Im März 2022 lag der SARON bei minus 0.7 Prozent. Drei Jahre später bei 1.2 Prozent. Wer Anfang 2022 auf zehn Jahre fixiert hatte, zahlte plötzlich weniger als SARON-Kunden. Wer auf SARON gesetzt hatte, profitierte zwar jahrelang von historisch tiefen Zinsen, musste aber innerhalb von 18 Monaten einen Zinsanstieg von fast zwei Prozentpunkten verkraften.

Für Eigenheimbesitzer ist ein solcher Anstieg unangenehm. Für Investoren mit Renditeliegenschaften kann er existenzbedrohend sein. Wenn die Zinskosten den gesamten Cashflow auffressen und die Liegenschaft plötzlich monatlich Geld kostet statt bringt, wird aus einer Investition schnell ein Problem.

Die Wahl zwischen SARON und Festhypothek ist deshalb keine Nebensächlichkeit. Sie ist eine der wichtigsten strategischen Entscheidungen, die du als Immobilieninvestor triffst. Und sie verdient mehr als ein Bauchgefühl.

SARON-Hypothek: So funktioniert sie

Der SARON (Swiss Average Rate Overnight) ist der Referenzzinssatz für den Schweizer Geldmarkt. Er hat 2019 den LIBOR abgelöst und wird von der SIX Swiss Exchange auf Basis tatsächlicher Transaktionen berechnet.

Mechanik der SARON-Hypothek

Eine SARON-Hypothek hat keinen fixen Zinssatz. Stattdessen setzt sich dein Zins aus zwei Komponenten zusammen:

SARON-Basiszins: Wird täglich berechnet und über die Zinsperiode (in der Regel drei Monate) aufgezinst. Das heisst, du zahlst nicht den SARON eines bestimmten Tages, sondern den sogenannten Compounded SARON, also den kumulierten Tageszins über die gesamte Periode.

Marge der Bank: Ein fixer Aufschlag, den die Bank für ihre Dienstleistung und ihr Kreditrisiko verlangt. Typisch sind 0.6% bis 1.0%, je nach Bonität, Belehnung und Bank.

Rechenbeispiel (Stand April 2026):

Komponente	Wert
SARON Compounded (3 Monate)	0.20%
Bankmarge	0.75%
Effektiver Zinssatz	0.95%

Vorteile der SARON-Hypothek

Historisch günstiger: Über die letzten 30 Jahre waren variable Zinsen im Durchschnitt günstiger als Festhypotheken. Die Zinsstrukturkurve ist meistens ansteigend, das heisst, kurzfristige Zinsen liegen tiefer als langfristige.
Flexibilität: SARON-Hypotheken können in der Regel mit einer Frist von drei bis sechs Monaten gekündigt oder in eine Festhypothek umgewandelt werden. Du bist nicht über Jahre gebunden.
Profitieren von Zinssenkungen: Wenn die SNB die Zinsen senkt, spürst du das innerhalb weniger Monate in deiner Hypothekarzahlung.

Nachteile der SARON-Hypothek

Zinsrisiko: Du trägst das volle Risiko steigender Zinsen. Bei CHF 500'000 Hypothek bedeutet ein Anstieg um 1% zusätzliche Kosten von CHF 5'000 pro Jahr.
Schwankende Cashflows: Für Investoren, die ihren Cashflow exakt planen wollen, ist die Unsicherheit ein Problem.
Kein Schutz in Krisenzeiten: Wenn die Inflation steigt und die SNB die Zinsen anhebt, zahlst du mehr, genau dann, wenn auch andere Kosten steigen.

Festhypothek: So funktioniert sie

Bei einer Festhypothek vereinbarst du mit der Bank einen fixen Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit. Während dieser Laufzeit ändert sich dein Zins nicht, egal was am Markt passiert.

