Marco sass an einem Freitagabend am Küchentisch und scrollte durch ImmoScout24. Seit Monaten hatte er sich mit dem Gedanken beschäftigt, eine Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen. Die Zinsen waren tief, sein Sparkonto warf praktisch nichts ab, und sein Arbeitskollege hatte ihm erzählt, wie er mit einer Einzimmerwohnung in Zürich «locker 5% Rendite» mache. An diesem Abend fand Marco sie: eine 3.5-Zimmer-Wohnung in Winterthur für CHF 620'000. Inseriert mit einer Bruttorendite von 4.8%. Das klang gut. Sehr gut sogar.

Sechs Monate später sass Marco wieder am Küchentisch. Diesmal nicht mit Begeisterung, sondern mit einem Ordner voller Rechnungen, die er so nicht erwartet hatte. Die Wohnung war gekauft, vermietet, und trotzdem war der Cashflow negativ. Was war passiert?

Diese Geschichte basiert auf realen Erfahrungen von Erstinvestoren in der Schweiz. Die Details sind anonymisiert, aber die Fehler sind typisch. Und genau deshalb lohnt es sich, sie durchzugehen.

Die verlockende Bruttorendite

Marcos erster Fehler war der häufigste: Er hat sich von der Bruttorendite blenden lassen. Das Inserat zeigte CHF 29'760 Jahresmieteinnahmen bei einem Kaufpreis von CHF 620'000. Das ergibt rechnerisch 4.8% Bruttorendite. Auf den ersten Blick eine solide Zahl.

Was Marco nicht bedacht hat: Die Bruttorendite ist nur eine Überschlagsrechnung. Sie ignoriert sämtliche Kosten, die zwischen Mieteinnahmen und dem, was tatsächlich auf deinem Konto landet, stehen. Und diese Kosten sind bei einer Renditeliegenschaft erheblich.

Wenn du die Unterschiede zwischen Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite genau verstehen willst, lies unseren ausführlichen Vergleich der drei Kennzahlen. Die Kurzversion: Nur die Eigenkapitalrendite zeigt dir, was du wirklich auf dein eingesetztes Kapital verdienst.

Fehler Nr. 1: Die vergessenen Nebenkosten

Marcos Kalkulation sah so aus:

Kaufpreis: CHF 620'000
Jahresmieteinnahmen: CHF 29'760
Bruttorendite: 4.8%

Was fehlte:

Kaufnebenkosten: Handänderungssteuer, Notarkosten und Grundbuchgebühren summierten sich auf rund CHF 18'600 (ca. 3% des Kaufpreises). In manchen Kantonen liegt dieser Wert noch höher.
Verwaltungskosten: Marco wollte die Verwaltung selbst machen. Nach drei Monaten mit Mieteranfragen, Handwerker-Koordination und Abrechnungen engagierte er eine professionelle Verwaltung für CHF 1'800 pro Jahr.
Rückstellungen: Für Unterhalt und Renovationen sollte man jährlich 0.5 bis 1% des Gebäudeversicherungswerts einplanen. Bei Marcos Wohnung waren das rund CHF 3'500 pro Jahr.
Gebäudeversicherung und Nebenkosten-Ausfälle: Nicht alle Nebenkosten lassen sich vollständig auf die Mieter umlegen. Rund CHF 1'200 pro Jahr blieben an Marco hängen.

Plötzlich schmolzen seine CHF 29'760 Mieteinnahmen auf einen Nettoertrag von rund CHF 23'260 zusammen. Die Nettorendite lag bei 3.6% statt 4.8%. Und darin war die Hypothekarbelastung noch nicht einmal enthalten.

Fehler Nr. 2: Die Mieterstruktur nicht geprüft

Marco hatte sich die Wohnung angeschaut, die Lage beurteilt und die Zahlen geprüft. Was er nicht gemacht hat: den bestehenden Mietvertrag und die Mieterstruktur unter die Lupe nehmen.

Die Wohnung war an ein älteres Ehepaar vermietet, das seit 14 Jahren dort wohnte. Der Mietvertrag stammte aus einer Zeit mit deutlich tieferen Mietzinsen. Die aktuelle Miete lag rund 15% unter dem Marktniveau. Das wusste Marco beim Kauf nicht.

Noch problematischer: Bei einem Eigentümerwechsel hat der Mieter in der Schweiz ein Recht, den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme anzufechten. Hätte Marco versucht, die Miete sofort zu erhöhen, wäre das Risiko einer Anfechtung hoch gewesen.

Das Learning: Vor dem Kauf immer den bestehenden Mietvertrag prüfen. Wie hoch ist die aktuelle Miete im Vergleich zum Markt? Seit wann läuft der Vertrag? Gibt es Kündigungsfristen, die eine Anpassung verzögern? Unsere Kaufcheckliste für Renditeliegenschaften deckt genau diese Punkte ab.

