En 2022, l'inflation en Suisse a grimpé à 3,5%. Cela semble peu en comparaison internationale, mais pour un pays qui considérait la stabilité des prix comme une évidence depuis des décennies, ce fut un choc. Les épargnants voyaient leur argent sur le compte bancaire perdre en pouvoir d'achat. Les obligations généraient des pertes réelles. Et partout, on entendait le même conseil : achète de l'immobilier. Le béton doré protège de l'inflation.

Mais est-ce vraiment le cas ? La réponse est, comme souvent avec l'immobilier, plus complexe que le slogan ne le laisse croire. Dans cet article, nous analysons la thèse de la protection contre l'inflation point par point, avec des données réelles de Suisse, en distinguant entre logement en propriété et bien de rendement. Car pour les investisseurs, les règles sont différentes de celles des propriétaires occupants.

Pourquoi l'immobilier est considéré comme une protection contre l'inflation

La thèse est simple et intuitive : l'immobilier est un actif réel. Quand la monnaie perd de sa valeur, les prix des biens matériels augmentent. Un appartement à Zurich reste un appartement à Zurich, quelle que soit la valeur du franc. Cette logique repose sur trois piliers concrets.

Pilier 1 : l'effet de valeur réelle

Un bien immobilier se compose de terrain et de bâtiment. Le terrain est limité, surtout en Suisse, où seulement environ 7% de la surface est utilisée comme zone d'habitat. Avec une masse monétaire croissante et une offre limitée, les prix augmentent. C'est le principe fondamental de l'argument de la valeur réelle.

Historiquement, les prix immobiliers suisses ont battu l'inflation sur de longues périodes. Selon l'indice des prix immobiliers de Wüest Partner, les prix des logements ont augmenté d'environ 80% en termes réels (donc corrigés de l'inflation) entre 2000 et 2024. C'est impressionnant.

Mais attention : ce chiffre reflète une période exceptionnelle. La baisse des taux, l'immigration croissante et l'offre limitée ont tiré les prix vers le haut. Espérer la même évolution pour les 25 prochaines années serait optimiste.

Pilier 2 : les ajustements de loyer

Pour les bailleurs, le deuxième pilier est particulièrement pertinent : les loyers peuvent être ajustés à l'inflation. En Suisse, cela se fait via le taux de référence et l'indice suisse des prix à la consommation. Si l'inflation augmente, le bailleur peut augmenter les loyers. Les revenus croissent donc avec le renchérissement.

L'Office fédéral du logement en règle les détails : 40% du renchérissement depuis la dernière fixation du loyer peuvent être répercutés sur le locataire. Pour une inflation cumulée de 5%, tu peux donc augmenter le loyer de 2% (plus d'éventuels ajustements pour les changements de taux de référence et les hausses de coûts).

Pilier 3 : la dépréciation de la dette

Le troisième effet, souvent sous-estimé : l'inflation déprécie les dettes. Si tu as une hypothèque de CHF 1'000'000 et que l'inflation est de 3% par an, cette dette ne vaut plus en termes réels qu'environ CHF 744'000 après 10 ans. Tu rembourses le même montant nominal, mais en monnaie « moins chère ».

Pour les investisseurs fortement endettés, cet effet peut être énorme. Avec un nantissement typique de 75%, tu profites d'un effet de levier : l'inflation déprécie tes dettes tandis que la valeur réelle (idéalement) suit.

Pourquoi la thèse n'est que partiellement vraie

Aussi convaincants que soient les trois piliers, il y a en pratique des contre-arguments de poids. Et ce sont exactement ceux-là qui sont volontiers ignorés dans les périodes d'euphorie.

Contre-argument 1 : la hausse des taux grignote le rendement

L'inflation vient rarement seule. La Banque nationale réagit à la hausse des prix par des augmentations de taux. Et des taux plus élevés frappent les investisseurs immobiliers de deux côtés :

Premièrement, les coûts hypothécaires augmentent. Celui qui avait souscrit une hypothèque SARON à 0,5% début 2022 payait soudain 1,5 à 2% en 2023. Pour une hypothèque de CHF 800'000, cela signifie CHF 8'000 à CHF 12'000 de plus par an. Ton cashflow doit d'abord encaisser ce montant.

Deuxièmement, les prix immobiliers baissent. Des taux plus élevés signifient des coûts de financement plus élevés pour les acheteurs. La demande diminue, et avec elle les prix. En Suisse, cet effet était visible en 2022/23 pour les appartements en propriété et les maisons individuelles, même si de manière plus modérée que dans d'autres pays.

