Frau Weber hatte alles richtig gemacht. Die Wohnung war renoviert, das Inserat professionell, die Besichtigung gut besucht. Dann wählte sie den falschen Mieter.

Der junge Mann machte einen sympathischen Eindruck. Gepflegtes Auftreten, fester Händedruck, charmant im Gespräch. Er erzählte von seiner neuen Stelle als Projektleiter bei einer IT-Firma. Die Wohnung gefiel ihm sofort, er wollte so schnell wie möglich einziehen.

Frau Weber war erleichtert. Nach zwei Monaten Leerstand wollte sie die Wohnung endlich vermietet haben. Sie verzichtete auf die Betreibungsauskunft ("er wirkt ja vertrauenswürdig"), rief keine Referenzen an ("das dauert nur alles") und unterschrieb den Mietvertrag noch am gleichen Abend.

Vier Monate später war die erste Miete unbezahlt. Nach sechs Monaten folgten Mahnungen, dann ein Schlichtungsverfahren. Zwölf Monate und CHF 18'000 Mietausfall später war die Wohnung endlich geräumt. Die Renovationskosten für beschädigte Wände und einen ruinierten Küchenboden betrugen weitere CHF 8'500.

Diese Geschichte ist kein Einzelfall. Sie zeigt, warum die Mieterauswahl die wichtigste Entscheidung ist, die du als Vermieter regelmässig triffst. Ein guter Mieter zahlt pünktlich, pflegt die Wohnung und bleibt idealerweise Jahre. Ein schlechter Mieter kann dich fünfstellige Beträge kosten und monatelang Stress verursachen.

Schritt 1: Das Anmeldeformular

Alles beginnt mit einem strukturierten Anmeldeformular. Wer sich für deine Wohnung interessiert, füllt dieses Formular an der Besichtigung oder digital aus. Es ist dein erstes Screening-Instrument.

Was das Formular enthalten sollte

Personalien: Name, Geburtsdatum, Nationalität, Aufenthaltsstatus (bei Ausländern Bewilligungskategorie)
Aktuelle Wohnsituation: Adresse, Name des aktuellen Vermieters, Mietdauer, Kündigungsgrund
Berufliche Situation: Arbeitgeber, Position, Anstellungsart (fest/temporär/selbstständig), Einkommen
Haushaltsgrösse: Anzahl Personen, die einziehen werden, inklusive Kinder und deren Alter
Haustiere: Art und Anzahl
Betreibungen: Gibt es offene oder kürzlich abgeschlossene Betreibungen?
Einverständniserklärung: Zur Einholung einer Betreibungsauskunft und zur Kontaktaufnahme mit dem aktuellen Vermieter

Wichtig: Das Formular darf keine diskriminierenden Fragen enthalten. Fragen nach Religion, politischer Einstellung, Familienplanung oder sexueller Orientierung sind nicht zulässig. Bleib sachlich und beschränke dich auf mietrelevante Informationen.

Schritt 2: Betreibungsauskunft einholen

Die Betreibungsauskunft ist das wichtigste Dokument in der Mieterprüfung. Sie zeigt, ob gegen die Person in den letzten fünf Jahren Betreibungen eingeleitet wurden.

So funktioniert es

Du kannst die Betreibungsauskunft auf zwei Wegen erhalten:

Der Bewerber holt sie selbst: Das ist der übliche Weg. Der Bewerber bestellt einen Betreibungsregisterauszug beim zuständigen Betreibungsamt (am Wohnort). Kosten: CHF 17 beim Schalter, CHF 14.50 online. Die Auskunft sollte nicht älter als drei Monate sein.
Du holst sie mit Einverständnis: Mit einer schriftlichen Vollmacht kannst du die Auskunft selbst einholen. Das ist bei mehreren Bewerbern effizienter.

Was du in der Betreibungsauskunft siehst

Offene Betreibungen: Es laufen aktuell Betreibungsverfahren. Das ist ein starkes Warnsignal.
Verlustscheine: Betreibungen, bei denen der Gläubiger einen Verlustschein erhalten hat, weil der Betriebene nicht zahlen konnte. Das schwerwiegendste Warnsignal.
Keine Einträge: Keine Betreibungen in den letzten fünf Jahren. Ideal, aber allein kein Garant.

