel 2024 era circa l'1.1%. Sembra basso, ma varia fortemente per segmento:
- Nuove costruzioni in posizioni urbane: sotto lo 0.5%
- Appartamenti in edifici vecchi in citta medie: 1.5-3%
- Appartamenti in edifici vecchi in posizioni periferiche: 3-6%
Per il nostro oggetto A a Soletta calcoliamo in modo conservativo 3-4 settimane di sfittanza per cambio di inquilino e un cambio ogni 4-5 anni per appartamento. Ne risulta una sfittanza media di circa l'1.5-2% della pigione lorda.
Nuova costruzione: rischio piu basso
Per l'oggetto B alla periferia di Olten calcoliamo 1-2 settimane di sfittanza per cambio e un cambio ogni 6-8 anni. La sfittanza media e sotto l'1%.
Rivalutazione: dove sta il denaro a lungo termine
Qui la cosa si fa interessante, perche la rivalutazione decide spesso sul rendimento complessivo.
Edificio vecchio: rivalutazione attraverso il risanamento
Un edificio vecchio non risanato ha un potenziale di rivalutazione. Se investi CHF 500'000 in un risanamento completo, il valore dell'immobile potrebbe salire di CHF 600'000-800'000. La differenza e il tuo guadagno, almeno sulla carta.
Funziona perche gli edifici vecchi risanati in buone posizioni combinano il fascino dell'esistente con il comfort moderno. E perche il valore del terreno (che negli edifici vecchi rappresenta spesso una quota maggiore del valore totale) tende a salire.
Nuova costruzione: rivalutazione moderata
Una nuova costruzione e gia allo stato dell'arte. La rivalutazione proviene principalmente dall'andamento generale del mercato e dal valore del terreno. Un incremento di valore sovraproporzionale attraverso prestazioni proprie e difficilmente realizzabile, perche non c'e nulla da migliorare.
In compenso c'e meno rischio che il valore scenda a causa di arretrati di manutenzione. La nuova costruzione invecchia lentamente e uniformemente, mentre l'edificio vecchio senza investimenti perde rapidamente valore.
Calcolare con lo strumento di previsione
Entrambi gli scenari possono essere simulati con lo strumento di previsione. Inserisci i costi di risanamento attesi, gli aumenti delle pigioni e la durata di detenzione prevista e confronta il rendimento complessivo di entrambi gli oggetti su 10, 15 o 20 anni.
Ottimizzazione fiscale: il vantaggio dell'edificio vecchio
Dal punto di vista fiscale gli edifici vecchi hanno un chiaro vantaggio: i costi di manutenzione e ristrutturazione sono deducibili. In Svizzera nella dichiarazione fiscale puoi scegliere se far valere la deduzione forfettaria o i costi effettivi.
Edificio vecchio: deduzioni elevate possibili
In un risanamento completo si generano importi rilevanti di costi di mantenimento del valore. Questi possono essere dedotti dal reddito imponibile. Nei cantoni ad alta pressione fiscale questo puo significare un risparmio fiscale del 30-40% dei costi di manutenzione.
In aggiunta i risanamenti energetici (finestre, coibentazione, sostituzione riscaldamento) sono spesso ulteriormente agevolati fiscalmente. Alcuni cantoni offrono inoltre contributi che riducono ulteriormente i costi netti di risanamento.
Nuova costruzione: poco potenziale di deduzione
Una nuova costruzione genera nei primi anni praticamente nessun costo di manutenzione. Di conseguenza c'e poco da dedurre. La deduzione forfettaria (tipicamente il 10% del valore locativo per edifici sotto i 10 anni, il 20% per quelli piu vecchi) conviene quasi sempre per la nuova costruzione, perche i costi effettivi sono inferiori.
Per un'analisi dettagliata degli aspetti fiscali ti consiglio l'articolo sul calcolo del rendimento immobiliare, che tratta anche l'ottimizzazione fiscale.
Il confronto a 20 anni: il calcolo complessivo
Calcoliamo entrambi gli oggetti su 20 anni.
Oggetto A: Edificio vecchio Soletta
| Voce | Importo |
|---|---|
| Prezzo d'acquisto | CHF 1'200'000 |
| Capitale proprio (25%) | CHF 300'000 |
| Ipoteca (75%) | CHF 900'000 |
| Entrate lorde da affitto (20 anni, 1% di aumento p.a.) | ca. CHF 1'590'000 |
| Costi ipotecari (media 2%, 20 anni) | ca. CHF 360'000 |
| Costi di manutenzione e risanamento | ca. CHF 600'000 |
| Gestione e costi accessori (non ribaltabili) | ca. CHF 120'000 |
| Perdite per sfittanza (2%) | ca. CHF 32'000 |
| Cashflow netto (20 anni) | ca. CHF 478'000 |
| Valore di vendita stimato (dopo risanamento) | ca. CHF 1'800'000 |
| Rivalutazione | ca. CHF 600'000 |
Oggetto B: Nuova costruzione Olten
| Voce | Importo |
|---|---|
| Prezzo d'acquisto | CHF 2'400'000 |
| Capitale proprio (25%) | CHF 600'000 |
| Ipoteca (75%) | CHF 1'800'000 |
| Entrate lorde da affitto (20 anni, 1% di aumento p.a.) | ca. CHF 2'120'000 |
| Costi ipotecari (media 2%, 20 anni) | ca. CHF 720'000 |
| Costi di manutenzione e mantenimento | ca. CHF 350'000 |
| Gestione e costi accessori (non ribaltabili) | ca. CHF 160'000 |
| Perdite per sfittanza (0.8%) | ca. CHF 17'000 |
| Cashflow netto (20 anni) | ca. CHF 873'000 |
| Valore di vendita stimato | ca. CHF 2'900'000 |
| Rivalutazione | ca. CHF 500'000 |
Cosa dicono i numeri?