Fehler Nr. 3: Nur ein Finanzierungsangebot eingeholt

Marco ging zu seiner Hausbank, der Bank, bei der er seit seiner Lehre ein Konto hatte. Er bekam ein Angebot für eine Festhypothek über 5 Jahre zu 1.85%. Das klang vernünftig, also unterschrieb er.

Was Marco nicht wusste: Für Renditeliegenschaften verlangen Banken in der Regel höhere Zinsen als für selbstbewohntes Eigentum. Und die Konditionen variieren stark von Anbieter zu Anbieter. Eine Offerte bei einer Versicherung oder einer anderen Bank hätte ihm möglicherweise 0.2 bis 0.3 Prozentpunkte gespart.

Bei einer Hypothek von CHF 465'000 (75% Belehnung) bedeuten 0.25 Prozentpunkte Unterschied rund CHF 1'160 pro Jahr. Über die gesamte Laufzeit von 5 Jahren sind das CHF 5'800, die Marco hätte sparen können.

Fehler Nr. 4: Keine Szenario-Rechnung gemacht

Marco hatte seine Kalkulation auf dem Papier gemacht. Eine Spalte Einnahmen, eine Spalte Ausgaben. Was er nicht gemacht hat: verschiedene Szenarien durchspielen.

Was passiert, wenn die Wohnung zwei Monate leer steht? Was, wenn die Heizung in drei Jahren ersetzt werden muss? Was, wenn die Zinsen bei der Erneuerung der Hypothek bei 3.5% statt 1.85% liegen?

Genau für solche Fragen gibt es den immometrics Prognose-Rechner. Du gibst deine Eckdaten ein und bekommst eine vollständige Cashflow-Prognose über 10, 20 oder 30 Jahre. Mit verschiedenen Szenarien für Zinsentwicklung, Leerstand und Wertsteigerung. So siehst du sofort, ob deine Investition auch unter ungünstigen Bedingungen noch aufgeht.

Was Marco am Ende gelernt hat

Nach einem Jahr als Vermieter hat Marco seine Lektion gelernt. Die Wohnung war kein Fehlkauf, aber die Rendite war deutlich tiefer als erwartet. Hier sind seine wichtigsten Erkenntnisse:

1. Die Bruttorendite ist nur der Anfang

Sie eignet sich zum schnellen Vergleich von Objekten, aber nicht als Entscheidungsgrundlage. Mindestens die Nettorendite, besser noch die Eigenkapitalrendite, sollte deine Basis sein.

2. Kaufnebenkosten gehören in die Kalkulation

Handänderungssteuer, Notar, Grundbuch: Je nach Kanton kommen 2 bis 5% des Kaufpreises dazu. Diese Kosten senken deine Rendite vom ersten Tag an.

3. Mietverträge lesen, bevor du unterschreibst

Ein bestehendes Mietverhältnis kann ein Vorteil sein (kein Leerstand) oder ein Nachteil (unter Marktmiete, unkündbar). Prüfe es vor dem Kauf, nicht danach.

4. Mindestens drei Finanzierungsangebote einholen

Banken, Versicherungen, Pensionskassen: Die Konditionen für Renditeliegenschaften variieren stark. Jeder eingesparte Basispunkt fliesst direkt in deinen Cashflow.

5. Szenarien durchrechnen

Der beste Zeitpunkt für Stressszenarien ist vor dem Kauf. Was passiert bei Leerstand? Bei steigenden Zinsen? Bei einer unerwarteten Sanierung? Wer diese Fragen vorher beantwortet, schläft nachher besser.

6. Rücklagen bilden

Plane von Anfang an Rückstellungen für Unterhalt und unvorhergesehene Ausgaben ein. Ein guter Richtwert liegt bei 0.5 bis 1% des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr.

Die Rechnung, die Marco hätte machen sollen

Schauen wir uns an, wie Marcos Kalkulation hätte aussehen sollen:

Einnahmen:

Jahresmieteinnahmen: CHF 29'760
Abzüglich 1 Monat Leerstandreserve: CHF -2'480
Effektive Einnahmen: CHF 27'280

Ausgaben:

Hypothekarzins (1.85% auf CHF 465'000): CHF 8'603
Nebenkosten nicht umlagefähig: CHF 1'200
Verwaltung: CHF 1'800
Rückstellungen Unterhalt: CHF 3'500
Versicherungen: CHF 600
Total Ausgaben: CHF 15'703

Cashflow vor Steuern: CHF 11'577

Eigenkapitalrendite: CHF 11'577 / CHF 173'600 (EK + Kaufnebenkosten) = 6.7%

Diese Rechnung ist realistischer. Und sie zeigt: Die Investition ist grundsätzlich solide. Marcos Problem war nicht die Wohnung, sondern seine Erwartungshaltung. Wer mit falschen Zahlen rechnet, ist zwangsläufig enttäuscht, auch wenn das Investment objektiv funktioniert.

