Objekt A: Ein Mehrfamilienhaus von 1965 in Solothurn, CHF 1'200'000. Sechs Wohnungen, solide Bausubstanz, aber die Küchen stammen aus den Neunzigern und die Fenster sind einfach verglast. Bruttomieteinnahmen: CHF 72'000 pro Jahr. Bruttorendite: 6 Prozent.

Objekt B: Ein Neubau-MFH am Stadtrand von Olten, CHF 2'400'000. Sechs Wohnungen, Minergie-Standard, Wärmepumpe, Komfortlüftung, Tiefgarage. Bruttomieteinnahmen: CHF 96'000 pro Jahr. Bruttorendite: 4 Prozent.

Auf den ersten Blick ist die Sache klar: Objekt A bringt mehr Rendite. Doch wer so rechnet, macht einen Denkfehler. Denn die Bruttorendite sagt nichts über die tatsächlichen Kosten, die Wertentwicklung und das Risiko. Erst wenn du beide Objekte über 20 Jahre hinweg durchrechnest, zeigt sich, welches Investment wirklich besser abschneidet.

Genau das tun wir in diesem Beitrag.

Der Kaufpreis: Warum Altbauten günstiger sind

Altbauten sind in der Schweiz pro Quadratmeter deutlich günstiger als Neubauten. Die Gründe liegen auf der Hand:

Abnutzung: Ein 60 Jahre altes Gebäude hat Verschleiss. Leitungen, Fenster, Heizung, Dämmung. All das beeinflusst den Wert.
Energetischer Zustand: Ältere Gebäude verbrauchen mehr Energie. In Zeiten steigender Energiepreise und verschärfter Vorschriften ist das ein Malus.
Grundrisse: Wohnungen aus den 1960er und 1970er Jahren haben oft kleine Zimmer, enge Bäder und wenig offene Flächen. Das entspricht nicht mehr den heutigen Wohnbedürfnissen.

Für Investoren bedeutet der tiefere Kaufpreis aber vor allem eines: eine höhere Bruttorendite. Bei unserem Beispiel liegt sie bei 6 Prozent (Altbau) gegenüber 4 Prozent (Neubau). Das ist ein massiver Unterschied. Doch der Kaufpreis ist nur der Anfang.

Instandhaltungskosten: Wo der Altbau teuer wird

Der grösste Kostenfaktor bei Altbauten sind die laufenden und zukünftigen Instandhaltungskosten. Und hier beginnt die Rechnung zu kippen.

Altbau: Was auf dich zukommt

Ein Mehrfamilienhaus von 1965, das nie umfassend saniert wurde, braucht in den nächsten 10 bis 15 Jahren voraussichtlich:

Position	Geschätzte Kosten
Fensterersatz (6 Wohnungen)	CHF 90'000 bis CHF 120'000
Heizungsersatz (Öl auf Wärmepumpe)	CHF 80'000 bis CHF 120'000
Fassadendämmung	CHF 100'000 bis CHF 150'000
Dachsanierung	CHF 60'000 bis CHF 80'000
Küchen- und Bäder-Erneuerung	CHF 120'000 bis CHF 180'000
Elektro-Sanierung	CHF 40'000 bis CHF 60'000
Total	CHF 490'000 bis CHF 710'000

Das sind CHF 500'000 bis CHF 700'000, die du über die ersten 15 Jahre zusätzlich investieren musst. Bei einem Kaufpreis von CHF 1'200'000 entspricht das 40 bis 60 Prozent des Kaufpreises. Plötzlich sieht die Rendite anders aus.

Neubau: Die ersten 15 Jahre sind günstig

Ein Neubau mit Baujahr 2025 braucht in den ersten 15 Jahren praktisch keine grösseren Investitionen. Die laufenden Instandhaltungskosten beschränken sich auf:

Serviceverträge (Lift, Heizung, Lüftung): ca. CHF 5'000 bis CHF 8'000 pro Jahr
Kleinreparaturen und Mieterwechsel: ca. CHF 3'000 bis CHF 5'000 pro Jahr
Rückstellungen für späteren Unterhalt: ca. CHF 10'000 bis CHF 15'000 pro Jahr

Über 15 Jahre summiert sich das auf rund CHF 270'000 bis CHF 420'000. Das ist zwar nicht nichts, aber deutlich weniger als die Sanierungskosten des Altbaus.

Mieteinnahmen: Qualität vs. Quantität

Altbau: Höhere Rendite, aber verletzlicher

Altbauwohnungen erzielen pro Quadratmeter tiefere Mieten als Neubauten. Dafür ist die Rendite auf den Kaufpreis höher. Das funktioniert, solange die Wohnungen vermietet sind.