Wie du die Auskunft interpretierst

Ein einzelner Eintrag von vor vier Jahren muss nicht zwingend ein Ausschlusskriterium sein. Es gibt Menschen, die durch eine Scheidung oder eine Krankheit in finanzielle Schwierigkeiten geraten sind und sich längst erholt haben. Frage nach, wenn etwas auffällt.

Mehrere Einträge oder kürzlich offene Betreibungen sind hingegen ein klares Signal. Hier solltest du nicht auf Besserung hoffen.

Schritt 3: Referenzen beim aktuellen Vermieter

Ein kurzes Telefon mit dem aktuellen Vermieter kann dir mehr verraten als jedes Dokument. Denn der aktuelle Vermieter kennt das tatsächliche Mietverhalten.

Die richtigen Fragen stellen

Hat der Mieter die Miete immer pünktlich bezahlt?
Gab es Beschwerden von Nachbarn?
In welchem Zustand befindet sich die Wohnung?
Würden Sie den Mieter wieder aufnehmen?
Was ist der Grund für den Auszug?

Vorsicht bei Referenzen

Es gibt zwei Fallstricke:

Der zu positive Vermieter: Manchmal will ein Vermieter einen Problemmieter loswerden und gibt deshalb übertrieben gute Referenzen. Achte auf zu glatte Antworten und frage gezielt nach konkreten Situationen.

Keine Referenz möglich: Wenn der Bewerber zum ersten Mal eine eigene Wohnung mietet (z.B. nach dem Studium), gibt es keinen früheren Vermieter. In diesem Fall gewinnen andere Kriterien an Bedeutung, etwa die Bonität und der Arbeitgeber.

Schritt 4: Der persönliche Eindruck

Die Besichtigung ist nicht nur dafür da, die Wohnung zu zeigen. Sie ist auch dein Moment, die Bewerber einzuschätzen.

Worauf du achten solltest

Pünktlichkeit: Kommt der Bewerber pünktlich zur Besichtigung? Wer den Termin vergisst oder 20 Minuten zu spät kommt, wird auch mit der Mietzahlung nicht immer pünktlich sein.

Fragen zum Objekt: Interessiert sich der Bewerber wirklich für die Wohnung? Fragt er nach Nebenkosten, Waschküche, Nachbarschaft? Oder will er nur schnell unterschreiben und verschwinden?

Kommunikation: Ist der Bewerber offen und ehrlich? Oder weicht er Fragen aus, wird nervös bei Themen wie Einkommen oder früherer Wohnsituation?

Bauchgefühl: Es klingt unwissenschaftlich, aber nach hundert Besichtigungen entwickelst du ein Gespür. Ignoriere dein Bauchgefühl nicht, aber stütze dich nie ausschliesslich darauf. Die Daten (Betreibungsauskunft, Lohnausweis) müssen stimmen.

Einzel- oder Massenbesichtigung?

Bei hoher Nachfrage sind Massenbesichtigungen effizient. Du zeigst die Wohnung einmal und erreichst zwanzig Interessenten. Der Nachteil: Du hast kaum Zeit für den persönlichen Kontakt.

Eine gute Lösung ist ein zweistufiger Prozess: Erst eine offene Besichtigung für alle Interessenten, dann Einzeltermine mit den drei bis fünf vielversprechendsten Bewerbern. So sparst du Zeit und bekommst trotzdem einen persönlichen Eindruck.

Schritt 5: Lohnausweis und die 30%-Regel

Der Lohnausweis bestätigt, was der Bewerber im Anmeldeformular angegeben hat. Verlange die letzten drei Lohnabrechnungen oder den aktuellen Arbeitsvertrag.

Die 30%-Regel

Eine bewährte Faustregel: Die Bruttomiete (inklusive Nebenkosten) sollte maximal 30% des Nettohaushaltseinkommens betragen.