Verfügbare Laufzeiten

Schweizer Banken bieten Festhypotheken typischerweise für folgende Laufzeiten an:

Laufzeit	Typischer Zinssatz (April 2026)	Geeignet für
2 Jahre	1.20%	Kurzfristige Absicherung, Überbrückung
3 Jahre	1.30%	Moderate Sicherheit
5 Jahre	1.45%	Beliebteste Laufzeit
7 Jahre	1.55%	Guter Kompromiss
10 Jahre	1.70%	Langfristige Planungssicherheit
15 Jahre	1.90%	Maximale Sicherheit (wenige Anbieter)

Die Zinssätze sind Richtwerte und variieren je nach Bank, Bonität und Belehnung. Renditeliegenschaften zahlen oft einen Aufschlag von 0.1 bis 0.3 Prozentpunkten gegenüber selbstbewohntem Eigentum.

Vorteile der Festhypothek

Planungssicherheit: Du weisst genau, was du über die gesamte Laufzeit zahlst. Dein Cashflow ist kalkulierbar.
Schutz vor Zinsanstiegen: Egal wie stark die Zinsen steigen, dein Hypothekarzins bleibt gleich.
Einfachheit: Keine Überraschungen, kein Monitoring, kein Entscheidungsdruck.

Nachteile der Festhypothek

Höhere Anfangskosten: Du zahlst einen Aufschlag für die Sicherheit. Der Festhypothekarzins liegt fast immer über dem aktuellen SARON-Satz.
Unflexibel: Eine vorzeitige Auflösung ist teuer. Die Bank verlangt eine Vorfälligkeitsentschädigung, die je nach Restlaufzeit und Zinsentwicklung fünfstellige Beträge erreichen kann.
Verpasste Chancen: Wenn die Zinsen sinken, zahlst du weiterhin den höheren fixen Satz.

Der Investment-Blickwinkel: Was zählt bei Renditeliegenschaften?

Die Wahl zwischen SARON und Festhypothek sieht für einen Immobilieninvestor anders aus als für einen Eigenheimbesitzer. Der Eigenheimbesitzer fragt sich: Kann ich mir die Raten leisten? Der Investor fragt: Was passiert mit meinem Cashflow und meiner Rendite?

Cashflow-Sicherheit vs. Renditeoptimierung

Nehmen wir ein konkretes Beispiel. Du besitzt eine Renditeliegenschaft mit folgenden Eckdaten:

Kaufpreis: CHF 800'000
Hypothek: CHF 600'000
Jahresmiete brutto: CHF 36'000
Betriebskosten: CHF 6'000 pro Jahr

Szenario 1: Festhypothek 5 Jahre, 1.45%

Position	Betrag
Mieteinnahmen	CHF 36'000
Zinskosten (1.45%)	CHF 8'700
Betriebskosten	CHF 6'000
Amortisation (1%)	CHF 6'000
Cashflow vor Steuern	CHF 15'300

Szenario 2: SARON-Hypothek, aktuell 0.95%

Position	Betrag
Mieteinnahmen	CHF 36'000
Zinskosten (0.95%)	CHF 5'700
Betriebskosten	CHF 6'000
Amortisation (1%)	CHF 6'000
Cashflow vor Steuern	CHF 18'300

Die SARON-Hypothek generiert CHF 3'000 mehr Cashflow pro Jahr. Über fünf Jahre sind das CHF 15'000, sofern der SARON konstant bleibt. Aber das wird er nicht.

