Trois ans après l'achat de son premier appartement à Bienne, Lukas était assis dans son bureau et fixait les chiffres. L'appartement de 3,5 pièces qu'il avait acheté en 2021 pour CHF 480'000 générait de manière fiable CHF 1'350 de loyer net par mois. Après déduction des intérêts hypothécaires, des charges et des provisions, il restait environ CHF 4'800 par an. Pas une fortune, mais un bon début.

Ce qui fascinait vraiment Lukas : la valeur de l'appartement avait grimpé à environ CHF 530'000. Avec l'amortissement en cours, sa part de fonds propres était passée de CHF 120'000 à environ CHF 185'000. Dans sa tête, il calculait déjà : est-ce suffisant pour le deuxième appartement ?

Cette question, beaucoup de primo-investisseurs se la posent après quelques années. Le premier achat était excitant, peut-être même effrayant. Maintenant, c'est devenu la routine. Le loyer arrive, la banque est satisfaite, la déclaration d'impôts est maîtrisée. Et soudain, ça recommence à démanger.

Dans cet article, nous accompagnons Lukas sur son chemin d'un appartement à quatre biens et te montrons ce qui compte dans la construction d'un portefeuille immobilier en Suisse.

Quand est le bon moment pour le deuxième bien ?

Il n'y a pas de moment parfait, mais il y a des conditions claires. Avant de penser à un deuxième bien, ces points devraient être remplis :

1. Le premier bien fonctionne de manière stable

Stable signifie : l'appartement est loué, le cashflow est positif (ou au moins neutre), tu n'as pas eu de réparations majeures imprévues, et tu connais tes coûts réels. Pas ceux calculés dans le business plan, mais les vrais chiffres après deux à trois ans.

2. Tu as suffisamment de fonds propres

Pour les biens de rendement, les banques suisses exigent en règle générale au moins 25% de fonds propres, souvent même 30%. Ce doivent être de vrais fonds propres, pas un retrait anticipé de la caisse de pension. Pour un appartement à CHF 500'000, tu as donc besoin d'au moins CHF 125'000 à CHF 150'000.

D'où vient ce capital ? De l'épargne, du cashflow du premier bien (ce qui, pour un seul appartement, prend des années), ou de la plus-value du premier bien, libérable via une augmentation de l'hypothèque.

3. La capacité financière est assurée

Et c'est là que ça devient intéressant. Car la banque ne calcule pas seulement le nouveau bien, mais ton engagement total. Nous y reviendrons tout de suite.

4. Tu as encore un coussin financier

Celui qui met toute sa fortune dans l'immobilier sans garder de réserve de liquidités vit dangereusement. Au moins trois à six loyers mensuels de réserve par bien sont recommandés.

Comment les banques évaluent ton portefeuille existant

Pour le premier appartement de Lukas, c'était simple : un bien, un revenu, un calcul de capacité financière. Pour le deuxième bien, ça se complique.

La vision consolidée

La plupart des banques considèrent l'ensemble de ton engagement immobilier comme une unité. Cela signifie : tous les revenus locatifs, toutes les hypothèques, toutes les charges entrent dans un calcul de capacité financière consolidé.

Concrètement pour Lukas :

Poste	Bien 1 (Bienne)	Bien 2 (nouveau)	Total
Prix d'achat / Valeur	CHF 530'000	CHF 620'000	CHF 1'150'000
Hypothèque	CHF 345'000	CHF 465'000	CHF 810'000
Revenus locatifs annuels	CHF 16'200	CHF 18'600	CHF 34'800
Coûts d'intérêt calc. (5%)	CHF 17'250	CHF 23'250	CHF 40'500
Charges + entretien	CHF 5'300	CHF 6'200	CHF 11'500
Amortissement (1% de l'hypo)	CHF 3'450	CHF 4'650	CHF 8'100
Coûts totaux calc.	CHF 26'000	CHF 34'100	CHF 60'100

La banque rapporte ces CHF 60'100 au revenu brut de Lukas. Avec un salaire annuel de CHF 140'000, cela ferait 43%. Nettement au-dessus du seuil de 33%.

Les revenus locatifs comme revenu

Voici le point décisif : la banque prend en compte partiellement les revenus locatifs comme revenu. En règle générale, 80% des revenus locatifs bruts sont considérés, soit pour Lukas CHF 27'840 (80% de CHF 34'800).