Das Problem: Altbauwohnungen sind schwieriger zu vermieten, wenn der Markt kippt. In einem Mietermarkt (Überangebot) suchen sich Mieter die attraktivsten Wohnungen aus. Und ein Neubau mit modernem Grundriss, Balkon und Geschirrspüler schlägt eine Altbauwohnung mit Badewanne im Gang.

Neubau: Tiefere Rendite, aber stabiler

Neubauwohnungen sind bei Mietern beliebt. Moderne Ausstattung, tiefe Nebenkosten (dank besserer Energieeffizienz) und zeitgemässe Grundrisse sorgen für hohe Nachfrage. Die Leerstandsquote ist typischerweise tiefer als bei Altbauten.

Zudem können die tieferen Nebenkosten ein Verkaufsargument sein. Eine Neubauwohnung mit CHF 150 Nebenkosten pro Monat ist für den Mieter attraktiver als eine Altbauwohnung mit CHF 280 Nebenkosten, selbst wenn die Nettomiete höher ist. Die Bruttomiete (inklusive Nebenkosten), die der Mieter tatsächlich zahlt, ist der relevante Vergleichswert.

Leerstandsrisiko: Der stille Renditerkiller

Leerstand ist der grösste Feind jeder Renditeberechnung. Eine Wohnung, die drei Monate leer steht, kostet dich nicht nur die entgangene Miete, sondern auch Inserate, Besichtigungen und möglicherweise Maklerhonorare.

Altbau: Höheres Risiko

Die Leerstandsquote in der Schweiz lag 2024 bei rund 1.1 Prozent. Das klingt tief, variiert aber stark nach Segment:

Neubauwohnungen in urbanen Lagen: unter 0.5 Prozent
Altbauwohnungen in mittelgrossen Städten: 1.5 bis 3 Prozent
Altbauwohnungen in peripheren Lagen: 3 bis 6 Prozent

Für unser Objekt A in Solothurn rechnen wir konservativ mit 3 bis 4 Wochen Leerstand pro Mieterwechsel und einem Mieterwechsel alle 4 bis 5 Jahre pro Wohnung. Das ergibt einen durchschnittlichen Leerstand von rund 1.5 bis 2 Prozent der Bruttomiete.

Neubau: Tieferes Risiko

Für Objekt B am Stadtrand von Olten rechnen wir mit 1 bis 2 Wochen Leerstand pro Mieterwechsel und einem Wechsel alle 6 bis 8 Jahre. Der durchschnittliche Leerstand liegt bei unter 1 Prozent.

Wertsteigerung: Wo das Geld langfristig steckt

Hier wird es spannend, denn die Wertsteigerung entscheidet oft über die Gesamtrendite.

Altbau: Wertsteigerung durch Sanierung

Ein unsanierter Altbau hat Wertsteigerungspotential. Wenn du CHF 500'000 in eine Gesamtsanierung investierst, steigt der Wert der Liegenschaft möglicherweise um CHF 600'000 bis CHF 800'000. Die Differenz ist dein Gewinn, zumindest auf dem Papier.

Das funktioniert, weil sanierte Altbauten in guten Lagen den Charm des Bestands mit modernem Komfort verbinden. Und weil der Landwert (der bei Altbauten oft einen höheren Anteil am Gesamtwert ausmacht) tendenziell steigt.

Neubau: Moderate Wertsteigerung

Ein Neubau ist bereits auf dem neuesten Stand. Die Wertsteigerung kommt hauptsächlich aus der allgemeinen Marktentwicklung und dem Landwert. Eine überproportionale Steigerung durch Eigenleistung ist kaum möglich, weil es nichts zu verbessern gibt.

Dafür besteht weniger Risiko, dass der Wert durch Sanierungsstau sinkt. Der Neubau altert langsam und gleichmässig, während der Altbau ohne Investitionen rapide an Wert verliert.

Mit dem Prognose-Tool durchrechnen

Beide Szenarien lassen sich mit dem Prognose-Tool durchspielen. Gib die erwarteten Sanierungskosten, Mietsteigerungen und die geplante Haltedauer ein und vergleiche die Gesamtrendite beider Objekte über 10, 15 oder 20 Jahre.

Steueroptimierung: Der Altbau-Vorteil

Steuerlich haben Altbauten einen klaren Vorteil: Unterhalts- und Renovationskosten sind abzugsfähig. In der Schweiz kannst du bei der Steuererklärung wählen, ob du den Pauschalabzug oder die tatsächlichen Kosten geltend machst.

