Ein Monat Leerstand kostet dich bei einer Monatsmiete von CHF 1'800 nicht einfach CHF 1'800. Er kostet dich deutlich mehr. Denn neben der entgangenen Miete zahlst du weiterhin Hypothekarzinsen, Nebenkosten gehen vollständig zu deinen Lasten, und je nach Situation kommen Inseratekosten und ein beschleunigter Renovationsaufwand dazu. Ein einziger Monat Leerstand kann so schnell CHF 2'500 bis CHF 3'000 kosten.

Bei zwei Monaten Leerstand pro Jahr sinkt deine Bruttorendite von beispielsweise 4.5% auf unter 3.8%. Auf die Eigenkapitalrendite hat das noch drastischere Auswirkungen, weil die Fixkosten weiterlaufen. Wie sich Leerstand auf deinen Cashflow konkret auswirkt, kannst du in unserem Cashflow-Artikel nachlesen.

Leerstand ist also nicht einfach «entgangene Einnahmen». Er ist ein aktiver Kostentreiber. Die gute Nachricht: Mit den richtigen Strategien lässt er sich in den meisten Fällen vermeiden oder zumindest auf ein Minimum reduzieren.

Die wahren Kosten von Leerstand

Bevor wir zu den Strategien kommen, schauen wir uns die vollständige Rechnung an. Bei einer Wohnung mit CHF 1'800 Monatsmiete sieht ein Monat Leerstand so aus:

Kostenposition	Betrag
Entgangene Miete	CHF 1'800
Nebenkosten (Heizung, Wasser, Allgemein)	CHF 250
Hypothekarzins (anteilig)	CHF 650
Inserate (Homegate, ImmoScout24, etc.)	CHF 200
Wohnungsreinigung / kleine Reparaturen	CHF 400
Total effektive Kosten	CHF 3'300

Diese CHF 3'300 musst du mit deinem Nettomietertrag der übrigen Monate erst wieder reinholen. Bei einem monatlichen Nettocashflow von CHF 500 dauert das über sechs Monate. Ein einziger Monat Leerstand vernichtet also den Gewinn eines halben Jahres.

Spielst du verschiedene Leerstandszenarien für dein eigenes Objekt durch, siehst du die Auswirkungen sofort im immometrics Prognose-Rechner. Dort kannst du den Leerstand in Prozent eingeben und beobachten, wie sich der Cashflow über die Jahre verändert.

Strategie 1: Den Mietzins richtig ansetzen

Der häufigste Grund für Leerstand ist ein zu hoher Mietzins. Das klingt offensichtlich, passiert aber regelmässig. Vermieter orientieren sich am Wunschpreis statt am Markt. Oder sie setzen den Preis auf Basis ihrer eigenen Kostenrechnung fest, nach dem Motto: «Ich brauche mindestens CHF 1'900, damit sich die Investition lohnt.»

Der Markt interessiert sich nicht für deine Kalkulation. Er interessiert sich für das Preis-Leistungs-Verhältnis im Vergleich zu ähnlichen Wohnungen in der gleichen Gegend.

So findest du den richtigen Preis:

Recherchiere aktuelle Inserate für vergleichbare Wohnungen (Grösse, Lage, Ausstattung) auf Homegate und ImmoScout24.
Beachte, wie lange diese Inserate schon online sind. Wohnungen, die seit Wochen inseriert sind, könnten überpreist sein.
Prüfe den örtlichen Referenzzinssatz und die ortsüblichen Mieten.
Berücksichtige den Zustand deiner Wohnung ehrlich. Eine Küche aus den 90er-Jahren rechtfertigt keinen Toppreis.

Ein Mietzins, der 5% unter dem Maximum liegt, kann dafür sorgen, dass du innerhalb von zwei Wochen statt zwei Monaten einen Mieter findest. Die «verlorenen» CHF 90 pro Monat sind nichts im Vergleich zu zwei Monaten Leerstand.

Strategie 2: Professionelle Fotos und Inserate

In einer Zeit, in der Mietinteressenten zuerst online suchen, entscheiden die ersten fünf Sekunden darüber, ob jemand auf dein Inserat klickt oder weiterschrollt. Und diese fünf Sekunden werden von den Fotos bestimmt.

