Bruttorendite vs. Nettorendite vs. Eigenkapitalrendite

Bruttorendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite — alle drei heissen «Rendite», und trotzdem messen sie völlig unterschiedliche Dinge. Wer sie verwechselt oder nur eine betrachtet, riskiert eine Fehleinschätzung. In diesem Artikel erklären wir die drei Kennzahlen anhand desselben Beispielobjekts, damit du die Unterschiede sofort siehst.

Wenn du direkt rechnen willst: Der immometrics Rendite-Rechner berechnet alle drei Kennzahlen automatisch.

Überblick: Drei Kennzahlen, drei Perspektiven

Jede Renditekennzahl beantwortet eine andere Frage:

Kennzahl	Frage	Berücksichtigt
Bruttorendite	Wie viel Miete im Verhältnis zum Kaufpreis?	Nur Miete und Kaufpreis
Nettorendite	Was bleibt nach allen Kosten?	Miete, Kaufnebenkosten, Bewirtschaftung
Eigenkapitalrendite	Was verdiene ich auf mein eingesetztes Kapital?	Alles + Finanzierung (Hebeleffekt)

Die Kennzahlen bauen aufeinander auf. Die Bruttorendite ist am einfachsten, die Eigenkapitalrendite am aussagekräftigsten — aber auch am sensibelsten gegenüber Annahmen.

Für die folgenden Beispiele verwenden wir durchgehend dasselbe Objekt, damit die Unterschiede direkt sichtbar werden.

Unser Beispielobjekt:

• Kaufpreis: CHF 950'000
• Nettomieteinnahmen: CHF 36'000/Jahr (CHF 3'000/Mt.)
• Kaufnebenkosten: CHF 18'000 (Handänderungssteuer, Notar, Grundbuch)
• Bewirtschaftungskosten: CHF 8'200/Jahr (Unterhalt, Verwaltung, Versicherung, Leerstand)
• Eigenkapital: CHF 237'500 (25%)
• Hypothek: CHF 712'500 (75%)
• Hypothekarzinsen: CHF 12'825/Jahr (1.8% Durchschnitt)
• Amortisation H2: CHF 11'833/Jahr

Bruttorendite: Schneller Vergleich, aber trügerisch

Formel

Bruttorendite = Jahresmieteinnahmen / Kaufpreis × 100

Berechnung

CHF 36'000 / CHF 950'000 × 100 = 3.79%

Was sie zeigt

Die Bruttorendite gibt dir in zehn Sekunden eine erste Einschätzung. Du brauchst nur zwei Zahlen: Jahresnettomiete und Kaufpreis. Das macht sie zum idealen Screening-Tool, wenn du auf Immobilienportalen Objekte vergleichst.

Wo sie täuscht

Die Bruttorendite ignoriert alles, was Geld kostet: Kaufnebenkosten, Unterhalt, Verwaltung, Versicherung, Leerstand. In der Schweiz können diese Posten die Rendite um 1–2 Prozentpunkte drücken. Zwei Objekte mit derselben Bruttorendite können völlig unterschiedlich profitabel sein — etwa weil das eine frisch saniert ist und das andere eine neue Heizung für CHF 80'000 braucht.

Makler und Immobilienportale kommunizieren fast ausschliesslich die Bruttorendite. Das ist kein Zufall: Sie ist die höchste der drei Kennzahlen und macht jedes Objekt auf den ersten Blick attraktiver.

Fazit: Gut für den ersten Blick, schlecht als Entscheidungsgrundlage.

Nettorendite: Das realistischere Bild

Formel

Nettorendite = (Jahresmieteinnahmen − Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Berechnung

(CHF 36'000 − CHF 8'200) / (CHF 950'000 + CHF 18'000) × 100 = 2.87%

Was sie zeigt

Die Nettorendite zeigt, was die Liegenschaft nach Abzug aller laufenden Kosten tatsächlich abwirft — bezogen auf die gesamte Investition inklusive Kaufnebenkosten. Sie ist der ehrliche Blick auf die Ertragskraft des Objekts, unabhängig von der Finanzierung.

Wichtige Details

• Die Nettorendite ist finanzierungsunabhängig. Ob du 20% oder 50% Eigenkapital einbringst, ändert nichts an ihr.
• Sie eignet sich perfekt zum Vergleich verschiedener Objekte, weil sie die Finanzierungsstruktur neutralisiert.
• Die Qualität der Nettorendite hängt von der Genauigkeit deiner Kostenschätzung ab. Wer den Unterhalt zu tief ansetzt, schönt die Nettorendite.

Für eine detaillierte Aufstellung aller Kostenpositionen lies den Artikel Cashflow einer Renditeliegenschaft berechnen.

Fazit: Die beste Kennzahl für den objektiven Vergleich verschiedener Liegenschaften.

Eigenkapitalrendite: Der Hebel der Hypothek

Formel

Eigenkapitalrendite = (Nettomieteinnahmen − Hypothekarkosten) / Eigenkapital × 100

Wobei Hypothekarkosten = Hypothekarzinsen + Amortisation

Berechnung

(CHF 27'800 − CHF 12'825 − CHF 11'833) / CHF 237'500 × 100 = 1.32%

Achtung: In diesem Beispiel ist die Eigenkapitalrendite nach Amortisation relativ tief. Das liegt an der hohen Amortisationsbelastung. Ohne Amortisation (die ja Vermögensaufbau darstellt) sähe die Rechnung anders aus:

EK-Rendite vor Amortisation = (CHF 27'800 − CHF 12'825) / CHF 237'500 × 100 = 6.31%

Deshalb ist es wichtig, bei der Eigenkapitalrendite immer anzugeben, ob sie vor oder nach Amortisation berechnet wurde.

