En mars 2022, le SARON était à -0,7%. Trois ans plus tard, à 1,2%. Celui qui avait fixé sur dix ans début 2022 payait soudain moins que les clients SARON. Celui qui avait misé sur le SARON avait certes profité pendant des années de taux historiquement bas, mais a dû encaisser en 18 mois une hausse de taux de presque deux points de pourcentage.

Pour les propriétaires occupants, une telle hausse est désagréable. Pour les investisseurs avec des biens de rendement, elle peut être menaçante. Quand les coûts d'intérêt engloutissent l'intégralité du cashflow et que le bien coûte soudain de l'argent chaque mois au lieu d'en rapporter, l'investissement devient vite un problème.

Le choix entre SARON et hypothèque fixe n'est donc pas un détail. C'est l'une des décisions stratégiques les plus importantes que tu prends en tant qu'investisseur immobilier. Et elle mérite plus qu'un simple feeling.

L'hypothèque SARON : comment ça fonctionne

Le SARON (Swiss Average Rate Overnight) est le taux de référence du marché monétaire suisse. Il a remplacé le LIBOR en 2019 et est calculé par SIX Swiss Exchange sur la base de transactions réelles.

Mécanique de l'hypothèque SARON

Une hypothèque SARON n'a pas de taux fixe. Ton taux se compose de deux éléments :

Taux de base SARON : calculé quotidiennement et composé sur la période d'intérêt (en règle générale trois mois). Cela signifie que tu ne paies pas le SARON d'un jour donné, mais le SARON composé (Compounded SARON), soit le taux journalier cumulé sur toute la période.

Marge de la banque : un supplément fixe que la banque facture pour son service et son risque de crédit. Typiquement 0,6% à 1,0%, selon la solvabilité, le nantissement et la banque.

Exemple de calcul (état avril 2026) :

Composante	Valeur
SARON composé (3 mois)	0,20%
Marge bancaire	0,75%
Taux effectif	0,95%

Avantages de l'hypothèque SARON

Historiquement moins chère : sur les 30 dernières années, les taux variables ont été en moyenne moins chers que les hypothèques fixes. La courbe des taux est généralement ascendante, ce qui signifie que les taux à court terme sont plus bas que les taux à long terme.
Flexibilité : les hypothèques SARON peuvent en règle générale être résiliées avec un préavis de trois à six mois ou converties en hypothèque fixe. Tu n'es pas lié pour des années.
Profiter des baisses de taux : si la BNS baisse les taux, tu le ressens dans ta mensualité hypothécaire en quelques mois.

Inconvénients de l'hypothèque SARON

Risque de taux : tu portes l'intégralité du risque de hausse des taux. Pour CHF 500'000 d'hypothèque, une hausse de 1% signifie CHF 5'000 de coûts supplémentaires par an.
Cashflows fluctuants : pour les investisseurs qui veulent planifier leur cashflow avec précision, l'incertitude est un problème.
Pas de protection en temps de crise : quand l'inflation monte et que la BNS augmente les taux, tu paies plus, exactement au moment où d'autres coûts augmentent aussi.

L'hypothèque fixe : comment ça fonctionne

Avec une hypothèque fixe, tu conviens avec la banque d'un taux d'intérêt fixe pour une durée déterminée. Pendant cette durée, ton taux ne change pas, quoi qu'il arrive sur le marché.

Durées disponibles

Les banques suisses proposent typiquement des hypothèques fixes pour les durées suivantes :

Durée	Taux typique (avril 2026)	Adapté pour
2 ans	1,20%	Couverture à court terme, transition
3 ans	1,30%	Sécurité modérée
5 ans	1,45%	Durée la plus populaire
7 ans	1,55%	Bon compromis
10 ans	1,70%	Sécurité de planification à long terme
15 ans	1,90%	Sécurité maximale (peu de prestataires)

Les taux sont indicatifs et varient selon la banque, la solvabilité et le nantissement. Les biens de rendement paient souvent un supplément de 0,1 à 0,3 point de pourcentage par rapport aux logements occupés par le propriétaire.

Avantages de l'hypothèque fixe

Sécurité de planification : tu sais exactement ce que tu paies sur toute la durée. Ton cashflow est calculable.
Protection contre les hausses de taux : peu importe la hausse des taux, ton taux hypothécaire reste le même.
Simplicité : pas de surprises, pas de surveillance, pas de pression décisionnelle.

