Drei Jahre nach dem Kauf seiner ersten Eigentumswohnung in Biel sass Lukas in seinem Büro und starrte auf die Zahlen. Die 3.5-Zimmer-Wohnung, die er 2021 für CHF 480'000 gekauft hatte, generierte zuverlässig CHF 1'350 Nettomiete pro Monat. Nach Abzug von Hypothekarzinsen, Nebenkosten und Rückstellungen blieben rund CHF 4'800 pro Jahr übrig. Kein Vermögen, aber ein solider Start.

Was Lukas aber wirklich faszinierte: Der Wert der Wohnung war auf geschätzte CHF 530'000 gestiegen. Zusammen mit der laufenden Amortisation hatte sich sein Eigenkapitalanteil von CHF 120'000 auf rund CHF 185'000 erhöht. Im Kopf rechnete er bereits: Reicht das für die zweite Wohnung?

Diese Frage stellen sich viele Erstinvestoren nach ein paar Jahren. Der erste Kauf war aufregend, vielleicht sogar beängstigend. Jetzt ist er Alltag geworden. Die Miete kommt, die Bank ist zufrieden, die Steuererklärung hat man im Griff. Und plötzlich kribbelt es wieder.

In diesem Artikel begleiten wir Lukas auf seinem Weg von einer Wohnung zu vier Objekten und zeigen dir, worauf es beim Aufbau eines Immobilienportfolios in der Schweiz ankommt.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für die zweite Liegenschaft?

Es gibt keinen perfekten Zeitpunkt, aber es gibt klare Voraussetzungen. Bevor du über ein zweites Objekt nachdenkst, sollten diese Punkte erfüllt sein:

1. Die erste Liegenschaft läuft stabil

Stabil heisst: Die Wohnung ist vermietet, der Cashflow ist positiv (oder mindestens neutral), du hattest keine grösseren unerwarteten Reparaturen, und du kennst deine tatsächlichen Kosten. Nicht die kalkulierten aus dem Business-Plan, sondern die echten Zahlen nach zwei bis drei Jahren.

2. Du hast genügend Eigenkapital

Für Renditeliegenschaften verlangen Schweizer Banken in der Regel mindestens 25% Eigenkapital, oft sogar 30%. Das muss echtes Eigenkapital sein, kein Vorbezug aus der Pensionskasse. Bei einer Wohnung für CHF 500'000 brauchst du also mindestens CHF 125'000 bis CHF 150'000.

Woher kommt dieses Kapital? Aus Ersparnissen, aus dem Cashflow der ersten Liegenschaft (wobei das bei einer einzelnen Wohnung Jahre dauert), oder aus dem Wertzuwachs der ersten Liegenschaft, der über eine Aufstockung der Hypothek freigesetzt werden kann.

3. Die Tragbarkeit stimmt

Und hier wird es spannend. Denn die Bank rechnet nicht nur die neue Liegenschaft, sondern dein gesamtes Engagement. Dazu gleich mehr.

4. Du hast noch einen finanziellen Puffer

Wer sein gesamtes Vermögen in Immobilien steckt und keinen Liquiditätspuffer behält, lebt gefährlich. Mindestens drei bis sechs Monatsmieten als Reserve pro Objekt sind sinnvoll.

Wie Banken dein bestehendes Portfolio beurteilen

Bei Lukas' erster Wohnung war die Sache einfach: Ein Objekt, ein Einkommen, eine Tragbarkeitsrechnung. Beim zweiten Objekt wird es komplexer.

Die konsolidierte Betrachtung

Die meisten Banken betrachten dein gesamtes Immobilienengagement als Einheit. Das heisst: Alle Mieteinnahmen, alle Hypotheken, alle Nebenkosten fliessen in eine konsolidierte Tragbarkeitsrechnung ein.