Son revenu imputable passe ainsi à CHF 167'840. Le ratio de capacité financière descend à environ 36%. Toujours un peu au-dessus du seuil, mais dans une zone où beaucoup de banques montrent de la flexibilité, surtout si le premier bien fonctionne bien.

Utilise le calculateur de capacité financière immometrics pour calculer ta capacité financière consolidée avant d'aller à la banque.

Conseils pour la négociation bancaire du deuxième bien

Montrer ton historique : apporte les décomptes du premier bien. Montre que les chiffres réels sont meilleurs que le business plan.
Consulter plusieurs banques : toutes les banques n'évaluent pas les portefeuilles de la même manière. Les banques cantonales sont souvent plus conservatrices, les prestataires spécialisés parfois plus flexibles.
Préparer la déclaration fiscale : la banque veut voir comment le premier bien impacte ta situation fiscale.

Plus de détails dans l'article Négocier l'hypothèque pour un bien de rendement.

Diversification : ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier

Le premier appartement de Lukas était à Bienne. Pour le deuxième, il a délibérément choisi un autre emplacement. La diversification est plus difficile en immobilier qu'en actions (tu n'achètes pas 500 appartements d'un coup), mais avec trois à quatre biens, tu peux déjà diversifier de manière judicieuse.

Diversification géographique

Les marchés immobiliers suisses sont très différents selon les régions. Zurich et Genève se comportent différemment de Bienne ou Soleure. Celui qui concentre tout dans une ville dépend de l'économie locale, de l'évolution démographique et du volume de construction.

Lukas a choisi Olten pour le deuxième bien. La justification : bonne desserte par les transports publics, niveau de prix plus bas que Bienne, demande stable grâce aux pendulaires. Une décision réfléchie, pas un feeling.

Réflexions sur le choix de l'emplacement :

Comment évolue la population dans la région ?
Y a-t-il des employeurs importants ou une économie diversifiée ?
Quel est le taux de vacance ?
Quelle est la desserte par les transports publics et l'accessibilité des grands centres ?
Quel niveau de prix permet encore des rendements attractifs ?

Le calculateur de prévisions immometrics t'aide à simuler différents emplacements et scénarios et à comparer le rendement à long terme.

Diversification par type de bien

En plus de l'emplacement, il vaut la peine de réfléchir à différents types de biens :

Appartements en PPE : prix d'entrée bas, faciles à gérer, mais la communauté de copropriétaires peut être contraignante.
Immeubles locatifs : capital requis plus élevé, mais contrôle total et meilleure scalabilité des frais de gestion.
Biens commerciaux : rendements plus élevés possibles, mais plus sensibles à la conjoncture et plus complexes.
Usage mixte : habitation plus commerce au rez-de-chaussée. Diversification au sein d'un même bien.

Lukas est resté sur des appartements pour les biens deux et trois. Ce n'est qu'avec le quatrième bien qu'il s'est aventuré sur un petit immeuble locatif de quatre appartements à Langenthal.

La cascade de financement : comment fonctionne la croissance

Le principe de la cascade de financement est le moteur de la construction de portefeuille. Voici comment ça fonctionne :

Étape 1 : exploiter la plus-value des biens existants

Si la valeur de ton bien existant augmente, ta part de fonds propres augmente. Cette plus-value peut être partiellement libérée via une augmentation de l'hypothèque (ce qu'on appelle un refinancement).

Exemple : l'appartement de Lukas à Bienne valait initialement CHF 480'000, maintenant CHF 530'000. L'hypothèque était à CHF 345'000 (nantissement : 65%). Une augmentation à 75% de nantissement donnerait CHF 397'500, soit CHF 52'500 de capital supplémentaire.

Attention : toutes les banques n'acceptent pas facilement les refinancements. Et le montant hypothécaire plus élevé doit toujours respecter la capacité financière.

Étape 2 : réinvestir le cashflow

Le cashflow annuel des biens existants alimente le pot de fonds propres pour le prochain bien. Avec CHF 4'800 par an et par bien, ça semble peu, mais sur cinq ans et avec deux biens, cela fait déjà CHF 48'000.

Étape 3 : taux d'épargne du revenu principal

La plupart des constructeurs de portefeuille ne financent pas tout depuis les biens immobiliers eux-mêmes. Un bon revenu et un taux d'épargne élevé accélèrent considérablement le processus.

