Renditeberechnung Immobilie Schweiz: So geht's

Bevor du eine Immobilie als Investition kaufst, solltest du wissen, was sie dir wirklich einbringt. Die Renditeberechnung Immobilie Schweiz ist dabei dein wichtigstes Werkzeug: Sie zeigt dir auf einen Blick, ob ein Objekt finanziell sinnvoll ist oder nicht. In diesem Artikel lernst du, wie du Bruttorendite, Nettorendite und Eigenkapitalrendite Schritt für Schritt berechnest, welche Kosten du nicht vergessen darfst, und was in der Schweiz als gute Rendite gilt.

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Was ist die Rendite einer Immobilie?

Die Rendite einer Immobilie gibt an, wie viel Ertrag du im Verhältnis zum eingesetzten Kapital erzielst. Sie ist das zentrale Vergleichsmassstab für Investitionsentscheide: Lohnt sich diese Liegenschaft? Ist sie besser als eine alternative Anlage?

Für Schweizer Investoren ist die Renditebewertung besonders relevant, weil die Kaufpreise in vielen Regionen sehr hoch sind, und damit auch die Anforderungen an die Qualität der Berechnung steigen. Wer hier ungenau rechnet, riskiert, eine Fehlinvestition zu tätigen.

Es gibt nicht "die eine" Renditekennzahl. Je nach Perspektive und Fragestellung sind verschiedene Masszahlen relevant. Die drei wichtigsten stellst du hier vor.

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Die drei wichtigsten Renditekennzahlen

Bruttorendite

Die Bruttorendite ist die einfachste und am schnellsten berechnete Kennzahl. Sie setzt den Jahresmietertrag ins Verhältnis zum Kaufpreis:

Formel:

Bruttorendite (%) = (Jahresmietertrag / Kaufpreis) × 100

Beispiel:

• Kaufpreis: CHF 800'000
• Monatliche Miete: CHF 2'400 → Jahresmietertrag: CHF 28'800
• Bruttorendite = (28'800 / 800'000) × 100 = 3.6%

Die Bruttorendite eignet sich gut für einen ersten schnellen Vergleich mehrerer Objekte. Sie berücksichtigt jedoch keine Kosten und kann deshalb täuschen. Zwei Objekte mit gleicher Bruttorendite können eine sehr unterschiedliche Nettorendite aufweisen, wenn die Unterhaltskosten stark voneinander abweichen.

Nettorendite

Die Nettorendite geht tiefer und liefert ein realistischeres Bild. Sie berücksichtigt alle laufenden Kosten und verwendet den Einstandspreis inklusive Kaufnebenkosten als Basis:

Formel:

Nettorendite (%) = (Nettomietertrag / Einstandspreis inkl. Nebenkosten) × 100

Der Nettomietertrag ergibt sich aus dem Bruttomietertrag abzüglich:

• Instandhaltungskosten
• Verwaltungskosten
• Leerstandskosten
• Allgemeine Betriebskosten

Beispiel (weitergeführt):

• Jahresmietertrag: CHF 28'800
• Instandhaltung (ca. 0.75%): CHF 6'000
• Verwaltung (ca. 3%): CHF 864
• Leerstand (ca. 3%): CHF 864
• Nettomietertrag: CHF 21'072
• Kaufnebenkosten (ca. 3%): CHF 24'000 → Einstandspreis: CHF 824'000
• Nettorendite = (21'072 / 824'000) × 100 = 2.56%

Wie man sieht, ist die Nettorendite deutlich tiefer als die Bruttorendite. Das ist die Realität vieler Schweizer Liegenschaften. Mit dem immometrics Rendite-Rechner kannst du diese Berechnung automatisiert und detailliert für jedes Objekt durchführen.

Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite ist für die meisten Investoren die relevanteste Zahl: Sie zeigt, wie viel Rendite du auf dein tatsächlich eingesetztes Eigenkapital erzielst:

Formel:

Eigenkapitalrendite (%) = (Jährlicher Reingewinn / Eigenkapital) × 100

Der Hebel entsteht durch die Hypothek: Du finanzierst einen Teil des Kaufpreises mit Fremdkapital und erzielst Mietertrag auf den gesamten Kaufpreis, aber dein Eigenkapital ist deutlich kleiner. Das erhöht die Rendite auf das eingesetzte Kapital erheblich.

Mehr dazu im Vergleich aller drei Renditekennzahlen, inklusive Formeln, Beispiele und einer Diskussion, welche Kennzahl wann relevant ist.

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Beispielrechnung: Schritt für Schritt

Nehmen wir ein konkretes Beispiel durch:

Ausgangslage:

• Kaufpreis: CHF 800'000
• Monatliche Miete: CHF 2'400 (Jahresmietertrag: CHF 28'800)
• Hypothek: 75% = CHF 600'000, Zinssatz 2.0% → Jahreszins: CHF 12'000
• Eigenkapital: 25% = CHF 200'000
• Kaufnebenkosten: CHF 24'000 (3%)
• Laufende Kosten pro Jahr: CHF 7'728 (Unterhalt, Verwaltung, Leerstand)

Schritt 1: Bruttorendite:

(28'800 / 800'000) × 100 = 3.6%

Schritt 2: Nettorendite:

Nettomietertrag: 28'800 - 7'728 = CHF 21'072 Einstandspreis: 800'000 + 24'000 = CHF 824'000 (21'072 / 824'000) × 100 = 2.56%

Schritt 3: Eigenkapitalrendite:

Reingewinn: Nettomietertrag - Hypothekarzins = 21'072 - 12'000 = CHF 9'072 (9'072 / 200'000) × 100 = 4.54%

Das Ergebnis zeigt die Hebelwirkung der Hypothek sehr deutlich: Während die Nettorendite nur 2.56% beträgt, liegt die Eigenkapitalrendite bei 4.54%, fast doppelt so hoch. Das ist der Grund, warum viele Investoren maximal belehnen.

Willst du diese Berechnung für ein eigenes Objekt durchführen? Der immometrics Rendite-Rechner nimmt dir die Rechenarbeit ab.

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Welche Kosten musst du berücksichtigen?

Bei der Renditeberechnung Immobilie Schweiz ist es entscheidend, alle relevanten Kostenpositionen zu erfassen. Diese werden häufig unterschätzt:

Kaufnebenkosten (einmalig):

• Handänderungssteuer: je nach Kanton 1 bis 3% des Kaufpreises
• Notargebühren und Grundbucheintrag: ca. 0.5 bis 1%
• Beurkundungsgebühren, Grundpfandrecht: weitere 0.5%
• Gesamtkosten: oft 2 bis 4% des Kaufpreises

Instandhaltung und Unterhalt:

• Faustregel: 0.5 bis 1% des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr
• Bei älteren Gebäuden eher 1 bis 1.5%
• Unvorhergesehene Reparaturen immer einplanen

Verwaltungskosten:

• Selbstverwaltung spart Geld, kostet aber Zeit
• Externe Verwaltung: ca. 3 bis 5% des Mietertrags

Leerstand:

• Selbst bei guter Lage: 2 bis 5% Leerstandsquote einkalkulieren
• Mieterwechsel, Sanierungen, Kündigungsfristen

STWE-Erneuerungsfonds (bei Stockwerkeigentum):

• Obligatorische Beiträge an den Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft
• Typisch: 0.3 bis 0.6% des Gebäudewerts pro Jahr
• Oft unterschätzt, aber relevant für die Nettorendite

Wie sich all diese Kostenpositionen auf deinen monatlichen Cashflow auswirken, zeigt unser Artikel zur Cashflow-Berechnung einer Renditeliegenschaft. Zusätzlich beeinflussen Steuern deine Rendite: Schuldzinsen und Unterhalt sind abzugsfähig, Mieteinnahmen müssen versteuert werden. Mehr dazu im Artikel Steuern bei Renditeliegenschaften.