Szenario 3: SARON steigt auf 2.0% (effektiv 2.75%)

Position	Betrag
Mieteinnahmen	CHF 36'000
Zinskosten (2.75%)	CHF 16'500
Betriebskosten	CHF 6'000
Amortisation (1%)	CHF 6'000
Cashflow vor Steuern	CHF 7'500

Plötzlich hat sich der Cashflow halbiert. Und bei einem SARON von 3% (was historisch keineswegs extrem ist) wird der Cashflow negativ:

Szenario 4: SARON steigt auf 3.0% (effektiv 3.75%)

Position	Betrag
Mieteinnahmen	CHF 36'000
Zinskosten (3.75%)	CHF 22'500
Betriebskosten	CHF 6'000
Amortisation (1%)	CHF 6'000
Cashflow vor Steuern	CHF 1'500

Nutze den immometrics Prognose-Rechner, um verschiedene Zinsszenarien für dein konkretes Objekt durchzurechnen. So siehst du, ab welchem Zinsniveau dein Cashflow kippt.

Tranchierung: Die Kombinationsstrategie

Viele erfahrene Investoren setzen nicht auf eine einzige Hypothekarform, sondern kombinieren. Diese Strategie heisst Tranchierung.

Wie Tranchierung funktioniert

Du teilst deine Hypothek in zwei oder drei Tranchen auf, zum Beispiel:

Tranche	Betrag	Produkt	Zinssatz
Tranche 1	CHF 300'000	Festhypothek 7 Jahre	1.55%
Tranche 2	CHF 200'000	Festhypothek 3 Jahre	1.30%
Tranche 3	CHF 100'000	SARON	0.95%
Gewichtet	CHF 600'000	Mix	ca. 1.35%

Vorteile der Tranchierung

Risikostreuung: Du bist weder voll dem Zinsrisiko ausgesetzt noch zahlst du den vollen Aufschlag einer langfristigen Festhypothek.
Gestaffelte Fälligkeiten: Die Tranchen laufen zu verschiedenen Zeitpunkten aus. So musst du nie das gesamte Volumen auf einmal refinanzieren.
Flexibilität: Die SARON-Tranche kann jederzeit angepasst oder in eine Festhypothek umgewandelt werden.

Nachteile der Tranchierung

Bankenbindung: Tranchierte Hypotheken bei derselben Bank zu haben, macht dich weniger flexibel beim Bankwechsel. Für einen Wechsel müssten alle Tranchen gleichzeitig auslaufen, was selten der Fall ist.
Komplexität: Mehr Tranchen bedeuten mehr Verwaltungsaufwand und mehr Ablaufdaten, die du im Auge behalten musst.

Empfehlung für Renditeliegenschaften

Für ein einzelnes Objekt mit CHF 600'000 Hypothek ist eine Aufteilung in zwei Tranchen sinnvoll. Zum Beispiel 60% Festhypothek (fünf bis sieben Jahre) für die Cashflow-Sicherheit und 40% SARON für die Renditeoptimierung.

Bei einem Portfolio mit mehreren Objekten kannst du die Diversifikation über die Objekte hinweg erreichen: Objekt 1 mit Festhypothek, Objekt 2 mit SARON, Objekt 3 gemischt. So vermeidest du die Bankenbindung durch Tranchierung beim gleichen Objekt.

Mehr zum Thema Hypothekarverhandlung findest du im Artikel Hypothek für Renditeliegenschaften verhandeln.

Break-even-Berechnung: Ab wann lohnt sich die Festhypothek?

Die zentrale Frage lautet: Wie stark muss der SARON steigen, damit die Festhypothek rückblickend die bessere Wahl war?

Die Rechnung

Angenommen, du stehst vor der Wahl:

Option A: SARON, aktuell 0.95%
Option B: Festhypothek 5 Jahre, 1.45%

Die Differenz beträgt 0.50 Prozentpunkte. Bei CHF 600'000 Hypothek sind das CHF 3'000 pro Jahr, die du mit SARON aktuell sparst.

Über fünf Jahre sparst du mit SARON also CHF 15'000, wenn der Zins konstant bleibt. Die Festhypothek lohnt sich erst, wenn der SARON im Durchschnitt über die fünf Jahre höher liegt als 1.45%.