Rechenbeispiel:

Kennzahl	Wert
Bruttomiete inkl. NK	CHF 1'800 / Monat
Jahresmietkosten	CHF 21'600
Erforderliches Nettoeinkommen (30%)	CHF 72'000 / Jahr
Monatlich	CHF 6'000

Ein Bewerber mit CHF 5'500 Nettoeinkommen wäre bei CHF 1'800 Miete also knapp unter der Grenze. Das bedeutet nicht automatisch eine Absage, aber du solltest genauer hinschauen: Hat die Person andere finanzielle Verpflichtungen? Unterhaltszahlungen? Leasingraten?

Sonderfälle

Doppelverdiener: Bei Paaren zählt das kombinierte Einkommen. Verlange von beiden Lohnabrechnungen.
Selbstständige: Hier sind die letzten zwei bis drei Jahresabschlüsse oder Steuererklärungen aussagekräftiger als einzelne Rechnungen.
Studenten: Oft kein eigenes Einkommen. In diesem Fall kann eine Solidarbürgschaft der Eltern sinnvoll sein.
Pensionierte: AHV-Verfügung und allfällige Pensionskassenrente als Einkommensnachweis.

Schritt 6: Red Flags erkennen

Manche Warnsignale sind offensichtlich, andere subtil. Hier eine Liste, die du bei jeder Bewerbung durchgehen solltest:

Harte Red Flags (sofortige Absage):

Mehrere Betreibungen oder Verlustscheine in der Betreibungsauskunft
Gefälschte oder manipulierte Dokumente (kommt vor und ist ein strafrechtliches Delikt)
Kein Einverständnis zur Betreibungsauskunft oder zu Referenzen
Der Bewerber drängt extrem auf eine schnelle Zusage und will keine Unterlagen liefern

Weiche Red Flags (genauer hinschauen):

Häufige Umzüge in kurzer Zeit (alle ein bis zwei Jahre eine neue Adresse)
Der aktuelle Vermieter ist nicht erreichbar oder will keine Auskunft geben
Die Angaben im Anmeldeformular stimmen nicht mit den Dokumenten überein
Der Bewerber hat keine Fragen zur Wohnung, zum Quartier oder zu den Nebenkosten
Die Miete übersteigt 35% des Einkommens deutlich

Schritt 7: Absagen richtig kommunizieren

Du wirst Bewerbern absagen müssen. Das gehört dazu. Mach es professionell und zeitnah.

Rechtliche Grenzen

Das Schweizer Mietrecht verlangt keine Begründung für eine Absage. Du musst nicht erklären, warum du dich für einen anderen Bewerber entschieden hast. Allerdings darfst du nicht aus diskriminierenden Gründen absagen (Herkunft, Geschlecht, Religion).

So formulierst du eine Absage

Eine kurze, sachliche Nachricht genügt:

Guten Tag [Name], vielen Dank für Ihr Interesse an der Wohnung an der [Adresse]. Wir haben zahlreiche Bewerbungen erhalten und uns für einen anderen Bewerber entschieden. Wir wünschen Ihnen viel Erfolg bei der weiteren Suche.

Vermeide es, spezifische Gründe zu nennen. Formulierungen wie "Ihr Einkommen war zu tief" oder "Ihre Betreibungsauskunft war nicht sauber" können zu unangenehmen Diskussionen oder sogar rechtlichen Auseinandersetzungen führen.

Timing

Sag spätestens innerhalb von zwei Wochen nach der Besichtigung ab. Bewerber, die wochenlang auf eine Rückmeldung warten, sind zu Recht frustriert. Eine schnelle Absage ist respektvoller als endloses Schweigen.

Mehr zu den rechtlichen Rahmenbedingungen findest du im Artikel Mietrecht Schweiz für Vermieter.

Schritt 8: Den Mietvertrag richtig gestalten

Du hast den idealen Mieter gefunden. Jetzt geht es an den Vertrag. In der Schweiz gibt es keine Pflicht, einen schriftlichen Mietvertrag abzuschliessen. Trotzdem ist ein mündlicher Vertrag fahrlässig. Verwende einen Standardvertrag, zum Beispiel die Vorlage des Hauseigentümerverbands (HEV) oder des Mieterinnen- und Mieterverbands (MV).

Wichtige Vertragsbestandteile

Mietzins und Nebenkosten: Trenne klar zwischen Nettomiete und Nebenkosten. Bei den Nebenkosten empfiehlt sich eine Akontobeitragsregelung mit jährlicher Abrechnung statt einer Pauschale. So bist du bei steigenden Heizkosten nicht der Leidtragende.

