Bruttorendite vs. Nettorendite vs. Eigenkapitalrendite: einfach erklärt

Wer eine Renditeliegenschaft kaufen oder bewerten will, stolpert schnell über drei verschiedene Renditekennzahlen: Bruttorendite, Nettorendite und Eigenkapitalrendite. Alle drei heissen «Rendite», und trotzdem messen sie völlig unterschiedliche Dinge. Wer sie verwechselt oder nur eine davon betrachtet, riskiert eine fehlerhafte Investitionsentscheidung.

Dieser Artikel erklärt, was hinter jeder Kennzahl steckt, wie du sie berechnest, und wann welche relevant ist. Wenn du direkt mit konkreten Zahlen rechnen willst, kannst du den immometrics Rendite-Rechner nutzen: Er berechnet alle drei automatisch.

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Warum gibt es verschiedene Renditekennzahlen?

Immobilieninvestitionen sind komplex. Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Gleichung. Dazu kommen Betriebskosten, Kaufnebenkosten, Leerstand, Finanzierungskosten und Steuern. Je nachdem, welche Kosten du einbeziehst und ob du Fremdkapital einsetzt oder nicht, ergibt sich ein anderes Bild der Wirtschaftlichkeit.

Die drei Kennzahlen beleuchten deshalb dieselbe Liegenschaft aus verschiedenen Perspektiven:

• Bruttorendite gibt eine schnelle Orientierung ohne grossen Rechenaufwand.
• Nettorendite zeigt die reale Ertragskraft nach laufenden Kosten.
• Eigenkapitalrendite zeigt, wie effizient dein eingesetztes Kapital arbeitet, unter Berücksichtigung der Finanzierung.

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Bruttorendite: Der schnelle Vergleich

Formel

Bruttorendite (%) = (Jahresmietertrag / Kaufpreis) × 100

Vorteile

Die Bruttorendite lässt sich in Sekunden berechnen, wenn du Mietertrag und Kaufpreis kennst. Sie eignet sich ideal, um viele Objekte schnell miteinander zu vergleichen und offensichtlich unattraktive Angebote auszuschliessen.

Einschränkungen

Die Bruttorendite berücksichtigt keine Kosten. Unterhalt, Verwaltung, Leerstand und Kaufnebenkosten bleiben vollständig aussen vor. Zwei Liegenschaften mit gleicher Bruttorendite können sich in der Realität völlig unterschiedlich rentieren.

Beispiel

Eine Liegenschaft kostet CHF 800'000. Der Jahresmietertrag beträgt CHF 32'000.

Bruttorendite = (32'000 / 800'000) × 100 = 4,0 %

Ein erster Anhaltspunkt, mehr nicht.

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Nettorendite: Die aussagekräftigere Kennzahl

Formel

Nettorendite (%) = Nettomietertrag / Einstandspreis × 100

Der Nettomietertrag ist der Jahresmietertrag abzüglich aller laufenden Kosten:

• Instandhaltung und Reparaturen (typisch 0,5 bis 1 % des Liegenschaftswerts pro Jahr)
• Verwaltungskosten (intern oder externe Verwaltung)
• Leerstandsrisiko (kalkulatorisch, z. B. 2 bis 5 % des Mietertrags)
• Nebenkosten, die der Eigentümer trägt (z. B. Liegenschaftssteuer, Versicherung)

Der Einstandspreis ist nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten dazu:

• Grundbuchgebühren
• Notariatskosten
• Handänderungssteuer (kantonal unterschiedlich)
• Maklergebühren

Beispiel

Dieselbe Liegenschaft wie oben: Kaufpreis CHF 800'000, Jahresmietertrag CHF 32'000.

Position	Betrag
Kaufpreis	CHF 800'000
Kaufnebenkosten (~3 %)	CHF 24'000
Einstandspreis	CHF 824'000

Position	Betrag
Jahresmietertrag	CHF 32'000
Instandhaltung (~0,7 %)	- CHF 5'600
Verwaltung	- CHF 1'500
Leerstand (3 %)	- CHF 960
Nettomietertrag	CHF 23'940

Nettorendite = 23'940 / 824'000 × 100 = 2,9 %

Statt der vermeintlichen 4,0 % Bruttorendite bleiben nach Kosten nur noch 2,9 % übrig. Das ist ein erheblicher Unterschied, und der Grund, warum die Nettorendite die deutlich aussagekräftigere Kennzahl ist.

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Eigenkapitalrendite: Der Hebeleffekt

Formel

Eigenkapitalrendite (%) = Reingewinn / Eigenkapital × 100

Der Reingewinn entspricht dem Nettomietertrag abzüglich der Hypothekarzinsen. Das Eigenkapital ist der Anteil des Kaufpreises, den du selbst einbringst, also Kaufpreis minus Hypothekarschuld.