Inconvénients de l'hypothèque fixe

Coûts initiaux plus élevés : tu paies un supplément pour la sécurité. Le taux fixe est presque toujours supérieur au taux SARON actuel.
Inflexible : une résiliation anticipée coûte cher. La banque exige une indemnité de résiliation anticipée qui peut atteindre des montants à cinq chiffres selon la durée restante et l'évolution des taux.
Opportunités manquées : si les taux baissent, tu continues de payer le taux fixe plus élevé.

Le point de vue investisseur : ce qui compte pour les biens de rendement

Le choix entre SARON et hypothèque fixe se présente différemment pour un investisseur immobilier que pour un propriétaire occupant. Le propriétaire occupant se demande : puis-je me permettre les mensualités ? L'investisseur se demande : qu'advient-il de mon cashflow et de mon rendement ?

Sécurité du cashflow vs. optimisation du rendement

Prenons un exemple concret. Tu possèdes un bien de rendement avec les caractéristiques suivantes :

Prix d'achat : CHF 800'000
Hypothèque : CHF 600'000
Loyer annuel brut : CHF 36'000
Charges d'exploitation : CHF 6'000 par an

Scénario 1 : hypothèque fixe 5 ans, 1,45%

Poste	Montant
Revenus locatifs	CHF 36'000
Coûts d'intérêt (1,45%)	CHF 8'700
Charges d'exploitation	CHF 6'000
Amortissement (1%)	CHF 6'000
Cashflow avant impôts	CHF 15'300

Scénario 2 : hypothèque SARON, actuellement 0,95%

Poste	Montant
Revenus locatifs	CHF 36'000
Coûts d'intérêt (0,95%)	CHF 5'700
Charges d'exploitation	CHF 6'000
Amortissement (1%)	CHF 6'000
Cashflow avant impôts	CHF 18'300

L'hypothèque SARON génère CHF 3'000 de cashflow supplémentaire par an. Sur cinq ans, cela fait CHF 15'000, à condition que le SARON reste constant. Mais il ne le restera pas.

Scénario 3 : le SARON monte à 2,0% (effectif 2,75%)

Poste	Montant
Revenus locatifs	CHF 36'000
Coûts d'intérêt (2,75%)	CHF 16'500
Charges d'exploitation	CHF 6'000
Amortissement (1%)	CHF 6'000
Cashflow avant impôts	CHF 7'500

Soudain, le cashflow a été divisé par deux. Et avec un SARON à 3% (ce qui n'est historiquement pas du tout extrême), le cashflow devient négatif :

Scénario 4 : le SARON monte à 3,0% (effectif 3,75%)

Poste	Montant
Revenus locatifs	CHF 36'000
Coûts d'intérêt (3,75%)	CHF 22'500
Charges d'exploitation	CHF 6'000
Amortissement (1%)	CHF 6'000
Cashflow avant impôts	CHF 1'500

Utilise le calculateur de prévisions immometrics pour simuler différents scénarios de taux pour ton bien concret. Tu vois ainsi à partir de quel niveau de taux ton cashflow bascule.

Le tranchage : la stratégie de combinaison

Beaucoup d'investisseurs expérimentés ne misent pas sur un seul type d'hypothèque, mais combinent. Cette stratégie s'appelle le tranchage.

Comment fonctionne le tranchage

Tu divises ton hypothèque en deux ou trois tranches, par exemple :

Tranche	Montant	Produit	Taux
Tranche 1	CHF 300'000	Hypothèque fixe 7 ans	1,55%
Tranche 2	CHF 200'000	Hypothèque fixe 3 ans	1,30%
Tranche 3	CHF 100'000	SARON	0,95%
Pondéré	CHF 600'000	Mix	env. 1,35%

Avantages du tranchage

Diversification du risque : tu n'es ni pleinement exposé au risque de taux, ni ne paies le plein supplément d'une hypothèque fixe à long terme.
Échéances échelonnées : les tranches arrivent à échéance à différents moments. Tu ne dois ainsi jamais refinancer l'intégralité du volume en une seule fois.
Flexibilité : la tranche SARON peut être ajustée à tout moment ou convertie en hypothèque fixe.