Konkreter: Wenn der SARON im ersten Jahr bei 0.95% bleibt, dann auf 1.2%, 1.6%, 2.0% und 2.4% steigt, ergibt das einen Durchschnitt von 1.63%. In diesem Szenario wäre die Festhypothek günstiger gewesen.

Ob ein solcher Anstieg wahrscheinlich ist, hängt von der Geldpolitik der SNB, der Inflation und der wirtschaftlichen Entwicklung ab. Niemand kann Zinsen zuverlässig vorhersagen. Aber du kannst die Szenarien durchrechnen und entscheiden, wie viel Risiko du tragen willst.

Strategien für verschiedene Investorentypen

Der konservative Investor

Du hast eine hohe Belehnung (70-75%), wenig Liquiditätsreserve und der Cashflow ist dein Hauptkriterium. Du schläfst besser, wenn du weisst, was du jeden Monat zahlst.

Empfehlung: Festhypothek, sieben bis zehn Jahre. Ja, du zahlst mehr. Aber du kannst sicher planen und wirst nicht von Zinsanstiegen überrascht.

Der renditeorientierte Investor

Du hast eine tiefere Belehnung (50-65%), genügend Liquiditätsreserve und kannst temporäre Cashflow-Schwankungen verkraften. Du willst die historische Zinsdifferenz nutzen.

Empfehlung: SARON oder Tranchierung mit hohem SARON-Anteil. Du akzeptierst das Zinsrisiko bewusst und hast die finanzielle Polster, um Zinsanstiege abzufedern.

Der Portfolio-Investor

Du besitzt mehrere Objekte und denkst in konsolidierten Zahlen. Einzelne Cashflow-Schwankungen werden durch das Portfolio ausgeglichen.

Empfehlung: Diversifikation über die Objekte. Verschiedene Laufzeiten und Produkte, gestaffelte Fälligkeiten. So hast du nie das gesamte Portfolio dem gleichen Zinsrisiko ausgesetzt.

Prüfe deine persönliche Tragbarkeit unter verschiedenen Zinsszenarien mit dem Tragbarkeitsrechner.

Was die Zinsstrukturkurve dir sagt

Die Zinsstrukturkurve zeigt das Verhältnis zwischen Laufzeit und Zinssatz. In normalen Zeiten steigt sie an: Kurzfristige Zinsen sind tiefer als langfristige. Das reflektiert die Unsicherheit der Zukunft und die Laufzeitprämie.

Normale Kurve: SARON < 2 Jahre < 5 Jahre < 10 Jahre. In diesem Umfeld ist die Festhypothek teurer, aber der Markt sagt dir: Wir erwarten steigende Zinsen.

Flache Kurve: Alle Laufzeiten liegen ähnlich hoch. In diesem Umfeld ist die Festhypothek relativ günstig im Vergleich zu SARON. Es lohnt sich, die Sicherheit mitzunehmen, weil der Aufschlag gering ist.

Inverse Kurve: Kurzfristige Zinsen liegen höher als langfristige. Das ist selten und signalisiert oft eine erwartete Rezession. In diesem Umfeld kann die Festhypothek sogar günstiger sein als SARON.

Praktische Faustregel: Je flacher die Kurve, desto attraktiver ist die Festhypothek. Je steiler die Kurve, desto mehr spricht kurzfristig für SARON.

Drei Fehler, die Investoren bei der Hypothekarwahl machen

1. Nur auf den aktuellen Zins schauen

Der SARON ist heute günstig, also nehme ich SARON. Das ist wie das Auto mit dem günstigsten Kilometerpreis zu kaufen, ohne die Versicherungskosten zu beachten. Der aktuelle Zins ist ein Datenpunkt, nicht die ganze Geschichte.

2. Zu lange fixieren aus Angst

Eine Festhypothek über 15 Jahre gibt maximale Sicherheit. Aber du zahlst dafür einen erheblichen Aufpreis. Und du bist 15 Jahre lang an diese Bank und diesen Zinssatz gebunden. Wenn du in sieben Jahren verkaufen willst, wird die Vorfälligkeitsentschädigung teuer.