Willst du diese Rechnung für dein eigenes Objekt durchspielen? Der immometrics Rechner macht genau das, inklusive Steuereffekte, Amortisation und langfristiger Prognose.

Für wen lohnt sich die erste Wohnung als Kapitalanlage?

Nicht für jeden ist eine Immobilie als Kapitalanlage die richtige Wahl. Es lohnt sich vor allem, wenn:

Du über genügend Eigenkapital verfügst (mindestens 25% des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten), ohne deine Liquiditätsreserven aufzubrauchen.
Du einen langen Anlagehorizont hast (mindestens 10 Jahre). Immobilien sind keine kurzfristigen Investments.
Du bereit bist, dich mit dem Thema Vermietung auseinanderzusetzen oder eine professionelle Verwaltung zu engagieren.
Du die Tragbarkeit auch bei höheren Zinsen erfüllst.

Wer diese Voraussetzungen mitbringt, findet in einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage eine solide Ergänzung zum Portfolio. Gerade in der Schweiz, wo die Nachfrage nach Mietwohnungen in den meisten Regionen das Angebot übersteigt.

Marcos Fazit nach drei Jahren

Heute, drei Jahre nach dem Kauf, ist Marco zufrieden mit seiner Entscheidung. Die Anfangsfehler hat er korrigiert: Er hat eine professionelle Verwaltung, bildet Rücklagen und hat bei der Hypothekenerneuerung drei Angebote eingeholt. Die Miete wurde nach dem Auszug der langjährigen Mieter auf Marktniveau angepasst. Der Cashflow ist jetzt positiv.

Sein Rat an alle, die über den ersten Kauf nachdenken: «Nimm dir die Zeit, richtig zu rechnen. Nicht die Rendite aus dem Inserat, sondern die echte Rendite mit allen Kosten. Und spiel verschiedene Szenarien durch. Dann triffst du eine fundierte Entscheidung statt einer emotionalen.»

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Wohnung als Kapitalanlage in der Schweiz?

Für Renditeliegenschaften verlangen Banken in der Regel mindestens 25% Eigenkapital (statt 20% bei Eigenheimen). Dazu kommen Kaufnebenkosten von 2 bis 5% je nach Kanton. Bei einer Wohnung für CHF 600'000 solltest du also mit mindestens CHF 170'000 bis CHF 180'000 Eigenkapital rechnen. Pensionskassengelder können bei Renditeliegenschaften nicht für die Finanzierung verwendet werden.

Welche Rendite ist bei einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage realistisch?

Die Bruttorendite liegt in der Schweiz typischerweise zwischen 3% und 6%, abhängig von Lage und Objekttyp. Nach Abzug aller Kosten (Nebenkosten, Verwaltung, Unterhalt, Leerstand) bleibt eine Nettorendite von 2% bis 4%. Die Eigenkapitalrendite kann dank Hebeleffekt der Hypothek höher ausfallen und liegt oft bei 5% bis 8%. Nutze den immometrics Rechner, um die Rendite für ein konkretes Objekt zu berechnen.

Was sind die häufigsten Fehler beim Kauf der ersten Anlageimmobilie?

Die fünf häufigsten Fehler sind: Nur auf die Bruttorendite schauen statt auf die Nettorendite, Kaufnebenkosten vergessen, den bestehenden Mietvertrag nicht prüfen, nur ein Finanzierungsangebot einholen und keine Szenario-Rechnung mit Leerstand oder Zinsanstieg durchführen. Unsere Kaufcheckliste hilft dir, keinen dieser Punkte zu vergessen.

Soll ich die Verwaltung selbst machen oder eine professionelle Verwaltung beauftragen?

Das hängt von deiner Erfahrung und verfügbaren Zeit ab. Eine professionelle Verwaltung kostet typischerweise 3 bis 5% der Jahresmieteinnahmen. Dafür übernimmt sie Mietersuche, Abrechnungen, Handwerkerkoordination und rechtliche Fragen. Gerade beim ersten Objekt kann eine professionelle Verwaltung viel Ärger und teure Fehler vermeiden. Ab dem zweiten oder dritten Objekt entscheiden sich viele Investoren, die Verwaltung teilweise selbst zu übernehmen.

Erste Wohnung als Kapitalanlage: Ein Erfahrungsbericht