Objet A : un immeuble locatif de 1965 à Soleure, CHF 1'200'000. Six appartements, substance solide, mais les cuisines datent des années 90 et les fenêtres sont à simple vitrage. Revenus locatifs bruts : CHF 72'000 par an. Rendement brut : 6%.

Objet B : un immeuble neuf en périphérie d'Olten, CHF 2'400'000. Six appartements, standard Minergie, pompe à chaleur, ventilation de confort, parking souterrain. Revenus locatifs bruts : CHF 96'000 par an. Rendement brut : 4%.

A première vue, c'est clair : l'objet A rapporte plus. Mais celui qui raisonne ainsi commet une erreur. Car le rendement brut ne dit rien sur les coûts réels, l'évolution de la valeur et le risque. Ce n'est qu'en calculant les deux objets sur 20 ans que l'on voit quel investissement s'en sort vraiment mieux.

C'est exactement ce que nous faisons dans cet article.

Le prix d'achat : pourquoi les bâtiments anciens sont moins chers

Les bâtiments anciens en Suisse sont nettement moins chers au mètre carré que les constructions neuves. Les raisons sont évidentes :

Usure : un bâtiment de 60 ans présente de l'usure. Conduites, fenêtres, chauffage, isolation. Tout cela influence la valeur.
État énergétique : les bâtiments anciens consomment plus d'énergie. A l'heure de la hausse des prix de l'énergie et du durcissement des réglementations, c'est un malus.
Plans : les appartements des années 1960 et 1970 ont souvent de petites pièces, des salles de bain étroites et peu d'espaces ouverts. Cela ne correspond plus aux besoins actuels.

Pour les investisseurs, le prix d'achat plus bas signifie surtout une chose : un rendement brut plus élevé. Dans notre exemple, 6% (ancien) contre 4% (neuf). C'est une différence massive. Mais le prix d'achat n'est que le début.

Coûts d'entretien : là où l'ancien devient cher

Le plus gros poste de coûts pour les bâtiments anciens, ce sont les coûts d'entretien courants et futurs. Et c'est là que le calcul bascule.

Ancien : ce qui t'attend

Un immeuble locatif de 1965, jamais rénové en profondeur, aura besoin dans les 10 à 15 prochaines années de :

Poste	Coûts estimés
Remplacement des fenêtres (6 appartements)	CHF 90'000 à CHF 120'000
Remplacement du chauffage (mazout vers pompe à chaleur)	CHF 80'000 à CHF 120'000
Isolation de la façade	CHF 100'000 à CHF 150'000
Réfection du toit	CHF 60'000 à CHF 80'000
Renouvellement cuisines et salles de bain	CHF 120'000 à CHF 180'000
Rénovation électrique	CHF 40'000 à CHF 60'000
Total	CHF 490'000 à CHF 710'000

Ce sont CHF 500'000 à CHF 700'000 que tu devras investir en plus sur les 15 premières années. Pour un prix d'achat de CHF 1'200'000, cela représente 40 à 60% du prix d'achat. Soudain, le rendement paraît différent.

Neuf : les 15 premières années sont bon marché

Un bâtiment neuf de 2025 ne nécessite pratiquement aucun investissement majeur durant les 15 premières années. Les coûts d'entretien courants se limitent à :

Contrats de service (ascenseur, chauffage, ventilation) : env. CHF 5'000 à CHF 8'000 par an
Petites réparations et changements de locataires : env. CHF 3'000 à CHF 5'000 par an
Provisions pour entretien futur : env. CHF 10'000 à CHF 15'000 par an

Sur 15 ans, cela se cumule à environ CHF 270'000 à CHF 420'000. Ce n'est pas rien, mais nettement moins que les coûts de rénovation de l'ancien.

Revenus locatifs : qualité vs. quantité

Ancien : rendement plus élevé, mais plus vulnérable

Les appartements anciens génèrent des loyers plus bas au mètre carré que les neufs. En revanche, le rendement sur le prix d'achat est plus élevé. Cela fonctionne tant que les appartements sont loués.