Konkret bei Lukas:

Position	Objekt 1 (Biel)	Objekt 2 (neu)	Total
Kaufpreis / Wert	CHF 530'000	CHF 620'000	CHF 1'150'000
Hypothek	CHF 345'000	CHF 465'000	CHF 810'000
Jahresmieteinnahmen	CHF 16'200	CHF 18'600	CHF 34'800
Kalk. Zinskosten (5%)	CHF 17'250	CHF 23'250	CHF 40'500
Nebenkosten + Unterhalt	CHF 5'300	CHF 6'200	CHF 11'500
Amortisation (1% der Hypo)	CHF 3'450	CHF 4'650	CHF 8'100
Kalk. Gesamtkosten	CHF 26'000	CHF 34'100	CHF 60'100

Die Bank setzt diese CHF 60'100 ins Verhältnis zu Lukas' Bruttoeinkommen. Bei einem Jahreslohn von CHF 140'000 wären das 43%. Deutlich über der 33%-Grenze.

Mieteinnahmen als Einkommen anrechnen

Hier kommt der entscheidende Punkt: Die Bank rechnet die Mieteinnahmen teilweise als Einkommen an. In der Regel werden 80% der Bruttomieteinnahmen berücksichtigt, also bei Lukas CHF 27'840 (80% von CHF 34'800).

Sein anrechenbares Einkommen steigt damit auf CHF 167'840. Die Tragbarkeitsquote sinkt auf rund 36%. Immer noch knapp über der Grenze, aber in einem Bereich, in dem viele Banken Spielraum zeigen, besonders wenn die erste Liegenschaft nachweislich gut läuft.

Nutze den immometrics Tragbarkeitsrechner, um deine konsolidierte Tragbarkeit durchzurechnen, bevor du zur Bank gehst.

Tipps für die Bankverhandlung beim zweiten Objekt

Track Record zeigen: Bringe die Abrechnungen der ersten Liegenschaft mit. Zeige, dass die Ist-Zahlen besser sind als der Business-Plan.
Mehrere Banken anfragen: Nicht jede Bank bewertet Portfolios gleich. Kantonalbanken sind oft konservativer, spezialisierte Anbieter manchmal flexibler.
Steuererklärung vorbereiten: Die Bank will sehen, wie sich die erste Liegenschaft steuerlich auswirkt.

Mehr dazu findest du im Artikel Hypothek für Renditeliegenschaften verhandeln.

Diversifikation: Nicht alle Eier in einen Korb

Lukas' erste Wohnung stand in Biel. Für die zweite überlegte er sich bewusst einen anderen Standort. Diversifikation ist bei Immobilien schwieriger als bei Aktien (du kaufst nicht 500 Wohnungen auf einmal), aber mit drei bis vier Objekten kannst du bereits sinnvoll streuen.

Standort-Diversifikation

Die Schweizer Immobilienmärkte sind regional sehr unterschiedlich. Zürich und Genf verhalten sich anders als Biel oder Solothurn. Wer alles in einer Stadt konzentriert, ist abhängig von der lokalen Wirtschaft, der Bevölkerungsentwicklung und dem Bauvolumen.

Lukas entschied sich für Objekt zwei in Olten. Die Begründung: gute ÖV-Anbindung, tieferes Preisniveau als Biel, stabile Nachfrage durch Pendler. Eine bewusste Entscheidung, kein Bauchgefühl.

Überlegungen zur Standortwahl:

Wie entwickelt sich die Bevölkerung in der Region?
Gibt es grössere Arbeitgeber oder eine diversifizierte Wirtschaft?
Wie hoch ist die Leerstandsquote?
Wie ist die ÖV-Anbindung und die Erreichbarkeit grösserer Zentren?
Welches Preisniveau erlaubt noch attraktive Renditen?

Der immometrics Prognose-Rechner hilft dir, verschiedene Standorte und Szenarien durchzurechnen und die langfristige Rendite zu vergleichen.

Objekt-Diversifikation

Neben dem Standort lohnt es sich, über verschiedene Objektarten nachzudenken:

Eigentumswohnungen: Tiefer Einstiegspreis, einfach zu verwalten, aber Stockwerkeigentümergemeinschaft kann einschränkend sein.
Mehrfamilienhäuser: Höherer Kapitalbedarf, dafür volle Kontrolle und bessere Skalierung der Verwaltungskosten.
Gewerbeliegenschaften: Höhere Renditen möglich, aber konjunktursensibler und komplexer.
Gemischte Nutzung: Wohnen plus Gewerbe im Erdgeschoss. Diversifikation innerhalb eines Objekts.

