Im Jahr 2022 stieg die Inflation in der Schweiz auf 3.5 Prozent. Das klingt nach wenig im internationalen Vergleich, doch für ein Land, das jahrzehntelang Preisstabilität als Selbstverständlichkeit betrachtete, war es ein Schock. Sparer sahen zu, wie ihr Geld auf dem Bankkonto an Kaufkraft verlor. Obligationen brachten reale Verluste. Und überall hörte man denselben Rat: Kauf Immobilien. Betongold schützt vor Inflation.

Doch stimmt das wirklich? Die Antwort ist, wie so oft bei Immobilien, komplizierter als der Slogan vermuten lässt. In diesem Beitrag analysieren wir die Inflationsschutz-These Punkt für Punkt, mit echten Daten aus der Schweiz, und unterscheiden zwischen Eigenheim und Renditeliegenschaft. Denn für Investoren gelten andere Regeln als für Eigenheimbesitzer.

Warum Immobilien als Inflationsschutz gelten

Die These ist einfach und intuitiv: Immobilien sind Sachwerte. Wenn das Geld an Wert verliert, steigen die Preise von Sachgütern. Eine Wohnung in Zürich bleibt eine Wohnung in Zürich, egal wie viel ein Franken noch wert ist. Diese Logik hat drei konkrete Säulen.

Säule 1: Der Sachwert-Effekt

Eine Immobilie besteht aus Land und Gebäude. Land ist begrenzt, besonders in der Schweiz, wo nur rund 7 Prozent der Fläche als Siedlungsgebiet genutzt werden. Bei steigender Geldmenge und begrenztem Angebot steigen die Preise. Das ist das Grundprinzip des Sachwertarguments.

Historisch betrachtet haben Schweizer Immobilienpreise über lange Zeiträume die Inflation geschlagen. Laut dem Wüest Partner Immobilienpreisindex sind die Preise für Wohnimmobilien zwischen 2000 und 2024 real (also inflationsbereinigt) um rund 80 Prozent gestiegen. Das ist eindrücklich.

Aber Vorsicht: Diese Zahl spiegelt einen aussergewöhnlichen Zeitraum wider. Sinkende Zinsen, steigende Zuwanderung und knappes Angebot trieben die Preise. Die gleiche Entwicklung für die nächsten 25 Jahre zu erwarten, wäre optimistisch.

Säule 2: Mietanpassungen

Für Vermieter ist die zweite Säule besonders relevant: Mieten können an die Inflation angepasst werden. In der Schweiz geschieht das über den Referenzzinssatz und den Landesindex der Konsumentenpreise. Steigt die Inflation, darf der Vermieter die Mieten erhöhen. Die Einnahmen wachsen also mit der Teuerung.

Das Bundesamt für Wohnungswesen regelt die Details: 40 Prozent der Teuerung seit der letzten Mietzinsfestsetzung dürfen auf den Mieter überwälzt werden. Bei einer kumulierten Inflation von 5 Prozent darfst du den Mietzins also um 2 Prozent erhöhen (plus allfällige Anpassungen für Referenzzinsänderungen und Kostensteigerungen).

Säule 3: Die Schuldentwertung

Der dritte und oft unterschätzte Effekt: Inflation entwertet Schulden. Wenn du eine Hypothek von CHF 1'000'000 hast und die Inflation beträgt 3 Prozent pro Jahr, ist diese Schuld nach 10 Jahren real nur noch rund CHF 744'000 wert. Du zahlst den gleichen Nominalbetrag zurück, aber in "billigerem" Geld.

Für stark fremdfinanzierte Investoren kann dieser Effekt enorm sein. Bei einer typischen Belehnung von 75 Prozent profitierst du mit einem Hebel: Die Inflation entwertet deine Schulden, während der Sachwert (idealerweise) mithält.

Warum die These nur bedingt stimmt

So überzeugend die drei Säulen klingen, in der Praxis gibt es gewichtige Gegenargumente. Und genau diese werden in euphorischen Zeiten gerne übersehen.

Gegenargument 1: Steigende Zinsen fressen die Rendite

Inflation kommt selten allein. Die Nationalbank reagiert auf steigende Preise mit Zinserhöhungen. Und höhere Zinsen treffen Immobilieninvestoren doppelt:

Erstens steigen die Hypothekarkosten. Wer 2021 eine SARON-Hypothek zu 0.5 Prozent abgeschlossen hat, zahlte 2023 plötzlich 1.5 bis 2 Prozent. Bei einer Hypothek von CHF 800'000 bedeutet das CHF 8'000 bis CHF 12'000 mehr pro Jahr. Diesen Betrag muss dein Cashflow erst einmal verkraften.

Zweitens sinken die Immobilienpreise. Höhere Zinsen bedeuten höhere Finanzierungskosten für Käufer. Die Nachfrage sinkt, und mit ihr die Preise. In der Schweiz war dieser Effekt 2022/23 bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern sichtbar, wenn auch moderater als in anderen Ländern.