Altbau: Hohe Abzüge möglich

Bei einer Gesamtsanierung fallen grosse Beträge an werterhaltenden Kosten an. Diese können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. In Hochsteuerkantonen kann das eine Steuerersparnis von 30 bis 40 Prozent der Unterhaltskosten bedeuten.

Zusätzlich sind energetische Sanierungen (Fenster, Dämmung, Heizungsersatz) oft zusätzlich steuerlich begünstigt. Einige Kantone bieten zudem Förderbeiträge an, die die Netto-Sanierungskosten weiter senken.

Neubau: Wenig Abzugspotential

Ein Neubau generiert in den ersten Jahren kaum Unterhaltskosten. Entsprechend gibt es wenig abzuziehen. Der Pauschalabzug (typischerweise 10 Prozent des Mietwerts bei Gebäuden unter 10 Jahren, 20 Prozent bei älteren) lohnt sich beim Neubau fast immer, weil die tatsächlichen Kosten tiefer sind.

Für eine detaillierte Analyse der steuerlichen Aspekte empfehle ich den Beitrag zur Renditeberechnung von Immobilien, der auch auf die Steueroptimierung eingeht.

Der 20-Jahres-Vergleich: Die Gesamtrechnung

Rechnen wir beide Objekte über 20 Jahre durch.

Objekt A: Altbau Solothurn

Position	Betrag
Kaufpreis	CHF 1'200'000
Eigenkapital (25%)	CHF 300'000
Hypothek (75%)	CHF 900'000
Bruttomieteinnahmen (20 Jahre, 1% Steigerung p.a.)	ca. CHF 1'590'000
Hypothekarkosten (Ø 2%, 20 Jahre)	ca. CHF 360'000
Unterhalts- und Sanierungskosten	ca. CHF 600'000
Verwaltung und Nebenkosten (nicht umlagefähig)	ca. CHF 120'000
Leerstandsverluste (2%)	ca. CHF 32'000
Netto-Cashflow (20 Jahre)	ca. CHF 478'000
Geschätzter Verkaufswert (nach Sanierung)	ca. CHF 1'800'000
Wertsteigerung	ca. CHF 600'000

Objekt B: Neubau Olten

Position	Betrag
Kaufpreis	CHF 2'400'000
Eigenkapital (25%)	CHF 600'000
Hypothek (75%)	CHF 1'800'000
Bruttomieteinnahmen (20 Jahre, 1% Steigerung p.a.)	ca. CHF 2'120'000
Hypothekarkosten (Ø 2%, 20 Jahre)	ca. CHF 720'000
Unterhalts- und Instandhaltungskosten	ca. CHF 350'000
Verwaltung und Nebenkosten (nicht umlagefähig)	ca. CHF 160'000
Leerstandsverluste (0.8%)	ca. CHF 17'000
Netto-Cashflow (20 Jahre)	ca. CHF 873'000
Geschätzter Verkaufswert	ca. CHF 2'900'000
Wertsteigerung	ca. CHF 500'000

Was sagen die Zahlen?

Der Neubau liefert absolut mehr Cashflow und eine höhere Wertsteigerung. Aber: Er erfordert doppelt so viel Eigenkapital. Bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital sieht die Rechnung anders aus.

Eigenkapitalrendite Altbau: Cashflow CHF 478'000 plus Wertsteigerung CHF 600'000 auf Eigenkapital CHF 300'000. Total Return: ca. 360 Prozent über 20 Jahre, rund 7.8 Prozent pro Jahr.

Eigenkapitalrendite Neubau: Cashflow CHF 873'000 plus Wertsteigerung CHF 500'000 auf Eigenkapital CHF 600'000. Total Return: ca. 229 Prozent über 20 Jahre, rund 6.1 Prozent pro Jahr.

Der Altbau gewinnt, aber nur wenn die Sanierung gut geplant und ohne böse Überraschungen durchgeführt wird. Das ist ein grosses "Wenn".

Für wen eignet sich was?