Lukas blieb bei Wohnungen für die Objekte zwei und drei. Erst beim vierten Objekt wagte er sich an ein kleines Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen in Langenthal.

Die Finanzierungskaskade: So funktioniert die Skalierung

Das Prinzip der Finanzierungskaskade ist der Motor hinter dem Portfolioaufbau. Es funktioniert so:

Schritt 1: Wertzuwachs der bestehenden Objekte nutzen

Wenn der Wert deiner bestehenden Liegenschaft steigt, erhöht sich dein Eigenkapitalanteil. Diesen Wertzuwachs kannst du über eine Aufstockung der Hypothek (sogenannte Nachbelehnung) teilweise freisetzen.

Beispiel: Lukas' Wohnung in Biel war ursprünglich CHF 480'000 wert, jetzt CHF 530'000. Die Hypothek stand bei CHF 345'000 (Belehnung: 65%). Eine Aufstockung auf 75% Belehnung würde CHF 397'500 ergeben, also CHF 52'500 zusätzliches Kapital.

Achtung: Nicht jede Bank macht Nachbelehnungen problemlos. Und der höhere Hypothekarbetrag muss die Tragbarkeit weiterhin erfüllen.

Schritt 2: Cashflow reinvestieren

Der jährliche Cashflow aus bestehenden Objekten fliesst in den Eigenkapitaltopf für das nächste Objekt. Bei CHF 4'800 pro Jahr und Objekt klingt das wenig, aber über fünf Jahre und mit zwei Objekten sind es bereits CHF 48'000.

Schritt 3: Sparquote aus dem Haupteinkommen

Die meisten Portfolioaufbauer finanzieren nicht alles aus den Immobilien selbst. Ein gutes Einkommen und eine hohe Sparquote beschleunigen den Prozess erheblich.

Lukas' Zeitstrahl

Jahr	Aktion	Portfolio
2021	Kauf Wohnung Biel (CHF 480'000)	1 Objekt
2024	Kauf Wohnung Olten (CHF 620'000)	2 Objekte
2026	Kauf Wohnung Solothurn (CHF 550'000)	3 Objekte
2028	Kauf MFH Langenthal (CHF 1'200'000)	4 Objekte, 7 Wohneinheiten

Das ist kein Sprint. Es ist ein Marathon über sieben Jahre. Aber am Ende besitzt Lukas Immobilien im Wert von rund CHF 2'850'000, generiert jährliche Mieteinnahmen von über CHF 85'000 und hat ein diversifiziertes Portfolio über vier Standorte.

Nutze den Budgetrechner, um zu berechnen, wie viel Immobilie du dir mit deinem verfügbaren Eigenkapital leisten kannst.

Verwaltung: Selbst machen oder auslagern?

Bei einer Wohnung ist die Verwaltung überschaubar. Miete einziehen, einmal pro Jahr die Nebenkosten abrechnen, gelegentlich einen Handwerker organisieren. Lukas machte das bei seiner ersten Wohnung selbst und sparte sich die Verwaltungsgebühr von rund 5% der Bruttomieteinnahmen.

Ab wann lohnt sich eine externe Verwaltung?

Es gibt keine fixe Regel, aber diese Faktoren spielen eine Rolle:

Zeitaufwand pro Objekt: Eine gut laufende Wohnung braucht vielleicht zwei bis drei Stunden pro Monat. Ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen eher acht bis zehn Stunden. Bei vier Objekten und einem Vollzeitjob wird es eng.

Distanz: Wenn deine Objekte über verschiedene Kantone verteilt sind, wird die Selbstverwaltung unpraktisch. Besichtigungen, Schlüsselübergaben und Handwerkerkoordination kosten Zeit und Anfahrt.

Komplexität: Mieterwechsel, Renovationen, Rechtsstreitigkeiten. Je mehr Objekte, desto wahrscheinlicher, dass mehrere Themen gleichzeitig anfallen.

