Du hast eine attraktive Renditeliegenschaft gefunden, die Zahlen stimmen, und dann lehnt die Bank die Finanzierung ab. Das passiert häufiger, als man denkt, und der Grund ist fast immer derselbe: die Tragbarkeit ist nicht erfüllt. Was genau dahintersteckt, wie Schweizer Banken rechnen und was das für dich als Investor bedeutet, erfährst du in diesem Artikel.

Was ist die Tragbarkeit?

Die Tragbarkeit ist eine Prüfung, die jede Schweizer Bank durchführt, bevor sie eine Hypothek gewährt. Sie beantwortet eine einfache Frage: Kannst du die laufenden Kosten dieser Liegenschaft langfristig tragen, auch wenn die Zinsen steigen?

Entscheidend ist das Wort "langfristig". Die Bank rechnet nicht mit dem aktuellen Marktzins, sondern mit einem deutlich höheren kalkulatorischen Zinssatz. Das schützt dich als Kreditnehmer und die Bank vor einem Szenario, in dem steigende Zinsen zur Zahlungsunfähigkeit führen. Die Tragbarkeit muss zwingend erfüllt sein, bevor du überhaupt eine Hypothek erhältst. Eigenkapital allein reicht nicht.

Als Faustregel gilt: Die jährlichen kalkulatorischen Wohnkosten dürfen höchstens 33% deines Bruttoeinkommens ausmachen. Für Renditeliegenschaften wird dabei teils auch der Mietertrag des Objekts berücksichtigt, dazu gleich mehr.

Die 33%-Regel erklärt

Die 33%-Regel ist eine FINMA-Richtlinie, an die sich alle Schweizer Banken halten. Sie besagt: Die kalkulatorischen Jahreskosten der Liegenschaft dürfen maximal einen Drittel des Bruttoeinkommens betragen.

Wichtig: Es geht hier nicht um den tatsächlichen Zins, den du gerade zahlst, sondern um einen kalkulatorischen Zinssatz, der deutlich höher liegt. Damit soll sichergestellt werden, dass du die Liegenschaft auch in einem Hochzinsumfeld tragen kannst.

Das Bruttoeinkommen umfasst bei Privatpersonen Lohn, regelmässige Bonusanteile und, bei Renditeliegenschaften, einen Teil der Mieteinnahmen. Die genaue Berechnungsweise variiert je nach Bank.

Die drei Kostenblöcke

Die Tragbarkeitsrechnung setzt sich aus drei Bestandteilen zusammen. Alle drei werden als Jahresbeträge berechnet.

Kalkulatorischer Hypothekarzins (5%)

Die Bank geht in ihrer Rechnung davon aus, dass der Hypothekarzins 5% beträgt, unabhängig davon, ob du heute 1.5% oder 2.5% bezahlst. Dieser konservative Wert ist seit Jahren der Branchenstandard und wird von den meisten Schweizer Banken so angewendet.

Das hat einen grossen Einfluss auf die Rechnung: Bei einer Hypothek von CHF 600'000 ergeben 5% kalkulatorische Zinsen CHF 30'000 pro Jahr, obwohl du effektiv vielleicht nur CHF 9'000 bezahlst.

Amortisation

Die zweite Hypothek, also der Anteil der Finanzierung, der 66.7% des Belehnungswerts übersteigt, muss innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden. Dieser jährliche Amortisationsbetrag fliesst in die Tragbarkeit ein.

Bei einer Liegenschaft mit einem Belehnungswert von CHF 800'000 beträgt die zweite Hypothek alles, was über CHF 533'600 liegt (66.7% von CHF 800'000). Dieser Betrag wird durch 15 Jahre geteilt und als jährliche Belastung angerechnet.

Nebenkosten-Pauschale

Banken rechnen pauschal mit ca. 1% des Liegenschaftswerts pro Jahr für Nebenkosten. Damit sind Unterhalts- und Renovationskosten, Verwaltungskosten sowie Versicherungen gemeint. Bei einer Liegenschaft im Wert von CHF 800'000 entspricht das CHF 8'000 pro Jahr.