3. Die Ausstiegsstrategie vergessen

Was passiert, wenn du das Objekt in drei Jahren verkaufen willst oder musst? Bei einer SARON-Hypothek ist das kein Problem. Bei einer zehnjährigen Festhypothek kann die Auflösungsgebühr schnell CHF 20'000 bis CHF 40'000 betragen. Plane deine Hypothekarstrategie immer mit einer Ausstiegsoption.

Fazit: Es gibt keine falsche Wahl, nur falsche Gründe

Die Wahl zwischen SARON und Festhypothek ist keine Frage von richtig oder falsch. Es ist eine Frage deiner persönlichen Situation, deiner Risikobereitschaft und deiner Strategie.

Wenn du nachts wach liegst, weil der SARON um 0.3% gestiegen ist, dann nimm die Festhypothek. Die Mehrkosten sind dein Schlafmittel.

Wenn du die finanziellen Reserven hast, Zinsschwankungen auszusitzen, und historische Daten ernst nimmst, dann ist die SARON-Hypothek oder eine Tranchierung eine überlegenswerte Option.

Und denk daran: Du triffst diese Entscheidung nicht einmal, sondern bei jeder Erneuerung wieder neu. Die Wahl muss zu deiner aktuellen Situation passen, nicht zu der von vor fünf Jahren.

Rechne verschiedene Szenarien durch mit dem immometrics Prognose-Rechner und prüfe die Auswirkungen auf deine Eigenkapitalrendite.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich während der Laufzeit von SARON auf Festhypothek wechseln?

Ja, bei den meisten Banken ist ein Wechsel von SARON auf Festhypothek mit einer Kündigungsfrist von drei bis sechs Monaten möglich. Umgekehrt ist es schwieriger: Von einer laufenden Festhypothek auf SARON wechseln geht nur gegen Bezahlung der Vorfälligkeitsentschädigung. Einige Banken bieten Forward-Optionen an, bei denen du den Zeitpunkt des Wechsels im Voraus festlegst.

Zahlen Renditeliegenschaften höhere Hypothekarzinsen als Eigenheime?

Ja, in der Regel schlagen Banken bei Renditeliegenschaften einen Aufschlag von 0.1 bis 0.3 Prozentpunkten auf. Der Grund: Renditeliegenschaften gelten als risikoreicher, weil der Cashflow von der Vermietbarkeit abhängt. Zudem verlangen Banken höheres Eigenkapital (25-30% statt 20%), was das Risiko für die Bank zwar senkt, den Aufschlag aber nicht vollständig kompensiert. Vergleiche deshalb immer mehrere Angebote und verhandle aktiv.

Wie oft ändert sich der SARON?

Der SARON wird täglich berechnet, aber dein effektiver Hypothekarzins ändert sich nur am Ende jeder Zinsperiode, typischerweise alle drei Monate. Die Bank berechnet den Compounded SARON über die gesamte Periode und stellt dir diesen Betrag in Rechnung. Im Alltag merkst du Zinsänderungen also quartalsweise, nicht täglich.

Was passiert mit meiner SARON-Hypothek, wenn die SNB den Leitzins stark anhebt?

Dein Hypothekarzins steigt entsprechend, allerdings nicht sofort, sondern zum nächsten Abrechnungstermin (quartalsweise). Ein Leitzinsanstieg von 0.5 Prozentpunkten bedeutet bei CHF 600'000 Hypothek zusätzliche Kosten von CHF 3'000 pro Jahr. Du solltest daher immer einen Cashflow-Puffer einplanen, der einen Zinsanstieg von mindestens 2 Prozentpunkten abfedert. Nutze den Tragbarkeitsrechner, um Stressszenarien durchzurechnen.

SARON oder Festhypothek: Strategie für Investoren