Mietbeginn und Kündigungsfrist: Standardmässig gelten in der Schweiz drei Monate Kündigungsfrist auf einen ortsüblichen Kündigungstermin (variiert je nach Kanton, oft Ende März, Juni, September, Dezember).

Kaution (Mietzinskautio): Du darfst maximal drei Monatsmieten als Kaution verlangen. Diese muss auf einem Sperrkonto bei einer Bank hinterlegt werden. Die Zinsen gehören dem Mieter.

Hausordnung: Als Anhang zum Vertrag. Regelt Waschküchenzeiten, Ruhezeiten, Haustierregelung und ähnliches.

Wohnungsübergabeprotokoll: Nicht Teil des Vertrags, aber zwingend notwendig. Dokumentiere den Zustand der Wohnung bei Einzug mit Fotos und Protokoll. Das schützt dich bei Auszug vor Diskussionen über vorbestehende Mängel.

Checkliste: Mieterauswahl auf einen Blick

Hier nochmals der gesamte Prozess als Checkliste:

Strategien, um Leerstand von Anfang an zu vermeiden, findest du im Artikel Leerstand vermeiden.

Was Frau Weber heute anders macht

Frau Weber hat aus ihrem teuren Fehler gelernt. Bei ihrer zweiten Vermietung investierte sie zwei Stunden in die Prüfung der Bewerbungen. Sie holte Betreibungsauskünfte ein, rief den aktuellen Vermieter an und rechnete die Einkommensverhältnisse durch.

Ihr neuer Mieter, ein pensioniertes Ehepaar, wohnt seit drei Jahren in der Wohnung. Die Miete kommt am 25. jeden Monats. Beschwerden gab es keine. Die Wohnung ist in besserem Zustand als bei der Übergabe.

Zwei Stunden Aufwand, die Frau Weber CHF 26'500 gespart haben.

Häufig gestellte Fragen

Darf ich als Vermieter eine Betreibungsauskunft verlangen?

Ja. In der Schweiz ist es üblich und rechtlich zulässig, von Mietinteressenten eine Betreibungsauskunft zu verlangen. Du benötigst dafür das schriftliche Einverständnis des Bewerbers. Die Kosten trägt in der Regel der Bewerber selbst. Der Auszug darf für die Bewerbung nicht älter als drei Monate sein.

Was mache ich, wenn alle Bewerber gute Unterlagen haben?

Das ist die komfortabelste Situation. Wähle den Bewerber, der am besten zur Wohnung und zur Nachbarschaft passt. Berücksichtige die voraussichtliche Mietdauer (jemand mit stabilem Job und lokaler Verwurzelung bleibt eher länger), die Haushaltsgrösse im Verhältnis zur Wohnungsgrösse und deinen persönlichen Eindruck.

Wie gehe ich mit Bewerbern um, die keinen Schweizer Lohnausweis haben?

Ausländische Arbeitnehmer mit gültiger Aufenthaltsbewilligung haben oft einen Schweizer Arbeitsvertrag und können Schweizer Lohnabrechnungen vorlegen. Bei Expats mit ausländischen Arbeitgebern können der Arbeitsvertrag, Bankauszüge und eine erhöhte Mietkaution als Alternative dienen. Bei Asylsuchenden mit Bewilligung übernimmt häufig die Gemeinde oder eine Hilfsorganisation die Miete direkt.

Kann ich den Mietvertrag nachträglich auflösen, wenn sich der Mieter als Problemfall herausstellt?

Das Schweizer Mietrecht schützt Mieter stark. Eine ordentliche Kündigung ist mit dreimonatiger Frist auf einen ortsüblichen Termin möglich, muss aber sachlich begründet sein. Eine ausserordentliche Kündigung (fristlos oder mit 30 Tagen Frist) ist nur bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen möglich, etwa bei Zahlungsrückständen nach erfolgter Mahnung mit Androhung der Kündigung. Der Prozess ist formal streng geregelt und kann Monate dauern. Umso wichtiger ist die sorgfältige Auswahl vor Vertragsabschluss.

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