Inconvénients du tranchage

Dépendance bancaire : avoir des tranches chez la même banque te rend moins flexible pour un changement de banque. Pour un changement, toutes les tranches devraient arriver à échéance en même temps, ce qui est rarement le cas.
Complexité : plus de tranches signifie plus de charge administrative et plus de dates d'échéance à surveiller.

Recommandation pour les biens de rendement

Pour un seul bien avec CHF 600'000 d'hypothèque, une répartition en deux tranches est judicieuse. Par exemple 60% en hypothèque fixe (cinq à sept ans) pour la sécurité du cashflow et 40% en SARON pour l'optimisation du rendement.

Pour un portefeuille avec plusieurs biens, tu peux réaliser la diversification à travers les biens : bien 1 en hypothèque fixe, bien 2 en SARON, bien 3 en mix. Tu évites ainsi la dépendance bancaire liée au tranchage d'un même bien.

Plus sur le thème de la négociation hypothécaire dans l'article Négocier l'hypothèque pour un bien de rendement.

Calcul du seuil de rentabilité : quand l'hypothèque fixe est-elle rentable ?

La question centrale est : de combien le SARON doit-il monter pour que l'hypothèque fixe soit rétrospectivement le meilleur choix ?

Le calcul

Supposons que tu aies le choix :

Option A : SARON, actuellement 0,95%
Option B : hypothèque fixe 5 ans, 1,45%

La différence est de 0,50 point de pourcentage. Pour CHF 600'000 d'hypothèque, ce sont CHF 3'000 par an que tu économises actuellement avec le SARON.

Sur cinq ans, tu économises donc CHF 15'000 avec le SARON si le taux reste constant. L'hypothèque fixe n'est rentable que si le SARON est en moyenne supérieur à 1,45% sur les cinq ans.

Plus concrètement : si le SARON reste à 0,95% la première année, puis monte à 1,2%, 1,6%, 2,0% et 2,4%, cela donne une moyenne de 1,63%. Dans ce scénario, l'hypothèque fixe aurait été moins chère.

La probabilité d'une telle hausse dépend de la politique monétaire de la BNS, de l'inflation et de l'évolution économique. Personne ne peut prédire les taux de manière fiable. Mais tu peux calculer les scénarios et décider combien de risque tu veux porter.

Stratégies pour différents types d'investisseurs

L'investisseur conservateur

Tu as un nantissement élevé (70-75%), peu de réserves de liquidités et le cashflow est ton critère principal. Tu dors mieux quand tu sais ce que tu paies chaque mois.

Recommandation : hypothèque fixe, sept à dix ans. Oui, tu paies plus. Mais tu peux planifier en toute sécurité et ne seras pas surpris par des hausses de taux.

L'investisseur orienté rendement

Tu as un nantissement plus bas (50-65%), suffisamment de réserves de liquidités et tu peux supporter des fluctuations temporaires de cashflow. Tu veux exploiter la différence de taux historique.

Recommandation : SARON ou tranchage avec une part SARON élevée. Tu acceptes consciemment le risque de taux et as le coussin financier pour absorber les hausses.

L'investisseur en portefeuille

Tu possèdes plusieurs biens et raisonnes en chiffres consolidés. Les fluctuations individuelles de cashflow sont compensées par le portefeuille.

Recommandation : diversification à travers les biens. Différentes durées et produits, échéances échelonnées. Tu n'exposes ainsi jamais l'intégralité du portefeuille au même risque de taux.

Vérifie ta capacité financière personnelle sous différents scénarios de taux avec le calculateur de capacité financière.

Ce que la courbe des taux te dit

La courbe des taux montre le rapport entre la durée et le taux d'intérêt. En temps normal, elle est ascendante : les taux à court terme sont plus bas que les taux à long terme. Cela reflète l'incertitude du futur et la prime de durée.

Courbe normale : SARON < 2 ans < 5 ans < 10 ans. Dans cet environnement, l'hypothèque fixe est plus chère, mais le marché te dit : nous attendons des taux en hausse.

Courbe plate : toutes les durées se situent à un niveau similaire. Dans cet environnement, l'hypothèque fixe est relativement bon marché par rapport au SARON. Cela vaut la peine de prendre la sécurité, car le supplément est faible.

Courbe inversée : les taux à court terme sont plus élevés que les taux à long terme. C'est rare et signale souvent une récession attendue. Dans cet environnement, l'hypothèque fixe peut même être moins chère que le SARON.

