Der Cashflow ist eine der wichtigsten Kennzahlen bei Renditeliegenschaften, und gleichzeitig eine der am häufigsten falsch berechneten. Viele Investoren rechnen nur grob: Miete minus Hypothekarzinsen. Doch das gibt ein verzerrtes Bild. In diesem Artikel lernst du, wie du den Cashflow einer Renditeliegenschaft korrekt berechnest und was dabei wirklich zählt.

Was ist der Cashflow einer Renditeliegenschaft?

Der Cashflow einer Renditeliegenschaft zeigt, wie viel Geld am Ende des Monats übrig bleibt oder fehlt. Die Formel ist einfach:

Cashflow = Mieteinnahmen - alle monatlichen Kosten

Klingt simpel. Die Tücke liegt in den Kosten: Wer nur die Hypothekarzinsen abzieht, übersieht Amortisation, Nebenkosten, Instandhaltung und Leerstand. Das Ergebnis ist dann viel zu optimistisch.

Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Liegenschaft nach allen Ausgaben jeden Monat Geld abwirft. Ein negativer Cashflow bedeutet, dass du jeden Monat aus der eigenen Tasche drauflegst. Beides kann je nach Strategie sinnvoll sein, aber du solltest es wissen, bevor du kaufst.

Mit dem immometrics Cashflow-Rechner kannst du all diese Faktoren strukturiert erfassen und deinen realen monatlichen Cashflow berechnen.

Einnahmen: Die Mieteinnahmen

Ausgangspunkt jeder Cashflow-Rechnung ist die monatliche Miete. Hier gibt es zwei Werte, die du unterscheiden solltest:

IST-Miete ist das, was der aktuelle Mieter heute zahlt. Bei langjährigen Mietverträgen liegt diese oft unter dem Marktniveau, manchmal deutlich.

Marktmiete ist das, was du bei einem Neuvermietung realistischerweise erzielen könntest. Diese ist relevant für die langfristige Planung, aber nicht garantiert.

Bei einem Mieterwechsel (Mieterwechsel) hast du die Möglichkeit, die Miete anzupassen, sofern das ortsüblich und rechtlich zulässig ist. In der Schweiz ist das Mietrecht mieterfreundlich, Anpassungen sind nur unter bestimmten Bedingungen möglich.

Tipp: Rechne immer mit der IST-Miete, nicht mit einer hypothetischen Marktmiete. Das gibt dir ein realistisches Bild deines heutigen Cashflows.

Abzüge im Detail

Hypothekarzinsen

Die Hypothekarzinsen sind in den meisten Fällen der grösste Kostenblock. Wie hoch sie ausfallen, hängt von der Hypothekarsumme, dem Zinssatz und dem gewählten Modell ab.

Fix vs. SARON: Bei einer Festhypothek ist der Zinssatz für die Laufzeit garantiert: planbar, aber unflexibel. Der SARON-Zinssatz ist variabel und orientiert sich am Referenzzinssatz der SNB. Er war in den letzten Jahren oft günstiger, birgt aber Zinsrisiken.

Beispiel: CHF 600'000 Hypothek bei 1.5% Jahreszins = CHF 9'000 pro Jahr = CHF 750 pro Monat.

Amortisation der 2. Hypothek

Das ist ein Abzug, den viele Einsteiger vergessen, obwohl er von der FINMA vorgeschrieben ist.

In der Schweiz gilt: Finanzierst du eine Liegenschaft mit mehr als 66.7% des Belehnungswerts, entsteht eine 2. Hypothek für den Anteil über dieser Grenze. Diese muss innerhalb von 15 Jahren vollständig zurückgezahlt werden.

Beispiel: Kaufpreis CHF 1'000'000, Hypothek CHF 750'000. Die 2. Hypothek beträgt CHF 750'000 - CHF 667'000 = CHF 83'000. Verteilt auf 15 Jahre ergibt das CHF 5'533 pro Jahr oder CHF 461 pro Monat.

Diese Amortisation ist kein Verlust: du baust damit Eigenkapital auf. Aber sie belastet deinen monatlichen Cashflow real.

Nebenkosten Eigentümer

Zu den Nebenkosten des Eigentümers gehören: Liegenschaftsverwaltung, Gebäudeversicherung, Grundsteuern und ähnliche Abgaben. Als Faustregel gilt: rund 0.5% des Kaufpreises pro Jahr.

Beispiel: Kaufpreis CHF 1'000'000 × 0.5% = CHF 5'000 pro Jahr = CHF 417 pro Monat.

Instandhaltung / STWE-Fonds

Jede Liegenschaft braucht Pflege. Über die Jahre fallen Renovationen, Reparaturen und Erneuerungen an: Heizung, Dach, Fassade, Böden.

Einfamilienhaus / Mehrfamilienhaus: Als Faustregel rechnet man mit 0.5% bis 1% des Marktwerts pro Jahr für Instandhaltung.