Kosten der Selbstverwaltung: Rechne deinen Stundenlohn gegen die Verwaltungsgebühr. Bei CHF 5'000 Verwaltungsgebühr pro Jahr und zehn Stunden Aufwand pro Monat (120 Stunden/Jahr) ergibt sich ein impliziter Stundenlohn von rund CHF 42. Wenn du in deinem Beruf mehr verdienst, ist die Auslagerung wirtschaftlich sinnvoll.

Lukas' Lösung: Der Hybridansatz

Lukas verwaltete die ersten zwei Wohnungen selbst. Ab dem dritten Objekt übergab er die Verwaltung aller drei Wohnungen an eine lokale Verwaltung. Als er das Mehrfamilienhaus kaufte, hatte er bereits eine Verwaltung, die sein ganzes Portfolio kannte.

Die Verwaltungskosten stiegen auf rund CHF 8'500 pro Jahr für alle Objekte. Das reduzierte seinen Cashflow, gab ihm aber die Zeit, sich auf die Strategie zu konzentrieren: den nächsten Kauf evaluieren, den Markt beobachten, mit Banken verhandeln.

Worauf du bei der Verwaltungswahl achten solltest

Lokale Verankerung: Die Verwaltung sollte den lokalen Markt kennen und ein Handwerkernetzwerk haben.
Transparente Abrechnung: Monatliche Reports, klare Kostenaufstellung.
Erfahrung mit Renditeliegenschaften: Nicht jede Verwaltung, die Stockwerkeigentum verwaltet, versteht die Perspektive eines Investors.
Referenzen einholen: Sprich mit anderen Investoren, die diese Verwaltung nutzen.

Risikomanagement: Was schiefgehen kann

Ein Portfolio mit vier Objekten und Hypotheken über CHF 2 Millionen ist kein Hobby mehr. Die Risiken skalieren mit.

Zinsrisiko

Bei CHF 2 Millionen Hypothekarschulden bedeutet ein Zinsanstieg von 1% zusätzliche Kosten von CHF 20'000 pro Jahr. Das kann den gesamten Cashflow auffressen.

Gegenmassnahme: Gestaffelte Fälligkeiten. Wenn du vier Hypotheken hast, sollten sie nicht alle im gleichen Jahr auslaufen. So vermeidest du, dass du in einem Hochzinsumfeld alles auf einmal refinanzieren musst.

Leerstandsrisiko

Ein Monat Leerstand bei einer Wohnung mit CHF 1'500 Miete kostet dich nicht nur CHF 1'500, sondern auch Insertionskosten, Besichtigungsaufwand und möglicherweise Renovationskosten.

Gegenmassnahme: Standortdiversifikation, gute Mieterpflege, marktgerechte Mieten. Und eine Leerstandsreserve von mindestens zwei Monatsmieten pro Objekt.

Klumpenrisiko

Trotz Diversifikation bleibt Immobilien eine illiquide Anlageklasse. Du kannst nicht mal eben ein halbes Mehrfamilienhaus verkaufen, wenn du Liquidität brauchst.

Gegenmassnahme: Behalte immer genügend liquide Mittel ausserhalb des Immobilienportfolios. Als Faustregel: Mindestens 10-15% deines Gesamtvermögens sollten in liquiden Anlagen bleiben (Konto, ETFs, Obligationen).

Konzentrationsrisiko bei der Bank

Wenn alle deine Hypotheken bei derselben Bank liegen, bist du von deren Kreditpolitik abhängig. Ändert die Bank ihre Strategie bei Renditeliegenschaften, kann das unangenehm werden.

Gegenmassnahme: Verteile deine Hypotheken auf zwei bis drei Banken.

Steuerliche Optimierung im Portfolio

Mit mehreren Liegenschaften eröffnen sich steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, die bei einem einzelnen Objekt wenig Sinn machen:

Staffelung von Renovationen: Grössere Unterhaltsarbeiten über verschiedene Steuerjahre verteilen, um das steuerbare Einkommen gezielt zu senken.

Kantonsübergreifende Verteilung: Liegenschaften in verschiedenen Kantonen werden am Liegenschaftsort besteuert. Das kann je nach Steuersatz vorteilhaft sein.

Abschreibungen koordinieren: Werterhaltende Investitionen steuerlich optimal über die Objekte verteilen.

Die Details dazu findest du im Artikel Steuern bei Renditeliegenschaften.