Le problème : les appartements anciens sont plus difficiles à louer quand le marché se retourne. Dans un marché locataire (offre excédentaire), les locataires choisissent les logements les plus attrayants. Et un bâtiment neuf avec un plan moderne, un balcon et un lave-vaisselle bat un appartement ancien avec une baignoire dans le couloir.

Neuf : rendement plus bas, mais plus stable

Les appartements neufs sont populaires auprès des locataires. Équipement moderne, charges basses (grâce à une meilleure efficacité énergétique) et plans contemporains assurent une forte demande. Le taux de vacance est typiquement plus bas que pour les bâtiments anciens.

De plus, les charges plus basses peuvent être un argument de vente. Un appartement neuf avec CHF 150 de charges par mois est plus attractif pour le locataire qu'un appartement ancien avec CHF 280 de charges, même si le loyer net est plus élevé. Le loyer brut (charges comprises), que le locataire paie effectivement, est la valeur de comparaison pertinente.

Risque de vacance : le tueur de rendement silencieux

La vacance est le plus grand ennemi de tout calcul de rendement. Un appartement vide trois mois te coûte non seulement le loyer manquant, mais aussi les frais d'annonce, les visites et éventuellement les honoraires de courtage.

Ancien : risque plus élevé

Le taux de vacance en Suisse était d'environ 1,1% en 2024. Cela semble bas, mais varie fortement selon le segment :

Appartements neufs en zones urbaines : moins de 0,5%
Appartements anciens dans les villes moyennes : 1,5 à 3%
Appartements anciens en zones périphériques : 3 à 6%

Pour notre objet A à Soleure, nous calculons de manière conservatrice avec 3 à 4 semaines de vacance par changement de locataire et un changement tous les 4 à 5 ans par appartement. Cela donne une vacance moyenne d'environ 1,5 à 2% du loyer brut.

Neuf : risque plus faible

Pour l'objet B en périphérie d'Olten, nous calculons avec 1 à 2 semaines de vacance par changement de locataire et un changement tous les 6 à 8 ans. La vacance moyenne est inférieure à 1%.

Plus-value : où l'argent se trouve à long terme

C'est ici que ça devient passionnant, car la plus-value détermine souvent le rendement global.

Ancien : plus-value par la rénovation

Un bâtiment ancien non rénové a un potentiel de plus-value. Si tu investis CHF 500'000 dans une rénovation complète, la valeur de l'immeuble augmente potentiellement de CHF 600'000 à CHF 800'000. La différence est ton gain, du moins sur le papier.

Cela fonctionne parce que les bâtiments anciens rénovés dans de bons emplacements combinent le charme de l'existant avec le confort moderne. Et parce que la valeur du terrain (qui représente souvent une part plus élevée de la valeur totale pour les bâtiments anciens) tend à augmenter.

Neuf : plus-value modérée

Un bâtiment neuf est déjà à la pointe. La plus-value provient principalement de l'évolution générale du marché et de la valeur du terrain. Une augmentation disproportionnée par tes propres efforts est difficilement possible, car il n'y a rien à améliorer.

En revanche, il y a moins de risque que la valeur diminue en raison d'un retard d'entretien. Le bâtiment neuf vieillit lentement et régulièrement, tandis que le bâtiment ancien perd rapidement de la valeur sans investissements.

Simuler avec l'outil de prévision

Les deux scénarios peuvent être simulés avec l'outil de prévision. Saisis les coûts de rénovation prévus, les augmentations de loyer et la durée de détention prévue, et compare le rendement global des deux objets sur 10, 15 ou 20 ans.

Optimisation fiscale : l'avantage de l'ancien

Fiscalement, les bâtiments anciens ont un avantage clair : les coûts d'entretien et de rénovation sont déductibles. En Suisse, tu peux choisir dans ta déclaration d'impôts entre le forfait et les coûts effectifs.