Stockwerkeigentum (STWE): Hier zahlst du jeden Monat in den Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Dieser deckt grössere Gemeinschaftssanierungen ab. Die Höhe variiert je nach Liegenschaft und Alter des Gebäudes.

Wichtig: Instandhaltungsrücklage und STWE-Fonds schliessen sich gegenseitig aus: du hast entweder das eine oder das andere, nicht beides.

Beispiel: Kaufpreis CHF 1'000'000 × 0.75% = CHF 7'500 pro Jahr = CHF 625 pro Monat.

Leerstand

Keine Liegenschaft ist dauerhaft zu 100% vermietet. Zwischen Mieterwechseln entstehen Leerstandsperioden. Als Reserve empfehlen sich 2% bis 5% der Jahresmieteinnahmen.

In Städten mit hohem Wohnungsdruck (Zürich, Genf, Basel) ist der Leerstand tief. In ländlichen Regionen oder bei spezifischen Objekten kann er deutlich höher ausfallen.

Beispiel: Jahresmiete CHF 28'800 × 2% = CHF 576 pro Jahr = CHF 48 pro Monat.

Beispielrechnung: Cashflow Schritt für Schritt

Hier siehst du, wie die Rechnung in der Praxis aussieht:

Position	CHF/Monat
Mieteinnahmen	+2'400
Hypothekarzinsen	-750
Amortisation 2. Hypothek	-333
Nebenkosten Eigentümer	-333
Instandhaltung	-533
Leerstandsreserve	-48
Cashflow	+403

In diesem Beispiel wirft die Liegenschaft monatlich CHF 403 ab, nach allen Kosten. Das ist ein positiver Cashflow.

Möchtest du diese Rechnung für dein eigenes Objekt durchführen? Der immometrics Cashflow-Rechner führt dich Schritt für Schritt durch alle Positionen.

Positiver vs. negativer Cashflow

Positiver Cashflow bedeutet: Die Liegenschaft trägt sich selbst und wirft zusätzlich Geld ab. Du musst nichts drauflegen, im Gegenteil. Das ist die bevorzugte Ausgangslage für die meisten Investoren.

Negativer Cashflow bedeutet: Du zahlst jeden Monat aus der eigenen Tasche. Das ist nicht zwingend falsch. Viele Liegenschaften in Top-Lagen laufen im negativen Cashflow, weil die Wertsteigerung die laufenden Kosten kompensiert.

Aber: Ein negativer Cashflow erhöht das Risiko. Du bist abhängig davon, dass die Liegenschaft im Wert steigt und dass du den monatlichen Fehlbetrag aus anderen Quellen decken kannst. Sinken die Preise oder erhöhen sich die Zinsen, kann das schnell eng werden.

Zur vollständigen Bewertung einer Renditeliegenschaft gehört der Cashflow immer zusammen mit den anderen Renditekennzahlen. Wie du Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite berechnest und interpretierst, erfährst du im Artikel Bruttorendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite.

Steuerliche Effekte im Cashflow: Beachte, dass die steuerlichen Effekte im Cashflow noch nicht berücksichtigt sind. Schuldzinsen und Unterhaltskosten kannst du vom steuerbaren Einkommen abziehen, was deine effektive Belastung reduziert. Die Mieteinnahmen musst du allerdings als Einkommen versteuern. Eine Übersicht aller steuerlichen Aspekte findest du im Artikel Steuern bei Renditeliegenschaften.

Häufige Fragen

Was ist ein guter Cashflow bei einer Renditeliegenschaft?

Das hängt von deiner Strategie und der Lage ab. In der Schweiz gilt ein positiver Cashflow bereits als gutes Ergebnis; viele Liegenschaften in Städten laufen leicht negativ. Als Richtwert: Ein monatlicher Cashflow von CHF 200 bis CHF 500 pro CHF 1'000'000 Kaufpreis ist realistisch bei gesunder Finanzierung.

Was gehört alles zu den Abzügen beim Cashflow?

Zu den Abzügen gehören: Hypothekarzinsen, Amortisation der 2. Hypothek, Nebenkosten (Verwaltung, Versicherung, Abgaben), Instandhaltungsrücklage (oder STWE-Fonds) und eine Reserve für Leerstand. Wer nur die Zinsen abzieht, rechnet zu optimistisch.

Ist ein negativer Cashflow immer schlecht?

Nein, aber er ist immer ein Risiko. Ein leicht negativer Cashflow in einer Wachstumslage kann durch Wertsteigerung und Amortisation langfristig attraktiv sein. Gefährlich wird es, wenn der negative Cashflow hoch ist, die Reserven fehlen oder die Zinsen steigen. Plane immer mit Puffer.

Der Cashflow ist nur eine Seite der Medaille. Für eine vollständige Analyse einer Renditeliegenschaft (inklusive Renditeberechnung und Eigenkapitaleinsatz) empfiehlt sich ein Blick auf den Artikel Renditeberechnung für Immobilien in der Schweiz sowie der direkte Einstieg in den immometrics Cashflow-Rechner.

Cashflow einer Renditeliegenschaft berechnen