Der Altbau-Investor

Du bist ein Altbau-Investor, wenn du:

Erfahrung mit Renovationen hast oder bereit bist, sie aufzubauen
Ein Netzwerk an zuverlässigen Handwerkern aufbauen willst
Höheres Risiko für höhere Rendite akzeptierst
Steueroptimierung durch Unterhaltskosten nutzen möchtest
Freude daran hast, ein Objekt aktiv zu entwickeln

Der Neubau-Investor

Du bist ein Neubau-Investor, wenn du:

Wenig Zeit für die Bewirtschaftung aufwenden willst
Planbare, stabile Cashflows bevorzugst
Auf tiefes Leerstandsrisiko Wert legst
Kein Sanierungsrisiko eingehen möchtest
Über genügend Eigenkapital verfügst und dafür geringere Volatilität akzeptierst

Die Hybridstrategie

Viele erfahrene Investoren kombinieren beide Ansätze: Ein Neubau als stabiles Fundament des Portfolios, ergänzt um einen oder zwei Altbauten mit Sanierungspotential. So balancierst du Stabilität und Renditechancen.

Drei Warnsignale beim Altbau

Nicht jeder Altbau ist ein gutes Investment. Achte auf diese Warnsignale:

1. Asbest und andere Altlasten. Gebäude aus den 1960er und 1970er Jahren enthalten häufig Asbest in Bodenbelägen, Klebstoffen und Dämmmaterialien. Eine Asbestsanierung kann die Kosten um CHF 50'000 bis CHF 150'000 erhöhen. Lass vor dem Kauf ein Schadstoffgutachten erstellen.

2. Strukturelle Mängel. Risse in tragenden Wänden, feuchte Keller, Setzungen im Fundament. Das sind keine kosmetischen Probleme, sondern existenzielle Risiken. Ein Bauingenieur muss vor dem Kauf drüberschauen.

3. Ungünstige Lage. Ein Altbau in einer schrumpfenden Gemeinde ist kein Value-Investment, sondern ein Verlustgeschäft. Die Sanierungskosten übersteigen die Wertsteigerung, und der Leerstand frisst die Rendite auf.

Fazit

Altbau oder Neubau? Beide können gute Investments sein. Der Altbau bietet höhere Renditen auf das eingesetzte Kapital, verlangt aber mehr Einsatz, Erfahrung und Risikobereitschaft. Der Neubau liefert stabilere Erträge mit weniger Aufwand, erfordert aber mehr Eigenkapital und bietet weniger Renditepotential.

Die richtige Wahl hängt nicht vom Objekt ab, sondern von dir. Was passt zu deinem Profil, deiner Erfahrung und deiner Strategie? Rechne beide Szenarien mit dem Prognose-Tool durch, bevor du dich entscheidest. Die Zahlen lügen nicht.

Häufig gestellte Fragen

Ist die Bruttorendite bei Altbauten wirklich höher als bei Neubauten?

Ja, in der Regel schon. Altbauten haben tiefere Kaufpreise pro Quadratmeter, was bei vergleichbaren Mieten zu einer höheren Bruttorendite führt. Typisch sind 5 bis 7 Prozent bei Altbauten gegenüber 3 bis 4.5 Prozent bei Neubauten. Allerdings sagt die Bruttorendite nichts über die tatsächliche Rentabilität, weil sie die Instandhaltungskosten nicht berücksichtigt.

Wie viel kostet die Sanierung eines Mehrfamilienhauses in der Schweiz?

Eine umfassende Sanierung eines MFH aus den 1960er bis 1970er Jahren kostet typischerweise CHF 80'000 bis CHF 120'000 pro Wohnung. Bei einem 6-Familien-Haus sind das CHF 500'000 bis CHF 700'000. Die Kosten hängen stark vom Zustand des Gebäudes, dem Umfang der Arbeiten und der Region ab. Energetische Sanierungen können teilweise durch Fördergelder subventioniert werden.

Welche Steuervorteile hat ein Altbau gegenüber einem Neubau?

Unterhalts- und Renovationskosten sind bei Altbauten höher und können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Besonders bei Gesamtsanierungen entstehen grosse Abzugsmöglichkeiten. Zudem sind energetische Massnahmen in vielen Kantonen zusätzlich begünstigt. Beim Neubau fallen in den ersten Jahren kaum abzugsfähige Unterhaltskosten an, weshalb der steuerliche Vorteil gering ist.

Lohnt sich ein Altbau in einer peripheren Lage?

Das Risiko ist hoch. In peripheren Lagen mit sinkender Bevölkerung und steigenden Leerständen können die Sanierungskosten die Wertsteigerung übersteigen. Ein Altbau lohnt sich vor allem in Lagen mit stabiler oder wachsender Nachfrage, wo die Sanierung zu höheren Mieten und einer Wertsteigerung der Liegenschaft führt. In schrumpfenden Gemeinden ist ein Neubau oder gar kein Investment die bessere Wahl.

Altbau oder Neubau: Was bringt mehr Rendite?