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Was ist eine gute Rendite in der Schweiz?

Als grobe Orientierung gilt in der Schweiz:

• Bruttorendite unter 3%: Schwierig zu rechtfertigen, die Kosten fressen den Ertrag auf
• Bruttorendite 3 bis 4%: Marktüblicher Bereich für Qualitätsobjekte in urbanen Lagen
• Bruttorendite über 4%: Attraktiv, aber kritisch prüfen: Warum ist das Objekt günstiger bewertet?

Regionale Unterschiede sind gross:

In Zürich und Genf sind Bruttorenditen von 2.5 bis 3.5% die Regel. Die hohe Nachfrage und tiefen Leerstandsrisiken rechtfertigen tiefere Renditen. In ländlichen Regionen oder strukturschwachen Gebieten sind 4 bis 5% möglich, aber das Leerstandsrisiko und die Preisentwicklung können die Rechnung kippen.

Aktueller Marktkontext:

Mit gestiegenen Hypothekarzinsen (nach Jahren von Negativzinsen) ist die Eigenkapitalrendite für viele Objekte unter Druck geraten. Objekte, die bis 2022 mit 1% Hypothekarzins noch attraktiv gerechnet haben, sehen bei 2 bis 2.5% deutlich weniger interessant aus. Deshalb lohnt es sich, die Berechnung mit dem immometrics Rendite-Rechner immer mit den aktuellen Zinssätzen zu machen. Bevor du kaufst, empfiehlt sich ausserdem ein Blick auf die Tragbarkeitsrechnung für Renditeobjekte. Denn ohne Bankfinanzierung läuft nichts.

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Häufige Fragen

Was ist eine gute Rendite für Immobilien in der Schweiz?

Als Faustregel gilt: Eine Bruttorendite von mindestens 3.5 bis 4% ist ein guter Ausgangspunkt. In städtischen Lagen wie Zürich sind 3 bis 3.5% oft der Marktstandard. Wichtiger als die absolute Zahl ist, dass du alle Kosten korrekt einrechnest und die Nettorendite positiv bleibt.

Welche Kosten muss ich bei der Renditeberechnung berücksichtigen?

Neben dem Kaufpreis kommen Kaufnebenkosten (Handänderungssteuer, Notar, Grundbuch) von rund 2 bis 4% hinzu. Laufend musst du Instandhaltung (0.5 bis 1% pro Jahr), Verwaltungskosten, Leerstand und, bei Stockwerkeigentum, Erneuerungsfondsbeiträge einrechnen.

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?

Die Bruttorendite setzt den Jahresmietertrag einfach zum Kaufpreis ins Verhältnis, ohne Kosten. Die Nettorendite zieht alle Bewirtschaftungskosten ab und verwendet den Einstandspreis inklusive Nebenkosten. Die Nettorendite ist daher aussagekräftiger, aber auch aufwändiger zu berechnen.

Wie berechne ich die Eigenkapitalrendite?

Du berechnest zuerst deinen jährlichen Reingewinn: Nettomietertrag minus Hypothekarzinsen. Diesen Reingewinn teilst du durch dein eingesetztes Eigenkapital und multiplizierst mit 100. Die Eigenkapitalrendite ist fast immer höher als die Nettorendite, dank der Hebelwirkung der Hypothek.

Was muss ich vor dem Kauf einer Renditeliegenschaft prüfen?

Neben der Renditeberechnung gibt es zahlreiche weitere Punkte: Gebäudezustand, Mietsituation, Finanzierbarkeit, Lage und rechtliche Aspekte. Unsere Checkliste für den Kauf einer Renditeliegenschaft führt dich durch alle wichtigen Prüfpunkte.