Avec l'outil de prévision, tu peux simuler différents scénarios de taux et voir immédiatement comment des taux SARON en hausse affectent ton cashflow et ton rendement global.

Contre-argument 2 : les ajustements de loyer sont en retard

L'ajustement des loyers sonne bien en théorie, mais ne fonctionne en pratique qu'avec un décalage. Tu ne peux pas augmenter le loyer immédiatement quand l'inflation monte. Tu dois attendre le prochain terme de résiliation, utiliser le formulaire officiel et remplir les conditions légales.

En Suisse, de plus, seuls 40% du renchérissement sont répercutables. Pour une inflation de 3%, tu peux donc appliquer 1,2% sur le loyer. Mais tes coûts (intérêts hypothécaires, charges, entretien) augmentent potentiellement plus fortement.

Et puis il y a la réalité du marché locatif : dans un marché avec une offre croissante (par exemple dans les zones périphériques), tu ne peux pas appliquer l'augmentation théoriquement autorisée, car tu risquerais des vacances.

Contre-argument 3 : les coûts de construction augmentent aussi

L'inflation ne pousse pas seulement les loyers vers le haut, mais aussi les coûts de construction et d'entretien. Les artisans deviennent plus chers, les coûts des matériaux augmentent, les rénovations coûtent plus cher. Pour les détenteurs de biens existants, cela signifie : la valeur réelle de ton bâtiment diminue plus vite si tu n'investis pas régulièrement. Et ces investissements coûtent plus cher en raison de l'inflation.

L'indice suisse des prix de la construction a augmenté d'environ 15% entre 2020 et 2024. C'est nettement plus que le renchérissement général sur la même période.

Contre-argument 4 : le taux de référence comme frein

Le taux de référence hypothécaire est une arme à double tranchant. Quand les taux montent, les bailleurs peuvent augmenter les loyers si le taux de référence augmente. Mais le taux de référence évolue lentement. Il se base sur la moyenne de toutes les hypothèques en cours, pas sur les taux du marché actuels. Cela signifie : tes coûts hypothécaires augmentent rapidement, mais l'augmentation de loyer autorisée arrive avec un décalage.

Entre 2022 et 2024, le taux de référence est passé de 1,25 à 1,75%, soit de 0,5 point de pourcentage. Pendant la même période, les taux hypothécaires SARON ont augmenté de plus de 1,5 point de pourcentage. L'écart entre coûts et revenus s'est creusé.

Logement propre vs. bien de rendement : deux mondes différents

La question de la protection contre l'inflation doit être traitée différemment pour les propriétaires occupants et les investisseurs.

Pour les propriétaires occupants

Celui qui habite dans sa propre maison profite de l'inflation de deux manières : les dettes se déprécient, et la valeur réelle tend à augmenter. En même temps, on s'épargne des loyers en hausse. La protection contre l'inflation est ici relativement forte, car le « rendement » sous forme de loyer épargné ne dépend pas des fluctuations du marché.

Savoir si acheter ou louer est plus avantageux dans ta situation dépend de nombreux facteurs. Notre comparateur acheter vs. louer t'aide à prendre la décision sur la base de tes chiffres concrets.

Pour les investisseurs avec un bien de rendement

Pour les bailleurs, la situation est plus nuancée. Oui, les revenus locatifs peuvent être ajustés. Oui, les dettes se déprécient. Mais les coûts augmentent aussi, le taux de référence est en retard, et la hausse des taux pèse sur le cashflow. La protection contre l'inflation n'est pas automatique ici, elle dépend de la structure de financement concrète et de l'emplacement.

La question décisive est : quel est ton niveau d'endettement ? Avec un fort endettement (75% et plus), tu profites davantage de la dépréciation des dettes, mais tu souffres aussi plus fortement de la hausse des taux. Avec un faible endettement (moins de 50%), l'effet de dépréciation est moindre, mais ton cashflow reste stable.

Pour une analyse détaillée des différents indicateurs de rendement et de leur influence par l'inflation, je recommande l'article sur rendement brut, rendement net et rendement sur fonds propres.

Ce que les données montrent vraiment

Au lieu de discuter de théories, regardons les faits. Que s'est-il réellement passé en Suisse ?

Période 2000 à 2020 : le paradis des propriétaires immobiliers

Durant ces 20 ans, le taux directeur est passé de plus de 3% à un niveau négatif. Les prix immobiliers ont massivement augmenté, l'inflation était minimale (en moyenne moins de 0,5% par an). L'immobilier n'était pas une protection contre l'inflation, car il n'y avait presque pas d'inflation. C'était une classe d'actifs qui profitait de la baisse des taux et de l'immigration.