Mit dem Prognose-Tool kannst du verschiedene Zinsszenarien durchrechnen und siehst sofort, wie sich steigende SARON-Sätze auf deinen Cashflow und deine Gesamtrendite auswirken.

Gegenargument 2: Mietanpassungen hinken hinterher

Die Mietanpassung klingt in der Theorie gut, funktioniert in der Praxis aber nur mit Verzögerung. Du kannst die Miete nicht sofort erhöhen, wenn die Inflation steigt. Du musst den nächsten Kündigungstermin abwarten, das offizielle Formular verwenden und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen.

In der Schweiz gilt zudem: Nur 40 Prozent der Teuerung sind überwälzbar. Bei 3 Prozent Inflation darfst du also 1.2 Prozent auf die Miete schlagen. Deine Kosten (Hypothekarzinsen, Nebenkosten, Unterhalt) steigen aber möglicherweise stärker.

Und dann ist da die Realität des Mietmarkts: In einem Markt mit steigendem Angebot (etwa in peripheren Lagen) kannst du die theoretisch zulässige Erhöhung gar nicht durchsetzen, weil du sonst Leerstände riskierst.

Gegenargument 3: Baukosten steigen mit

Inflation treibt nicht nur die Mieten, sondern auch die Bau- und Unterhaltskosten. Handwerker werden teurer, Materialkosten steigen, Sanierungen kosten mehr. Für Bestandshalter bedeutet das: Der reale Wert deines Gebäudes sinkt schneller, wenn du nicht laufend investierst. Und diese Investitionen kosten inflationsbedingt mehr.

Der Schweizerische Baupreisindex stieg zwischen 2020 und 2024 um rund 15 Prozent. Das ist deutlich mehr als die allgemeine Teuerung im gleichen Zeitraum.

Gegenargument 4: Der Referenzzins als Bremsklotz

Der hypothekarische Referenzzinssatz ist ein zweischneidiges Schwert. Bei steigenden Zinsen dürfen Vermieter die Mieten erhöhen, wenn der Referenzzinssatz steigt. Aber der Referenzzins bewegt sich langsam. Er basiert auf dem Durchschnitt aller ausstehenden Hypotheken, nicht auf den aktuellen Marktzinsen. Das bedeutet: Deine Hypothekarkosten steigen schnell, aber die zulässige Mieterhöhung kommt mit Verzögerung.

Zwischen 2022 und 2024 stieg der Referenzzinssatz von 1.25 auf 1.75 Prozent, also um 0.5 Prozentpunkte. In der gleichen Zeit stiegen die SARON-Hypothekarzinsen um über 1.5 Prozentpunkte. Die Schere zwischen Kosten und Einnahmen ging auf.

Eigenheim vs. Renditeliegenschaft: Zwei verschiedene Welten

Die Inflationsschutz-Frage muss für Eigenheimbesitzer und Investoren unterschiedlich beantwortet werden.

Für Eigenheimbesitzer

Wer im eigenen Haus wohnt, profitiert von Inflation auf zwei Arten: Die Schulden werden entwertet, und der Sachwert steigt tendenziell. Gleichzeitig spart man sich steigende Mieten. Der Inflationsschutz ist hier relativ stark, weil die "Rendite" in Form von ersparter Miete nicht von Marktschwankungen abhängt.

Ob Kaufen oder Mieten in deiner Situation günstiger ist, hängt von vielen Faktoren ab. Unser Kaufen vs. Mieten Vergleich hilft dir, die Entscheidung auf Basis deiner konkreten Zahlen zu treffen.

Für Investoren mit Renditeliegenschaft

Für Vermieter ist die Lage differenzierter. Ja, Mieteinnahmen können angepasst werden. Ja, Schulden werden entwertet. Aber die Kosten steigen ebenfalls, der Referenzzins hinkt hinterher, und steigende Zinsen belasten den Cashflow. Der Inflationsschutz ist hier nicht automatisch gegeben, sondern hängt von der konkreten Finanzierungsstruktur und dem Standort ab.

Entscheidend ist die Frage: Wie stark bist du fremdfinanziert? Bei hoher Fremdfinanzierung (75 Prozent und mehr) profitierst du stark von der Schuldentwertung, leidest aber auch stärker unter steigenden Zinsen. Bei tiefer Fremdfinanzierung (unter 50 Prozent) ist der Schuldentwertungseffekt geringer, aber dein Cashflow bleibt stabil.

Für eine detaillierte Analyse der verschiedenen Renditekennzahlen und wie sie durch Inflation beeinflusst werden, empfehle ich den Beitrag zu Bruttorendite, Nettorendite und Eigenkapitalrendite.

Was die Daten wirklich zeigen

Statt Theorien zu diskutieren, schauen wir auf die Fakten. Was ist in der Schweiz tatsächlich passiert?

Periode 2000 bis 2020: Paradies für Immobilienbesitzer

In diesen 20 Jahren sank der Leitzins von über 3 Prozent auf unter null. Die Immobilienpreise stiegen massiv, die Inflation war minimal (durchschnittlich unter 0.5 Prozent pro Jahr). Immobilien waren kein Inflationsschutz, denn es gab kaum Inflation. Sie waren eine Anlageklasse, die von sinkenden Zinsen und Zuwanderung profitierte.