Règle empirique : plus la courbe est plate, plus l'hypothèque fixe est attractive. Plus la courbe est pentue, plus le SARON est avantageux à court terme.

Trois erreurs que les investisseurs font dans le choix hypothécaire

1. Ne regarder que le taux actuel

Le SARON est bon marché aujourd'hui, donc je prends le SARON. C'est comme acheter la voiture avec le prix au kilomètre le plus bas sans regarder les coûts d'assurance. Le taux actuel est un point de données, pas toute l'histoire.

2. Fixer trop longtemps par peur

Une hypothèque fixe sur 15 ans donne une sécurité maximale. Mais tu paies pour cela un supplément considérable. Et tu es lié pendant 15 ans à cette banque et à ce taux. Si tu veux vendre dans sept ans, l'indemnité de résiliation anticipée sera salée.

3. Oublier la stratégie de sortie

Que se passe-t-il si tu veux ou dois vendre le bien dans trois ans ? Avec une hypothèque SARON, pas de problème. Avec une hypothèque fixe sur dix ans, les frais de résiliation peuvent rapidement atteindre CHF 20'000 à CHF 40'000. Planifie toujours ta stratégie hypothécaire avec une option de sortie.

Conclusion : il n'y a pas de mauvais choix, seulement de mauvaises raisons

Le choix entre SARON et hypothèque fixe n'est pas une question de juste ou de faux. C'est une question de ta situation personnelle, de ta propension au risque et de ta stratégie.

Si tu restes éveillé la nuit parce que le SARON a monté de 0,3%, alors prends l'hypothèque fixe. Les coûts supplémentaires sont ton somnifère.

Si tu as les réserves financières pour traverser les fluctuations de taux et que tu prends au sérieux les données historiques, alors l'hypothèque SARON ou un tranchage est une option à considérer.

Et n'oublie pas : tu ne prends pas cette décision une seule fois, mais à chaque renouvellement. Le choix doit correspondre à ta situation actuelle, pas à celle d'il y a cinq ans.

Calcule différents scénarios avec le calculateur de prévisions immometrics et vérifie les effets sur ton rendement sur fonds propres.

Questions fréquentes

Puis-je passer du SARON à l'hypothèque fixe en cours de contrat ?

Oui, chez la plupart des banques, un passage du SARON à l'hypothèque fixe est possible avec un préavis de trois à six mois. L'inverse est plus difficile : passer d'une hypothèque fixe en cours au SARON ne se fait que contre le paiement d'une indemnité de résiliation anticipée. Certaines banques proposent des options forward, où tu fixes à l'avance le moment du changement.

Les biens de rendement paient-ils des taux hypothécaires plus élevés que les logements en propriété ?

Oui, en règle générale, les banques appliquent un supplément de 0,1 à 0,3 point de pourcentage pour les biens de rendement. La raison : les biens de rendement sont considérés comme plus risqués, car le cashflow dépend de la capacité de location. De plus, les banques exigent des fonds propres plus élevés (25-30% au lieu de 20%), ce qui réduit certes le risque pour la banque mais ne compense pas entièrement le supplément. Compare donc toujours plusieurs offres et négocie activement.

A quelle fréquence le SARON change-t-il ?

Le SARON est calculé quotidiennement, mais ton taux hypothécaire effectif ne change qu'à la fin de chaque période d'intérêt, typiquement tous les trois mois. La banque calcule le SARON composé sur l'ensemble de la période et te facture ce montant. Au quotidien, tu ressens donc les changements de taux trimestriellement, pas quotidiennement.

Que se passe-t-il avec mon hypothèque SARON si la BNS augmente fortement le taux directeur ?

Ton taux hypothécaire augmente en conséquence, mais pas immédiatement, seulement à la prochaine date de facturation (trimestriellement). Une hausse du taux directeur de 0,5 point de pourcentage signifie pour une hypothèque de CHF 600'000 des coûts supplémentaires de CHF 3'000 par an. Tu devrais donc toujours prévoir un coussin de cashflow qui absorbe une hausse de taux d'au moins 2 points de pourcentage. Utilise le calculateur de capacité financière pour simuler des scénarios de stress.

SARON ou hypothèque fixe : stratégie pour investisseurs