Der Hebeleffekt

Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie der Einsatz von Fremdkapital die Rendite auf dein eigenes Geld beeinflusst. Du finanzierst nur 25% des Kaufpreises selbst, profitierst aber von den gesamten Mieteinnahmen. Solange die Mietrendite höher ist als der Hypothekarzins, wirkt der Hebel positiv.

Aber: Der Hebel funktioniert in beide Richtungen. Steigen die Zinsen oder fallen die Mieten, sinkt die Eigenkapitalrendite überproportional. Ein Zinsanstieg von 1.8% auf 3.5% würde die Hypothekarkosten in unserem Beispiel auf CHF 24'938 erhöhen — der Cashflow wird negativ.

Ob die Finanzierung auch bei höheren Zinsen tragbar bleibt, zeigt die Tragbarkeitsrechnung.

Fazit: Die relevanteste Kennzahl für Investoren mit Fremdfinanzierung — aber stark von Annahmen abhängig.

Wichtig: Vor oder nach Amortisation?

Es gibt keine einheitliche Konvention, ob die Eigenkapitalrendite mit oder ohne Amortisation berechnet wird. Im Alltag begegnest du beiden Varianten. Achte immer darauf, welche Basis verwendet wird — und rechne zur Sicherheit beide Varianten durch. Die Differenz kann erheblich sein, wie unser Beispiel zeigt (6.31% vs. 1.32%).

Vergleichstabelle: Dasselbe Objekt, drei Perspektiven

Kennzahl	Wert	Berücksichtigt	Ignoriert
Bruttorendite	3.79%	Miete, Kaufpreis	Kosten, Finanzierung
Nettorendite	2.87%	+ Bewirtschaftung, Kaufnebenkosten	Finanzierung
EK-Rendite (vor Amort.)	6.31%	+ Hypothekarzinsen	Amortisation
EK-Rendite (nach Amort.)	1.32%	Alles	Nichts

Dasselbe Objekt — und trotzdem Renditen zwischen 1.32% und 6.31%. Das zeigt, wie wichtig es ist, die richtige Kennzahl für die richtige Fragestellung zu verwenden.

Welche Kennzahl wann? Entscheidungsmatrix

Situation	Empfohlene Kennzahl	Warum
Objekte auf Portalen filtern	Bruttorendite	Schnell, nur 2 Zahlen nötig
Zwei Objekte fair vergleichen	Nettorendite	Finanzierungsneutral, alle Kosten drin
Dein Investment bewerten	EK-Rendite	Zeigt, was du auf dein Geld verdienst
Mit der Bank sprechen	Alle drei	Bank will Gesamtbild sehen
Langfristplanung	Nettorendite + EK-Rendite	Nettorendite für Stabilität, EK-Rendite für Performance

Profi-Tipp

Berechne immer alle drei Kennzahlen. Wenn die Bruttorendite attraktiv aussieht, die Nettorendite aber deutlich tiefer ist, hat das Objekt hohe laufende Kosten. Wenn die EK-Rendite sehr hoch ist, arbeitest du mit viel Hebel — was bei steigenden Zinsen riskant werden kann.

Für eine vollständige Renditeberechnung mit allen Schweizer Besonderheiten lies den Artikel Renditeberechnung Immobilie Schweiz.

Häufige Missverständnisse

«Eine Bruttorendite von 5% ist gut»

Nicht unbedingt. Eine hohe Bruttorendite kann auf ein günstiges Objekt in einer schwachen Lage hindeuten — mit hohem Leerstandsrisiko und geringem Wertsteigerungspotenzial. Erst die Nettorendite zeigt, ob das Objekt nach allen Kosten noch attraktiv ist.

«Die Eigenkapitalrendite ist immer die beste Kennzahl»

Nein. Die Eigenkapitalrendite ist sensibel gegenüber Finanzierungsannahmen. Ändert sich der Zinssatz oder die Belehnungshöhe, schwankt sie stark. Für den objektiven Vergleich verschiedener Objekte ist die Nettorendite besser geeignet.

«Rendite ist alles»

Die Rendite ist wichtig, aber nicht das einzige Kriterium. Der Cashflow zeigt dir, ob du monatlich draufzahlst. Die Tragbarkeit entscheidet, ob die Bank die Finanzierung bewilligt. Lage, Zustand und Entwicklungspotenzial der Liegenschaft sind ebenfalls zentral. Die Rendite ist ein Teilaspekt — nicht das ganze Bild.

Alle drei Kennzahlen automatisch berechnen

Statt alles von Hand zu rechnen: Der immometrics Rechner berechnet Bruttorendite, Nettorendite und Eigenkapitalrendite automatisch — inklusive kantonaler Kaufnebenkosten, Tragbarkeit und Cashflow-Prognose.

Alle drei Kennzahlen automatisch berechnen → /prognose