Calculateur fiscal pour immeubles de rendement Suisse

Steuern auf Mieteinnahmen in der Schweiz

Mieteinnahmen aus Renditeliegenschaften unterliegen in der Schweiz der Einkommensteuer auf drei Ebenen: Bund, Kanton und Gemeinde. Die direkte Bundessteuer ist für alle Kantone gleich, während die Kantons- und Gemeindesteuern stark variieren. Insgesamt können die kombinierten Grenzsteuersätze bei hohen Einkommen 22% bis 45% erreichen — je nach Kanton und Gemeinde.

Entscheidend ist, dass die Nettomieteinnahmen — also nach Abzug aller zulässigen Kosten — als Einkommen deklariert werden müssen. Das bedeutet: Je höher dein übriges Einkommen, desto teurer werden die Mieteinnahmen durch den progressiven Steuersatz.

Welche Abzüge gibt es?

Das Schweizer Steuerrecht erlaubt verschiedene Abzüge, die die steuerbare Nettomieteinnahme erheblich reduzieren:

• Hypothekarzinsen: Vollständig abzugsfähig — einer der wirksamsten Hebel.
• Unterhaltskosten (Pauschalabzug): Statt effektiver Kosten kann ein Pauschalabzug gewählt werden: 10% des Mietertrags bei Liegenschaften unter 10 Jahren, 20% bei älteren Objekten. Einige Kantone gewähren einheitlich 20%.
• Verwaltungskosten: Kosten für externe Verwaltung oder Hausverwaltung sind abzugsfähig.
• Versicherungsprämien, Gebühren: Gebäudeversicherung und ähnliche Kosten können geltend gemacht werden.

Tipp: Wähle jedes Jahr neu, ob der Pauschalabzug oder die effektiven Kosten günstiger sind — insbesondere in Jahren mit grossen Renovationen lohnt sich der Nachweis der effektiven Kosten.

Vermögenssteuer auf Immobilien

Zusätzlich zur Einkommensteuer auf Mieteinnahmen wird das Immobilienvermögen der Vermögenssteuer unterworfen. Massgeblich ist dabei nicht der Verkehrswert, sondern der kantonale Steuerwert, der in der Regel 60–80% des Verkehrswerts beträgt. Von diesem Steuerwert wird die offene Hypothek subtrahiert — besteuert wird nur das Nettovermögen.

Die Vermögenssteuersätze unterscheiden sich erheblich: Zug erhebt rund 1.5‰, während Genf auf über 9.5‰ kommt. Für Eigentümer mit grossen Portfolios kann die Vermögenssteuer einen erheblichen jährlichen Kostenfaktor darstellen.

Liegenschaftssteuer

Die Liegenschaftssteuer (auch Grundsteuer genannt) ist eine kantonale Besonderheit: 19 Kantone erheben sie, 7 Kantone nicht. Steuerfrei sind: Zürich (ZH), Schwyz (SZ), Glarus (GL), Zug (ZG), Solothurn (SO), Basel-Landschaft (BL) und Aargau (AG).

Dort wo sie erhoben wird, berechnet sie sich auf dem amtlichen Wert oder Steuerwert der Liegenschaft — unabhängig von Hypotheken oder Einkommen. Die Sätze variieren von ca. 0.3‰ bis 1.5‰ des Liegenschaftswerts pro Jahr.

Berechnungsformel

immometrics berechnet die Gesamtsteuerbelastung nach folgender Logik:

• Steuerbares Einkommen aus Liegenschaft = Bruttomieteinnahmen − Hypothekarzinsen − Unterhaltskosten (Pauschal)
• Einkommensteuer = Steuerbares Einkommen × Einkommenssteuersatz (Bund + Kanton + Gemeinde)
• Vermögenssteuer = (Steuerwert − Hypothek) × Vermögenssteuersatz
• Liegenschaftssteuer = Steuerwert × Liegenschaftssteuersatz (wo anwendbar)
• Gesamtsteuerbelastung = Einkommensteuer + Vermögenssteuer + Liegenschaftssteuer