Was Lukas heute anders machen würde

Sieben Jahre und vier Objekte später hat Lukas einiges gelernt:

Früher mit der Verwaltung starten: Die Selbstverwaltung von drei Objekten hat ihn ein halbes Jahr lang Wochenenden gekostet. Rückblickend hätte er ab dem zweiten Objekt auslagern sollen.
Mehr auf den Cashflow achten: Beim dritten Objekt hatte er zu optimistisch kalkuliert. Die tatsächlichen Nebenkosten waren 20% höher als angenommen. Seitdem rechnet er konservativer.
Von Anfang an diversifizieren: Die ersten zwei Wohnungen lagen nur 30 Minuten auseinander. Das war bequem, aber aus Risikosicht suboptimal.
Die Steuerplanung ernst nehmen: Erst beim dritten Objekt hat er einen Steuerberater hinzugezogen. Die Einsparungen im ersten Jahr haben das Honorar dreifach kompensiert.
Geduld haben: Der Drang, schnell zu wachsen, ist gefährlich. Lieber ein Jahr länger warten und das richtige Objekt zum richtigen Preis kaufen.

Fazit: Portfolio aufbauen ist ein Langzeitprojekt

Der Aufbau eines Immobilienportfolios in der Schweiz ist kein Get-Rich-Quick-Scheme. Es braucht Kapital, Geduld, Wissen und ein Netzwerk. Aber die Kombination aus laufendem Cashflow, Wertzuwachs, Hebeleffekt und Steuervorteilen macht Immobilien zu einer der attraktivsten Anlageklassen für den langfristigen Vermögensaufbau.

Der Schlüssel liegt in der Systematik: Jedes Objekt wird sorgfältig analysiert, die Finanzierung konservativ kalkuliert, die Risiken bewusst gesteuert. Wer so vorgeht, kann über zehn bis fünfzehn Jahre ein Portfolio aufbauen, das ein substanzielles passives Einkommen generiert.

Starte mit dem immometrics Prognose-Rechner, um verschiedene Szenarien für dein nächstes Objekt durchzuspielen. Und wenn du wissen willst, wie viel Immobilie dein Eigenkapital hergibt, nutze den Budgetrechner.

Häufig gestellte Fragen

Ab wie vielen Objekten spricht man von einem Immobilienportfolio?

Es gibt keine offizielle Definition. In der Praxis beginnt man ab zwei bis drei Liegenschaften von einem Portfolio zu sprechen. Entscheidend ist weniger die Anzahl als die bewusste Strategie dahinter: Diversifikation, Risikomanagement und eine konsolidierte Betrachtung der Finanzen.

Kann ich ein Immobilienportfolio neben einem Vollzeitjob aufbauen?

Ja, das ist der häufigste Weg. Die meisten privaten Investoren in der Schweiz bauen ihr Portfolio neben dem Beruf auf. Wichtig ist, ab einer gewissen Grösse die Verwaltung auszulagern, damit der Zeitaufwand tragbar bleibt. Ab drei bis vier Objekten empfiehlt sich eine professionelle Verwaltung.

Wie finanziere ich das zweite Objekt, wenn mein Eigenkapital knapp ist?

Die drei häufigsten Wege sind: 1) Nachbelehnung der ersten Liegenschaft, wenn deren Wert gestiegen ist. 2) Ansparen aus Einkommen und Cashflow über zwei bis drei Jahre. 3) Erbvorbezug oder Schenkung. Pensionskassenvorbezüge sind bei Renditeliegenschaften in der Regel nicht möglich. Prüfe mit dem Budgetrechner, wie viel Eigenkapital du für dein Wunschobjekt benötigst.

Sollte ich alle Hypotheken bei derselben Bank abschliessen?

Das kann kurzfristig einfacher sein und dir bessere Konditionen durch das Gesamtvolumen bringen. Langfristig ist es aber riskant, weil du von der Kreditpolitik einer einzigen Bank abhängig wirst. Empfehlenswert ist eine Verteilung auf zwei bis drei Banken, auch wenn das mehr Aufwand bei der Verwaltung bedeutet.

Von der ersten Wohnung zum Portfolio: So skalierst du