La chronologie de Lukas

Année	Action	Portefeuille
2021	Achat appartement Bienne (CHF 480'000)	1 bien
2024	Achat appartement Olten (CHF 620'000)	2 biens
2026	Achat appartement Soleure (CHF 550'000)	3 biens
2028	Achat immeuble Langenthal (CHF 1'200'000)	4 biens, 7 unités

Ce n'est pas un sprint. C'est un marathon sur sept ans. Mais à la fin, Lukas possède des biens immobiliers d'une valeur d'environ CHF 2'850'000, génère des revenus locatifs annuels de plus de CHF 85'000 et dispose d'un portefeuille diversifié sur quatre emplacements.

Utilise le calculateur de budget pour calculer combien d'immobilier tu peux te permettre avec tes fonds propres disponibles.

Gestion : faire soi-même ou externaliser ?

Avec un appartement, la gestion est gérable. Encaisser le loyer, faire le décompte de charges une fois par an, organiser un artisan de temps en temps. Lukas le faisait lui-même pour son premier appartement et économisait les frais de gérance d'environ 5% des revenus locatifs bruts.

A partir de quand une gérance externe en vaut-elle la peine ?

Il n'y a pas de règle fixe, mais ces facteurs jouent un rôle :

Temps par bien : un appartement qui tourne bien nécessite peut-être deux à trois heures par mois. Un immeuble de quatre appartements plutôt huit à dix heures. Avec quatre biens et un emploi à plein temps, ça devient serré.

Distance : si tes biens sont répartis sur plusieurs cantons, l'autogestion devient impraticable. Visites, remises de clés et coordination des artisans coûtent du temps et des déplacements.

Complexité : changements de locataires, rénovations, litiges. Plus tu as de biens, plus il est probable que plusieurs sujets tombent en même temps.

Coût de l'autogestion : compare ton taux horaire aux frais de gérance. Pour CHF 5'000 de frais de gérance par an et dix heures de travail par mois (120 heures/an), le taux horaire implicite est d'environ CHF 42. Si tu gagnes plus dans ton métier, l'externalisation est économiquement judicieuse.

La solution de Lukas : l'approche hybride

Lukas a géré les deux premiers appartements lui-même. A partir du troisième bien, il a confié la gestion des trois appartements à une gérance locale. Quand il a acheté l'immeuble, il avait déjà une gérance qui connaissait tout son portefeuille.

Les frais de gérance ont augmenté à environ CHF 8'500 par an pour tous les biens. Cela a réduit son cashflow, mais lui a donné le temps de se concentrer sur la stratégie : évaluer le prochain achat, observer le marché, négocier avec les banques.

Ce qu'il faut vérifier dans le choix de la gérance

Ancrage local : la gérance devrait connaître le marché local et disposer d'un réseau d'artisans.
Facturation transparente : rapports mensuels, détail clair des coûts.
Expérience avec les biens de rendement : toute gérance qui administre de la PPE ne comprend pas la perspective d'un investisseur.
Demander des références : parle avec d'autres investisseurs qui utilisent cette gérance.

Gestion des risques : ce qui peut mal tourner

Un portefeuille de quatre biens et des hypothèques de plus de CHF 2 millions n'est plus un hobby. Les risques augmentent proportionnellement.

Risque de taux

Avec CHF 2 millions de dettes hypothécaires, une hausse des taux de 1% signifie des coûts supplémentaires de CHF 20'000 par an. Cela peut engloutir tout le cashflow.

Contre-mesure : échéances échelonnées. Si tu as quatre hypothèques, elles ne devraient pas toutes arriver à échéance la même année. Tu évites ainsi de devoir tout refinancer dans un environnement de taux élevés.

Risque de vacance

Un mois de vacance pour un appartement à CHF 1'500 de loyer ne te coûte pas seulement CHF 1'500, mais aussi les frais d'annonce, les visites et éventuellement les frais de rénovation.

Contre-mesure : diversification géographique, bonne relation avec les locataires, loyers adaptés au marché. Et une réserve de vacance d'au moins deux loyers mensuels par bien.

Risque de concentration

Malgré la diversification, l'immobilier reste une classe d'actifs illiquide. Tu ne peux pas vendre la moitié d'un immeuble si tu as besoin de liquidités.

Contre-mesure : garde toujours suffisamment de liquidités en dehors du portefeuille immobilier. En règle empirique : au moins 10-15% de ta fortune totale devrait rester en placements liquides (compte, ETF, obligations).