Was professionelle Fotos ausmacht:

Tageslicht, keine Blitzfotos
Aufgeräumte, leere oder neutral möblierte Räume
Weitwinkelaufnahmen, die den Raum zeigen
Fotos von allen Räumen, inklusive Bad, Küche und Balkon
Mindestens ein Foto der Aussicht oder Umgebung

Ein professioneller Fotograf kostet CHF 300 bis CHF 500. Wenn er dir auch nur eine Woche Leerstand spart, hat sich das Investment mehr als gelohnt.

Beim Inserat selbst gilt:

Schreibe einen ehrlichen, aber ansprechenden Text. Hebe die echten Vorteile hervor (Balkon nach Süden, Minergie-Standard, ÖV-Anbindung).
Nenne die wichtigsten Fakten sofort: Zimmerzahl, Fläche, Mietzins, Bezugstermin.
Füge einen Grundriss bei. Viele Interessenten sortieren Wohnungen ohne Grundriss sofort aus.
Erwähne die Nebenkosten transparent. Versteckte Kosten schrecken ab.

Strategie 3: Auf mehreren Plattformen inserieren

Viele Vermieter setzen nur auf eine Plattform, meistens Homegate. Das ist wie ein Geschäft, das nur an einer Strasse wirbt. Unterschiedliche Zielgruppen nutzen unterschiedliche Kanäle.

Die wichtigsten Kanäle in der Schweiz:

Homegate: Grösste Reichweite, Standard für die meisten Suchenden
ImmoScout24: Zweitgrösste Plattform, teilweise andere Nutzerschaft
Flatfox: Beliebt bei jüngeren Mietern, gebührenfreie Bewerbung
Ronorp / WG-Zimmer: Für Einzelpersonen und WG-taugliche Wohnungen
Lokale Anzeiger / Gemeindewebseiten: In ländlichen Gebieten oft erstaunlich effektiv
Social Media: Facebook Marketplace und lokale Gruppen erreichen Menschen, die nicht aktiv suchen

Die Kosten für Mehrfachinserate liegen bei CHF 100 bis CHF 400 zusätzlich. Gemessen an den Leerstandskosten ist das vernachlässigbar.

Strategie 4: Flexible und schnelle Besichtigungen

Du hast ein gutes Inserat, die Anfragen kommen rein, und dann bietest du einen einzigen Besichtigungstermin an: Mittwoch um 14 Uhr. Damit schliesst du alle aus, die tagsüber arbeiten. Also fast alle.

Besser:

Biete mindestens zwei Termine an, einen am Abend und einen am Wochenende.
Reagiere auf Anfragen innerhalb von 24 Stunden. Wer drei Tage auf eine Antwort wartet, hat oft schon eine andere Wohnung besichtigt.
Ermögliche Einzelbesichtigungen für ernsthafte Interessenten. Massenbesichitigungen mit 30 Personen gleichzeitig wirken abschreckend und unprofessionell.
Bereite Unterlagen vor: Grundriss, Nebenkostenabrechnung, Hausordnung. Wer sofort alle Informationen hat, entscheidet schneller.

Die Vermietung ist ein Verkaufsprozess. Je einfacher du es dem Interessenten machst, desto schneller findest du den richtigen Mieter.

Strategie 5: Schneller Renovations-Turnaround

Die kritischste Phase für Leerstand ist der Mieterwechsel. Der alte Mieter zieht am 30. Juni aus, und der neue soll am 1. August einziehen. Dazwischen liegt ein Monat, in dem die Wohnung leer steht und renoviert wird. Oder eben zwei Monate, weil der Maler keine Zeit hat.