Wie Fremdkapital die Rendite hebelt

Wenn du eine Liegenschaft zu 100 % selbst finanzierst, entspricht deine Eigenkapitalrendite in etwa der Nettorendite. Sobald du eine Hypothek aufnimmst, verändert sich das Bild: Du setzt weniger eigenes Kapital ein, erzielst aber denselben absoluten Ertrag, solange der Hypothekarzins unter der Nettorendite liegt.

Beispiel

Einstandspreis CHF 824'000, Nettomietertrag CHF 23'940.

Variante A: 100 % Eigenkapital:

EK-Rendite = 23'940 / 824'000 × 100 = 2,9 %

Variante B: 70 % Hypothek (CHF 576'800), Zinssatz 2,0 %:

Position	Betrag
Nettomietertrag	CHF 23'940
Hypothekarzinsen (2,0 %)	- CHF 11'536
Reingewinn	CHF 12'404
Eigenkapital (30 %)	CHF 247'200

EK-Rendite = 12'404 / 247'200 × 100 = 5,0 %

Durch den Fremdkapitaleinsatz steigt die Eigenkapitalrendite von 2,9 % auf 5,0 %, ohne dass sich an der Liegenschaft selbst etwas geändert hat.

Achtung: Hebel wirkt in beide Richtungen

Wenn der Hypothekarzins über der Nettorendite liegt, kehrt sich der Effekt um: Fremdkapital schadet der Eigenkapitalrendite. Und bei sinkenden Immobilienwerten vergrössert sich ein Verlust ebenfalls proportional zum Hebel. Die Eigenkapitalrendite zeigt das Potenzial, aber auch das Risiko.

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Vergleichstabelle

	Bruttorendite	Nettorendite	Eigenkapitalrendite
Formel	Jahresmietertrag / Kaufpreis × 100	Nettomietertrag / Einstandspreis × 100	Reingewinn / Eigenkapital × 100
Berücksichtigt	Nur Miete & Kaufpreis	Alle laufenden Kosten	Alle Kosten inkl. Finanzierung
Aussagekraft	Erster Überblick	Laufende Wirtschaftlichkeit	Tatsächliche Kapitalverzinsung
Typischer Wert (CH)	3 bis 5 %	2 bis 4 %	5 bis 10 %

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Welche Kennzahl ist die wichtigste?

Die ehrliche Antwort: alle drei, aber in der richtigen Reihenfolge.

Bruttorendite eignet sich als erster Filter. Liegt sie für eine Schweizer Renditeliegenschaft unter 3 %, lohnt es sich kaum, tiefer einzusteigen. Über 5 % ist sie überdurchschnittlich attraktiv, aber Vorsicht: Die Kosten folgen noch.

Nettorendite ist die zentrale Kennzahl für die realistische Bewertung. Sie zeigt, ob die Liegenschaft nach allen laufenden Kosten tatsächlich wirtschaftlich ist. Ein ausführlicher Ratgeber zur Berechnung findest du im Ratgeber zur Renditeberechnung für Immobilien in der Schweiz.

Eigenkapitalrendite entscheidet letztlich über deine tatsächliche Investitionsperformance. Sie hängt von deiner Finanzierungsstruktur ab und zeigt, wie gut dein eingesetztes Kapital verzinst wird, im Vergleich zu Alternativen wie Aktien oder Obligationen.

Der immometrics Rendite-Rechner berechnet alle drei Kennzahlen automatisch, inklusive Kaufnebenkosten, Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen. So siehst du auf einen Blick, ob eine Liegenschaft wirklich attraktiv ist.

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Häufige Fragen

Reicht die Bruttorendite als Entscheidungsgrundlage?

Nein. Die Bruttorendite ist ein nützlicher Einstieg, aber keine solide Entscheidungsgrundlage. Sie ignoriert alle laufenden Kosten: Je nach Liegenschaft kann die tatsächliche Nettorendite um einen ganzen Prozentpunkt tiefer liegen. Verlasse dich nie allein auf die Bruttorendite für eine Kaufentscheidung.

Warum ist die Eigenkapitalrendite höher als die Bruttorendite?

Das ist nicht immer so, aber es kann der Fall sein, wenn der Hypothekarzins deutlich unter der Nettorendite liegt. In diesem Fall hebelt die Hypothek deinen Ertrag: Du erzielst den gleichen absoluten Gewinn mit weniger eingesetztem Eigenkapital, was die prozentuale Rendite erhöht.

Wie hoch sollte die Nettorendite einer Renditeliegenschaft sein?

In der Schweiz gelten 2,5 bis 3,5 % Nettorendite als solide für Wohnliegenschaften in guten Lagen. In Randregionen oder bei älteren Objekten sind 3,5 bis 4,5 % realistischer, da das Risiko höher ist. Unter 2 % lohnt sich eine Investition in den meisten Fällen nicht, ausser du setzt stark auf Wertsteigerung.

Muss ich alle drei Kennzahlen manuell berechnen?

Nein. Der immometrics Rendite-Rechner übernimmt das für dich. Du gibst Kaufpreis, Mietertrag, Kosten und Finanzierungsstruktur ein und bekommst alle drei Renditekennzahlen auf einen Blick.