Periode 2022 bis 2024: Der Realitätscheck

Inflation stieg auf 3.5 Prozent, die SNB erhöhte den Leitzins von minus 0.75 auf 1.75 Prozent. Eigentumswohnungen stagnierten oder verloren leicht an Wert. Mietshäuser hielten sich besser, weil die Mieteinnahmen anpassbar waren. Aber die Nettorenditen sanken wegen steigender Hypothekarkosten.

Die Lehre daraus

Immobilien schützen langfristig vor Inflation, aber nicht kurzfristig und nicht automatisch. In Phasen steigender Zinsen können Immobilienpreise fallen, obwohl die Inflation hoch ist. Der Inflationsschutz zeigt sich erst über einen Zeitraum von 10 bis 20 Jahren, wenn sich die Mietanpassungen kumulieren und die Schuldentwertung ihre Wirkung entfaltet.

Strategien für inflationsbewusste Investoren

Wenn du dich gegen Inflation absichern willst, solltest du folgende Punkte beachten:

1. Langfristige Hypotheken abschliessen. In Phasen tiefer Zinsen sicherst du dir mit einer 10-jährigen Festhypothek die Finanzierungskosten. Steigt die Inflation danach, profitierst du von der Schuldentwertung bei gleichbleibenden Zinskosten.

2. Cashflow-Reserven halten. Steigende Zinsen, steigende Kosten, verzögerte Mietanpassungen: All das belastet den Cashflow. Halte Reserven von mindestens 6 bis 12 Monatsmieten, um Engpässe zu überbrücken.

3. Mietanpassungen konsequent umsetzen. Viele Vermieter scheuen den Aufwand, Mieten anzupassen. Das ist ein Fehler. Wenn du die gesetzlich zulässigen Erhöhungen nicht durchsetzt, verlierst du über die Jahre real an Einnahmen.

4. Standort mit starker Nachfrage wählen. Inflationsschutz funktioniert nur, wenn die Nachfrage nach deinen Wohnungen hoch bleibt. In peripheren Lagen mit Überangebot kannst du Mieterhöhungen nicht durchsetzen, egal was das Gesetz erlaubt.

5. Diversifikation nicht vergessen. Immobilien sind ein guter Baustein, aber nicht der einzige. Aktien, inflationsgeschützte Anleihen und Rohstoffe ergänzen das Portfolio.

Fazit: Betongold glänzt, aber nicht immer

Immobilien bieten langfristig einen gewissen Schutz vor Inflation. Die Kombination aus Sachwert, anpassbaren Mieteinnahmen und Schuldentwertung ist real und messbar. Aber dieser Schutz ist weder automatisch noch kurzfristig. Steigende Zinsen, verzögerte Mietanpassungen und höhere Bau- und Unterhaltskosten können den Effekt in den ersten Jahren einer Inflationsphase zunichtemachen.

Für Schweizer Investoren gilt: Kauf keine Immobilie nur wegen des Inflationsschutzes. Kauf sie, weil die Rendite stimmt, der Cashflow positiv ist und der Standort Zukunft hat. Der Inflationsschutz ist dann ein willkommener Bonus, nicht das Hauptargument.

Häufig gestellte Fragen

Schützen Immobilien in der Schweiz wirklich vor Inflation?

Langfristig ja, kurzfristig nicht unbedingt. Über Zeiträume von 10 bis 20 Jahren haben Schweizer Immobilien die Inflation historisch geschlagen. In kurzfristigen Inflationsphasen können steigende Zinsen die Preise aber unter Druck setzen und den Cashflow belasten.

Kann ich als Vermieter die Miete bei Inflation erhöhen?

Ja, aber nur teilweise und mit Verzögerung. Das Schweizer Mietrecht erlaubt die Überwälzung von 40 Prozent der Teuerung auf den Mietzins. Zusätzlich können Anpassungen an den Referenzzinssatz und gestiegene Unterhaltskosten geltend gemacht werden. Die Erhöhung muss mit dem offiziellen Formular und unter Einhaltung der Fristen erfolgen.

Ist eine hohe Fremdfinanzierung bei Inflation vorteilhaft?

Die Schuldentwertung ist bei hoher Fremdfinanzierung grösser, weil mehr nominale Schulden "wegschmelzen". Allerdings steigen bei Inflation auch die Zinsen, was die Hypothekarkosten erhöht. Der Nettoeffekt hängt stark von der Art der Hypothek (fest vs. SARON) und dem Timing ab.

Welche Immobilienstrategie ist bei steigender Inflation am besten?

Die beste Strategie kombiniert langfristige Festhypotheken (um Zinsrisiken zu begrenzen), konsequente Mietanpassungen und starke Lagen mit hoher Nachfrage. Zudem solltest du Cashflow-Reserven halten, um vorübergehende Belastungen durch steigende Kosten abzufedern.

Inflation und Immobilien: Schützt Betongold wirklich?