Rechenbeispiel: Tragbarkeit Schritt für Schritt

Nehmen wir ein konkretes Beispiel durch:

Ausgangslage:

Kaufpreis Liegenschaft: CHF 800'000
Eigenkapital: CHF 200'000 (25%)
Hypothek total: CHF 600'000

Aufteilung der Hypothek:

1. Hypothek (bis 66.7% des Werts): CHF 533'600
1. Hypothek (Anteil darüber): CHF 66'400

Jahreskosten kalkulatorisch:

Kalkulatorische Zinsen: CHF 600'000 × 5% = CHF 30'000
Amortisation 2. Hypothek: CHF 66'400 ÷ 15 = CHF 4'427
Nebenkosten-Pauschale: CHF 800'000 × 1% = CHF 8'000
Total Jahreskosten: CHF 42'427

Benötigtes Bruttoeinkommen: CHF 42'427 ÷ 0.33 = CHF 128'566 pro Jahr

Das bedeutet: Du brauchst ein jährliches Bruttoeinkommen von mindestens CHF 128'566, damit die Bank die Finanzierung als tragbar einstuft. Liegen Mieteinnahmen vor, können diese, je nach Bank, zu 80% angerechnet werden und das benötigte Einkommen entsprechend reduzieren.

Du kannst deine Zahlen direkt im immometrics Tragbarkeits-Check durchrechnen lassen.

Besonderheiten bei Renditeliegenschaften

Bei Renditeliegenschaften gelten leicht andere Regeln als bei selbstgenutztem Wohneigentum. Das solltest du kennen:

Höhere Eigenkapitalanforderung: Während bei Eigenheimen 20% Eigenkapital ausreichen, verlangen Banken bei Renditeliegenschaften in der Regel mindestens 25%, und dieses muss aus echten Eigenmitteln stammen, nicht aus Pensionskassengeld.

Anrechnung der Mieteinnahmen: Die Bank berücksichtigt die Mieteinnahmen des Objekts bei der Tragbarkeitsrechnung, allerdings nicht zu 100%. Üblich ist ein Abschlag von 20%, sodass 80% der Jahresmiete als Einkommen angerechnet werden. Das deckt Leerstand und Mietausfallrisiken ab.

Konservativere Bankschätzung: Die Bank schätzt den Liegenschaftswert selbst und liegt dabei oft unter dem Kaufpreis. Wenn der Kaufpreis CHF 800'000 beträgt, die Bank den Wert aber auf CHF 760'000 schätzt, berechnet sich die Hypothek auf Basis des tieferen Werts. Das bedeutet: Mehr Eigenkapital nötig, als ursprünglich geplant.

Prüfung des Mietertrags: Neben der persönlichen Tragbarkeit prüft die Bank auch, ob das Objekt selbst finanziell solide ist. Ein zu tiefer Mietertrag im Verhältnis zum Kaufpreis kann die Finanzierung gefährden, auch wenn dein Einkommen eigentlich ausreicht.

Mehr zur Renditeberechnung findest du im Artikel Renditeberechnung Immobilie Schweiz: So geht's.

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Renditeliegenschaft?

Mindestens 25% des Kaufpreises, also bei einer Liegenschaft für CHF 800'000 rund CHF 200'000. Dieses Eigenkapital muss aus echten Eigenmitteln bestehen; Pensionskassengelder dürfen bei Renditeliegenschaften nicht als Eigenkapital eingesetzt werden.

Warum rechnet die Bank mit 5% Zinsen?

Weil die Hypothek über viele Jahre läuft und die Zinsen in dieser Zeit stark schwanken können. Der kalkulatorische Zinssatz von 5% ist ein Sicherheitspuffer: Die Bank will sicherstellen, dass du auch in einem Hochzinsumfeld zahlungsfähig bleibst und nicht erst dann ins Straucheln gerätst.

Werden Mieteinnahmen bei der Tragbarkeit berücksichtigt?

Ja, aber nicht vollständig. Die meisten Banken rechnen 80% der Jahresmiete als Einkommen an. Die restlichen 20% werden als Puffer für Leerstand und Mietausfälle einbehalten. Die genaue Handhabung variiert zwischen den Banken.

Was passiert wenn die Tragbarkeit nicht erfüllt ist?

Die Bank lehnt die Finanzierung in der Regel ab oder fordert mehr Eigenkapital. Alternativen sind: eine günstigere Liegenschaft wählen, mehr Eigenkapital einbringen oder einen Mitantragsteller mit entsprechendem Einkommen hinzuziehen. Eine zu tiefe Tragbarkeit ist kein seltenes Problem. Plane daher genug Puffer ein, bevor du ein Objekt verbindlich reservierst.

Fazit

Die Tragbarkeitsrechnung ist nüchtern und konservativ, und das ist Absicht. Sie schützt dich vor einer Überschuldung in einem Hochzinsumfeld. Als Investor in Renditeliegenschaften solltest du die Rechnung immer vor einer Besichtigung durchführen, damit du weisst, in welchem Preissegment du realistisch finanziert werden kannst.

Nutze den immometrics Tragbarkeits-Check, um deine Zahlen schnell und unkompliziert zu prüfen, bevor du mit der Bank verhandelst.

Tragbarkeit Renditeobjekt: So prüfen Banken deine Finanzierung