So minimierst du die Übergangszeit:

Frühzeitig planen: Sobald die Kündigung eingeht, Handwerker kontaktieren und Termine reservieren. Nicht warten, bis der Mieter ausgezogen ist.
Vorabbesichtigung mit Handwerkern: Lass den Maler oder Bodenleger die Wohnung vor dem Auszug besichtigen, damit er den Aufwand einschätzen und Material bestellen kann.
Standardisierte Abläufe: Wenn du mehrere Wohnungen hast, definiere einen festen Ablauf (Tag 1: Reinigung, Tag 2-3: Malerarbeiten, Tag 4: Endreinigung, Tag 5: Übergabe).
Parallel inserieren: Beginne mit der Vermarktung, bevor der alte Mieter ausgezogen ist. In vielen Fällen lassen sich Besichtigungen in den letzten Wochen des bestehenden Mietverhältnisses durchführen.

Das Ziel ist ein nahtloser Übergang. Jeder Tag zwischen Auszug und Einzug kostet dich rund CHF 100 (bei CHF 3'000 monatlichen Gesamtkosten). Zwei Wochen Zeitersparnis sind CHF 1'400 wert.

Strategie 6: Auf den richtigen Mietermix achten

Diese Strategie betrifft vor allem Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, ist aber auch bei einzelnen Wohnungen relevant. Der richtige Mietermix reduziert das Risiko von gleichzeitigen Leerständen und sorgt für stabilere Mieteinnahmen.

Was ein guter Mietermix bedeutet:

Altersstruktur: Eine Mischung aus jüngeren und älteren Mietern. Ältere Mieter bleiben oft länger, jüngere ziehen häufiger um. Eine reine Studenten-WG-Liegenschaft hat höhere Fluktuation als ein Haus mit gemischter Mieterschaft.
Einkommensquellen: Angestellte, Selbständige, Rentner. Nicht alle Eier in einen Korb.
Haushaltsgrössen: Singles, Paare, Familien. Familien mit Schulkindern ziehen seltener um als Einzelpersonen.
Vertragslaufzeiten: Wenn möglich, staffle die Vertragsbeginntermine so, dass nicht alle Mietverhältnisse gleichzeitig enden.

Bei der Auswahl neuer Mieter darfst du natürlich nicht diskriminieren. Aber du kannst die Wohnung so positionieren und bepreisen, dass sie für deine Zielgruppe attraktiv ist.

Strategie 7: Gute Mieter halten

Die beste Strategie gegen Leerstand ist die einfachste: Sorge dafür, dass deine bestehenden Mieter nicht ausziehen wollen.

Die Kosten eines Mieterwechsels (Leerstand, Renovation, Inserate, Zeitaufwand) belaufen sich auf CHF 3'000 bis CHF 8'000. Ein Mieter, der fünf Jahre statt drei Jahre bleibt, spart dir einen kompletten Wechselzyklus. Das sind unter Umständen CHF 5'000 bis CHF 10'000.

Was gute Mieter zum Bleiben bewegt:

Schnelle Reaktion bei Problemen: Eine defekte Waschmaschine am Montag gemeldet, am Mittwoch repariert. Das klingt banal, ist aber für Mieter ein entscheidender Faktor.
Faire Mietpreispolitik: Eine moderate Mieterhöhung von 2% ist akzeptabel. Eine plötzliche Erhöhung von 10% treibt gute Mieter zur Konkurrenz.
Regelmässiger, sichtbarer Unterhalt: Gepflegte Treppenhäuser, funktionierende Beleuchtung, saubere Umgebung. Mieter, die sehen, dass der Eigentümer sich kümmert, fühlen sich wohl.
Respektvoller Umgang: Kein unangekündigtes Betreten der Wohnung, keine unnötigen Kontrollen, professionelle Kommunikation. Mieter sind Kunden, keine Bittsteller.
Kleine Investitionen mit grosser Wirkung: Ein neuer Geschirrspüler für CHF 800, wenn der alte nach 15 Jahren den Geist aufgibt. Oder ein frischer Anstrich im Treppenhaus. Solche Investitionen kosten wenig und signalisieren Wertschätzung.

Ein zufriedener Mieter, der jedes Jahr CHF 21'600 Miete zahlt, ist dein wertvollster Vermögenswert. Behandle ihn entsprechend.

Leerstand messen und überwachen

Um Leerstand zu vermeiden, musst du ihn zuerst messen. Die wichtigste Kennzahl ist die Leerstandsquote:

Leerstandsquote = Leerstehende Einheiten × Leerstandsdauer / (Gesamte Einheiten × 12 Monate)

Beispiel: In einem Haus mit 6 Wohnungen steht eine Wohnung 2 Monate leer. Die Leerstandsquote beträgt 2 / 72 = 2.8%.