Ancien : déductions élevées possibles

Lors d'une rénovation complète, d'importants montants de coûts de maintien de la valeur sont générés. Ceux-ci peuvent être déduits du revenu imposable. Dans les cantons à fiscalité élevée, cela peut représenter une économie d'impôt de 30 à 40% des coûts d'entretien.

En outre, les rénovations énergétiques (fenêtres, isolation, remplacement du chauffage) sont souvent fiscalement favorisées. Certains cantons offrent en plus des subventions qui réduisent encore les coûts nets de rénovation.

Neuf : peu de potentiel de déduction

Un bâtiment neuf ne génère pratiquement pas de coûts d'entretien dans les premières années. Il y a donc peu à déduire. Le forfait (typiquement 10% de la valeur locative pour les bâtiments de moins de 10 ans, 20% pour les plus anciens) est presque toujours plus avantageux pour le neuf, car les coûts effectifs sont inférieurs.

Pour une analyse détaillée des aspects fiscaux, je recommande l'article sur le calcul de rendement immobilier, qui traite aussi de l'optimisation fiscale.

Le comparatif sur 20 ans : le calcul global

Calculons les deux objets sur 20 ans.

Objet A : ancien Soleure

Poste	Montant
Prix d'achat	CHF 1'200'000
Fonds propres (25%)	CHF 300'000
Hypothèque (75%)	CHF 900'000
Revenus locatifs bruts (20 ans, 1% de hausse p.a.)	env. CHF 1'590'000
Coûts hypothécaires (moy. 2%, 20 ans)	env. CHF 360'000
Coûts d'entretien et de rénovation	env. CHF 600'000
Gérance et charges (non répercutables)	env. CHF 120'000
Pertes de vacance (2%)	env. CHF 32'000
Cashflow net (20 ans)	env. CHF 478'000
Valeur de vente estimée (après rénovation)	env. CHF 1'800'000
Plus-value	env. CHF 600'000

Objet B : neuf Olten

Poste	Montant
Prix d'achat	CHF 2'400'000
Fonds propres (25%)	CHF 600'000
Hypothèque (75%)	CHF 1'800'000
Revenus locatifs bruts (20 ans, 1% de hausse p.a.)	env. CHF 2'120'000
Coûts hypothécaires (moy. 2%, 20 ans)	env. CHF 720'000
Coûts d'entretien	env. CHF 350'000
Gérance et charges (non répercutables)	env. CHF 160'000
Pertes de vacance (0,8%)	env. CHF 17'000
Cashflow net (20 ans)	env. CHF 873'000
Valeur de vente estimée	env. CHF 2'900'000
Plus-value	env. CHF 500'000

Que disent les chiffres ?

Le neuf génère plus de cashflow en absolu et une plus-value plus élevée. Mais : il nécessite deux fois plus de fonds propres. Rapporté aux fonds propres investis, le calcul est différent.

Rendement sur fonds propres ancien : cashflow CHF 478'000 plus plus-value CHF 600'000 sur fonds propres CHF 300'000. Rendement total : env. 360% sur 20 ans, soit environ 7,8% par an.

Rendement sur fonds propres neuf : cashflow CHF 873'000 plus plus-value CHF 500'000 sur fonds propres CHF 600'000. Rendement total : env. 229% sur 20 ans, soit environ 6,1% par an.

L'ancien gagne, mais uniquement si la rénovation est bien planifiée et réalisée sans mauvaises surprises. C'est un grand « si ».

A qui convient quoi ?

L'investisseur « ancien »

Tu es un investisseur « ancien » si tu :

As de l'expérience avec les rénovations ou es prêt à en acquérir
Veux construire un réseau d'artisans fiables
Acceptes un risque plus élevé pour un rendement plus élevé
Veux utiliser l'optimisation fiscale via les coûts d'entretien
Prends plaisir à développer activement un bien

L'investisseur « neuf »

Tu es un investisseur « neuf » si tu :

Veux consacrer peu de temps à la gestion
Préfères des cashflows stables et prévisibles
Accordes de l'importance à un faible risque de vacance
Ne veux pas prendre de risque de rénovation
Disposes de suffisamment de fonds propres et acceptes une volatilité moindre en contrepartie

La stratégie hybride

Beaucoup d'investisseurs expérimentés combinent les deux approches : un bâtiment neuf comme fondation stable du portefeuille, complété par un ou deux bâtiments anciens avec un potentiel de rénovation. Tu équilibres ainsi stabilité et opportunités de rendement.