Période 2022 à 2024 : le retour à la réalité

L'inflation est montée à 3,5%, la BNS a relevé le taux directeur de -0,75 à 1,75%. Les appartements en propriété ont stagné ou perdu légèrement en valeur. Les immeubles locatifs se sont mieux maintenus, car les revenus locatifs étaient ajustables. Mais les rendements nets ont baissé en raison de la hausse des coûts hypothécaires.

La leçon à en tirer

L'immobilier protège de l'inflation à long terme, mais pas à court terme et pas automatiquement. En période de hausse des taux, les prix immobiliers peuvent baisser bien que l'inflation soit élevée. La protection contre l'inflation ne se manifeste que sur un horizon de 10 à 20 ans, quand les ajustements de loyer se cumulent et que la dépréciation des dettes déploie ses effets.

Stratégies pour les investisseurs conscients de l'inflation

Si tu veux te protéger contre l'inflation, voici les points à considérer :

1. Souscrire des hypothèques à long terme. En période de taux bas, tu te garantis les coûts de financement avec une hypothèque fixe à 10 ans. Si l'inflation augmente ensuite, tu profites de la dépréciation des dettes avec des coûts d'intérêt constants.

2. Maintenir des réserves de cashflow. Hausse des taux, hausse des coûts, ajustements de loyer différés : tout cela pèse sur le cashflow. Conserve des réserves d'au moins 6 à 12 loyers mensuels pour traverser les périodes difficiles.

3. Appliquer les ajustements de loyer de manière conséquente. Beaucoup de bailleurs reculent devant l'effort d'ajuster les loyers. C'est une erreur. Si tu n'appliques pas les augmentations légalement autorisées, tu perds en revenus réels au fil des ans.

4. Choisir un emplacement avec une forte demande. La protection contre l'inflation ne fonctionne que si la demande pour tes logements reste élevée. Dans les zones périphériques avec une offre excédentaire, tu ne peux pas appliquer les augmentations de loyer, peu importe ce que la loi autorise.

5. Ne pas oublier la diversification. L'immobilier est un bon composant, mais pas le seul. Les actions, les obligations indexées sur l'inflation et les matières premières complètent le portefeuille.

Conclusion : le béton doré brille, mais pas toujours

L'immobilier offre à long terme une certaine protection contre l'inflation. La combinaison de valeur réelle, de revenus locatifs ajustables et de dépréciation des dettes est réelle et mesurable. Mais cette protection n'est ni automatique ni à court terme. La hausse des taux, les ajustements de loyer différés et la hausse des coûts de construction et d'entretien peuvent annihiler l'effet durant les premières années d'une phase inflationniste.

Pour les investisseurs suisses, la règle est : n'achète pas un bien immobilier uniquement pour la protection contre l'inflation. Achète-le parce que le rendement est correct, que le cashflow est positif et que l'emplacement a de l'avenir. La protection contre l'inflation est alors un bonus bienvenu, pas l'argument principal.

Questions fréquentes

L'immobilier en Suisse protège-t-il vraiment de l'inflation ?

A long terme, oui. A court terme, pas nécessairement. Sur des horizons de 10 à 20 ans, l'immobilier suisse a historiquement battu l'inflation. Lors de phases inflationnistes à court terme, la hausse des taux peut mettre les prix sous pression et peser sur le cashflow.

Puis-je augmenter le loyer en tant que bailleur en cas d'inflation ?

Oui, mais seulement partiellement et avec un décalage. Le droit du bail suisse autorise la répercussion de 40% du renchérissement sur le loyer. En outre, des ajustements au taux de référence et aux coûts d'entretien accrus peuvent être invoqués. L'augmentation doit être communiquée avec le formulaire officiel et dans le respect des délais.

Un fort endettement est-il avantageux en période d'inflation ?

La dépréciation des dettes est plus importante avec un fort endettement, car plus de dettes nominales « fondent ». Cependant, en période d'inflation, les taux augmentent aussi, ce qui accroît les coûts hypothécaires. L'effet net dépend fortement du type d'hypothèque (fixe vs. SARON) et du timing.

Quelle est la meilleure stratégie immobilière en cas d'inflation croissante ?

La meilleure stratégie combine des hypothèques fixes à long terme (pour limiter les risques de taux), des ajustements de loyer conséquents et des emplacements solides avec une forte demande. De plus, tu devrais maintenir des réserves de cashflow pour absorber les charges temporaires liées à la hausse des coûts.

Inflation et immobilier : le béton doré protège-t-il vraiment ?