Richtwerte für die Schweiz (2026):

Grosse Städte (Zürich, Genf, Basel): Leerstandsquote unter 1%. Hier ist Leerstand selten ein Problem.
Mittelgrosse Städte (Winterthur, Luzern, Bern): 1 bis 2%. Moderate Nachfrage, richtige Preissetzung ist entscheidend.
Ländliche Gebiete / Peripherie: 3 bis 6%. Hier ist Leerstand ein reales Risiko, das in die Kalkulation gehört.

Im immometrics Rechner kannst du die Leerstandsquote für dein Objekt eingeben und siehst sofort, wie sie sich auf die Rendite über die nächsten Jahre auswirkt.

Checkliste: Leerstand minimieren

Zum Schluss eine kompakte Checkliste, die du bei jedem Mieterwechsel durchgehen kannst:

Mietzins am Markt geprüft (aktuelle Inserate, Referenzmieten)
Professionelle Fotos erstellt
Inserat auf mindestens 2 Plattformen geschaltet
Abend- und Wochenend-Besichtigungen angeboten
Handwerker vor Auszug des Mieters kontaktiert
Renovationsarbeiten terminiert (Ziel: max. 2 Wochen zwischen Auszug und Einzug)
Unterlagen für Interessenten vorbereitet (Grundriss, NK-Abrechnung, Hausordnung)
Bestehende Mieter nach Zufriedenheit gefragt

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Leerstand ist bei einer Renditeliegenschaft normal?

In den grossen Schweizer Städten (Zürich, Genf, Basel) liegt die durchschnittliche Leerstandsquote unter 1%. In mittelgrossen Städten sind 1 bis 2% üblich. In ländlichen Gebieten kann die Quote auf 3 bis 6% steigen. Für deine Kalkulation empfiehlt es sich, konservativ zu rechnen und mindestens 2 bis 4% Leerstand einzuplanen. So bist du auf der sicheren Seite, auch wenn deine Wohnung in einer guten Lage liegt.

Wie lange darf eine Wohnung maximal leer stehen, bevor es sich finanziell auswirkt?

Jeder Tag Leerstand kostet Geld. Bei einer Monatsmiete von CHF 1'800 und typischen Fixkosten belaufen sich die effektiven Kosten auf rund CHF 100 pro Leertag. Ab etwa zwei Wochen Leerstand pro Jahr beginnt die Rendite spürbar zu sinken. Bei einem Monat Leerstand verlierst du bereits den Nettocashflow von rund sechs Monaten. Nutze den immometrics Rechner, um die Auswirkungen verschiedener Leerstandszenarien auf deinen Cashflow zu simulieren.

Was kann ich tun, wenn meine Wohnung trotz allem nicht vermietet wird?

Wenn die Wohnung nach vier Wochen Inserierung keinen Mieter gefunden hat, prüfe zuerst den Preis. In 80% der Fälle ist der Mietzins das Problem. Senke den Preis versuchsweise um 5% und beobachte die Nachfrage. Prüfe auch die Qualität deines Inserats (Fotos, Text, Grundriss). Falls die Wohnung in einem schlechten Zustand ist, kann eine gezielte Renovation (neuer Boden, frischer Anstrich) die Vermietbarkeit deutlich verbessern. In hartnäckigen Fällen hilft ein professioneller Vermarktungspartner.

Lohnt sich eine Mietgarantie-Versicherung gegen Leerstand?

Mietgarantie-Versicherungen decken in der Regel den Mietausfall nach einer Wartefrist von ein bis drei Monaten. Die Prämien liegen bei etwa 3 bis 5% der Jahresmiete. Für Objekte in guten Lagen mit tiefer Leerstandsquote lohnen sie sich selten, da die Prämie höher ist als das erwartete Leerstandsrisiko. In Randregionen oder bei Spezialimmobilien können sie jedoch sinnvoll sein. Rechne die Kosten in deiner Cashflow-Berechnung mit ein, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.

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