Risque de concentration bancaire

Si toutes tes hypothèques sont chez la même banque, tu dépends de sa politique de crédit. Si la banque change sa stratégie pour les biens de rendement, cela peut devenir désagréable.

Contre-mesure : répartis tes hypothèques sur deux à trois banques.

Optimisation fiscale dans le portefeuille

Avec plusieurs biens, des possibilités d'optimisation fiscale s'ouvrent qui n'ont guère de sens avec un seul bien :

Échelonnement des rénovations : répartir les travaux d'entretien importants sur différentes années fiscales pour réduire le revenu imposable de manière ciblée.

Répartition intercantonale : les biens dans différents cantons sont imposés au lieu de situation. Cela peut être avantageux selon le taux d'imposition.

Coordination des amortissements : répartir de manière optimale les investissements de maintien de la valeur entre les biens.

Les détails se trouvent dans l'article Impôts des biens de rendement.

Ce que Lukas ferait différemment aujourd'hui

Sept ans et quatre biens plus tard, Lukas a beaucoup appris :

Externaliser la gestion plus tôt : l'autogestion de trois biens lui a coûté des week-ends pendant six mois. Rétrospectivement, il aurait dû externaliser dès le deuxième bien.
Se concentrer davantage sur le cashflow : pour le troisième bien, il avait calculé trop optimistement. Les charges réelles étaient 20% plus élevées que prévu. Depuis, il calcule de manière plus conservatrice.
Diversifier dès le départ : les deux premiers appartements n'étaient qu'à 30 minutes l'un de l'autre. C'était pratique, mais sous-optimal du point de vue du risque.
Prendre la planification fiscale au sérieux : ce n'est qu'au troisième bien qu'il a fait appel à un conseiller fiscal. Les économies de la première année ont compensé trois fois les honoraires.
Être patient : l'envie de croître rapidement est dangereuse. Mieux vaut attendre un an de plus et acheter le bon bien au bon prix.

Conclusion : construire un portefeuille est un projet de long terme

La construction d'un portefeuille immobilier en Suisse n'est pas un système pour s'enrichir rapidement. Il faut du capital, de la patience, du savoir et un réseau. Mais la combinaison de cashflow courant, de plus-value, d'effet de levier et d'avantages fiscaux fait de l'immobilier l'une des classes d'actifs les plus attractives pour la constitution de patrimoine à long terme.

La clé réside dans la systématique : chaque bien est analysé avec soin, le financement calculé de manière conservatrice, les risques gérés consciemment. Celui qui procède ainsi peut construire sur dix à quinze ans un portefeuille qui génère un revenu passif substantiel.

Commence avec le calculateur de prévisions immometrics pour simuler différents scénarios pour ton prochain bien. Et si tu veux savoir combien d'immobilier tes fonds propres permettent, utilise le calculateur de budget.

Questions fréquentes

A partir de combien de biens parle-t-on d'un portefeuille immobilier ?

Il n'y a pas de définition officielle. En pratique, on commence à parler de portefeuille à partir de deux à trois biens. Ce qui compte, c'est moins le nombre que la stratégie consciente derrière : diversification, gestion des risques et une vision consolidée des finances.

Peut-on construire un portefeuille immobilier à côté d'un emploi à plein temps ?

Oui, c'est la voie la plus courante. La plupart des investisseurs privés en Suisse construisent leur portefeuille à côté de leur activité professionnelle. L'important est d'externaliser la gestion à partir d'une certaine taille pour que le temps investi reste supportable. A partir de trois à quatre biens, une gérance professionnelle est recommandée.

Comment financer le deuxième bien quand les fonds propres sont limités ?

Les trois voies les plus courantes sont : 1) Refinancement du premier bien si sa valeur a augmenté. 2) Épargner sur le revenu et le cashflow pendant deux à trois ans. 3) Avance d'hoirie ou donation. Les retraits anticipés de caisse de pension ne sont en règle générale pas possibles pour les biens de rendement. Vérifie avec le calculateur de budget combien de fonds propres tu as besoin pour ton bien souhaité.

Faut-il conclure toutes les hypothèques auprès de la même banque ?

A court terme, cela peut être plus simple et te procurer de meilleures conditions grâce au volume total. A long terme, c'est toutefois risqué car tu dépends de la politique de crédit d'une seule banque. Il est recommandé de répartir sur deux à trois banques, même si cela implique plus d'effort de gestion.

Du premier appartement au portefeuille : comment passer à l'échelle