La nuova costruzione genera in assoluto piu cashflow e una rivalutazione piu alta. Ma richiede il doppio del capitale proprio. Rapportato al capitale proprio investito il calcolo e diverso.
Rendimento sul capitale proprio edificio vecchio: Cashflow CHF 478'000 piu rivalutazione CHF 600'000 su capitale proprio CHF 300'000. Total Return: ca. 360% su 20 anni, circa 7.8% all'anno.
Rendimento sul capitale proprio nuova costruzione: Cashflow CHF 873'000 piu rivalutazione CHF 500'000 su capitale proprio CHF 600'000. Total Return: ca. 229% su 20 anni, circa 6.1% all'anno.
L'edificio vecchio vince, ma solo se il risanamento e ben pianificato e realizzato senza brutte sorprese. Questo e un grande "se".
Per chi e adatto cosa?
L'investitore in edifici vecchi
Sei un investitore in edifici vecchi se:
- Hai esperienza con le ristrutturazioni o sei disposto ad acquisirla
- Vuoi costruire una rete di artigiani affidabili
- Accetti un rischio piu alto per un rendimento piu alto
- Vuoi sfruttare l'ottimizzazione fiscale attraverso i costi di manutenzione
- Trovi piacere nello sviluppare attivamente un oggetto
L'investitore in nuove costruzioni
Sei un investitore in nuove costruzioni se:
- Vuoi dedicare poco tempo alla gestione
- Preferisci cashflow pianificabili e stabili
- Dai importanza a un basso rischio di sfittanza
- Non vuoi correre rischi di risanamento
- Disponi di sufficiente capitale proprio e accetti in cambio una minore volatilita
La strategia ibrida
Molti investitori esperti combinano entrambi gli approcci: una nuova costruzione come fondamento stabile del portafoglio, integrata da uno o due edifici vecchi con potenziale di risanamento. Cosi bilanci stabilita e opportunita di rendimento.
Tre segnali d'allarme per l'edificio vecchio
Non ogni edificio vecchio e un buon investimento. Presta attenzione a questi segnali d'allarme:
1. Amianto e altre contaminazioni. Gli edifici degli anni '60 e '70 contengono frequentemente amianto in pavimenti, adesivi e materiali isolanti. Un risanamento dell'amianto puo far lievitare i costi di CHF 50'000-150'000. Fai realizzare una perizia sulle sostanze nocive prima dell'acquisto.
2. Difetti strutturali. Crepe nei muri portanti, cantine umide, cedimenti nelle fondamenta. Non sono problemi estetici, ma rischi esistenziali. Un ingegnere edile deve verificare prima dell'acquisto.
3. Posizione sfavorevole. Un edificio vecchio in un comune in calo demografico non e un investimento di valore, ma un'operazione in perdita. I costi di risanamento superano la rivalutazione e la sfittanza erode il rendimento.
Conclusione
Edificio vecchio o nuova costruzione? Entrambi possono essere buoni investimenti. L'edificio vecchio offre rendimenti piu alti sul capitale investito, ma richiede piu impegno, esperienza e propensione al rischio. La nuova costruzione offre redditi piu stabili con meno impegno, ma richiede piu capitale proprio e offre meno potenziale di rendimento.
La scelta giusta non dipende dall'oggetto, ma da te. Cosa si adatta al tuo profilo, alla tua esperienza e alla tua strategia? Calcola entrambi gli scenari con lo strumento di previsione prima di decidere. I numeri non mentono.
Domande frequenti
Il rendimento lordo degli edifici vecchi e davvero piu alto di quello delle nuove costruzioni?
Si, di norma. Gli edifici vecchi hanno prezzi d'acquisto piu bassi al metro quadro, il che con pigioni comparabili porta a un rendimento lordo piu alto. Tipicamente il 5-7% per gli edifici vecchi contro il 3-4.5% per le nuove costruzioni. Tuttavia il rendimento lordo non dice nulla sulla redditivita effettiva, perche non considera i costi di manutenzione.
Quanto costa il risanamento di una casa plurifamiliare in Svizzera?
Un risanamento completo di una casa plurifamiliare degli anni '60-'70 costa tipicamente CHF 80'000-120'000 per appartamento. Per una casa con 6 appartamenti sono CHF 500'000-700'000. I costi dipendono fortemente dallo stato dell'edificio, dall'entita dei lavori e dalla regione. I risanamenti energetici possono essere parzialmente sovvenzionati con contributi promozionali.
Quali vantaggi fiscali ha un edificio vecchio rispetto a una nuova costruzione?
I costi di manutenzione e ristrutturazione sono piu alti per gli edifici vecchi e possono essere dedotti dal reddito imponibile. Soprattutto nei risanamenti completi si generano grandi possibilita di deduzione. Inoltre gli interventi energetici sono in molti cantoni ulteriormente agevolati. Per le nuove costruzioni nei primi anni non si generano praticamente costi di manutenzione deducibili, per cui il vantaggio fiscale e esiguo.
Conviene un edificio vecchio in posizione periferica?
Il rischio e alto. In posizioni periferiche con popolazione in calo e sfittanze in aumento, i costi di risanamento possono superare la rivalutazione. Un edificio vecchio conviene soprattutto in posizioni con domanda stabile o crescente, dove il risanamento porta a pigioni piu alte e a una rivalutazione dell'immobile. Nei comuni in calo demografico una nuova costruzione o nessun investimento e la scelta migliore.