Trois signaux d'alarme pour l'ancien

Tout bâtiment ancien n'est pas un bon investissement. Fais attention à ces signaux d'alarme :

1. Amiante et autres polluants. Les bâtiments des années 1960 et 1970 contiennent souvent de l'amiante dans les revêtements de sol, les colles et les matériaux d'isolation. Un assainissement amiante peut augmenter les coûts de CHF 50'000 à CHF 150'000. Fais réaliser un rapport sur les polluants avant l'achat.

2. Défauts structurels. Fissures dans les murs porteurs, caves humides, tassements dans les fondations. Ce ne sont pas des problèmes cosmétiques, mais des risques existentiels. Un ingénieur en bâtiment doit inspecter avant l'achat.

3. Emplacement défavorable. Un bâtiment ancien dans une commune en déclin n'est pas un investissement « value », mais un placement à perte. Les coûts de rénovation dépassent la plus-value, et la vacance grignote le rendement.

Conclusion

Ancien ou neuf ? Les deux peuvent être de bons investissements. L'ancien offre des rendements plus élevés sur le capital investi, mais demande plus d'engagement, d'expérience et de prise de risque. Le neuf offre des revenus plus stables avec moins d'effort, mais nécessite plus de fonds propres et offre moins de potentiel de rendement.

Le bon choix ne dépend pas du bien, mais de toi. Qu'est-ce qui correspond à ton profil, ton expérience et ta stratégie ? Calcule les deux scénarios avec l'outil de prévision avant de te décider. Les chiffres ne mentent pas.

Questions fréquentes

Le rendement brut des bâtiments anciens est-il vraiment plus élevé que celui des neufs ?

Oui, en règle générale. Les bâtiments anciens ont des prix d'achat plus bas au mètre carré, ce qui, à loyers comparables, mène à un rendement brut plus élevé. Typiquement 5 à 7% pour l'ancien contre 3 à 4,5% pour le neuf. Cependant, le rendement brut ne dit rien sur la rentabilité réelle, car il ne tient pas compte des coûts d'entretien.

Combien coûte la rénovation d'un immeuble locatif en Suisse ?

Une rénovation complète d'un immeuble locatif des années 1960-1970 coûte typiquement CHF 80'000 à CHF 120'000 par appartement. Pour un immeuble de 6 appartements, cela fait CHF 500'000 à CHF 700'000. Les coûts dépendent fortement de l'état du bâtiment, de l'ampleur des travaux et de la région. Les rénovations énergétiques peuvent être partiellement subventionnées.

Quels avantages fiscaux offre l'ancien par rapport au neuf ?

Les coûts d'entretien et de rénovation sont plus élevés pour les bâtiments anciens et peuvent être déduits du revenu imposable. Les rénovations complètes génèrent en particulier d'importantes possibilités de déduction. De plus, les mesures énergétiques sont dans de nombreux cantons favorisées fiscalement. Pour le neuf, les coûts d'entretien déductibles sont minimes dans les premières années, ce qui réduit l'avantage fiscal.

Un bâtiment ancien en zone périphérique en vaut-il la peine ?

Le risque est élevé. Dans les zones périphériques avec une population en baisse et des vacances croissantes, les coûts de rénovation peuvent dépasser la plus-value. Un bâtiment ancien vaut surtout la peine dans des emplacements avec une demande stable ou croissante, où la rénovation mène à des loyers plus élevés et à une augmentation de la valeur de l'immeuble. Dans les communes en déclin, un bâtiment neuf ou aucun investissement du tout est le meilleur choix.

Ancien ou neuf : qu'est-ce qui rapporte le plus ?