Calculateur fiscal pour immeubles de rendement Suisse

Impôts sur les revenus locatifs en Suisse

Les revenus locatifs des immeubles de rendement sont soumis en Suisse à l'impôt sur le revenu à trois niveaux: fédéral, cantonal et communal. L'impôt fédéral direct est identique pour tous les cantons, tandis que les impôts cantonaux et communaux varient fortement. Au total, les taux marginaux d'imposition combinés peuvent atteindre 22% à 45% pour les revenus élevés — selon le canton et la commune.

L'essentiel est que les revenus locatifs nets — après déduction de tous les frais admissibles — doivent être déclarés comme revenus. Cela signifie: plus vos autres revenus sont élevés, plus les revenus locatifs coûtent cher en raison du barème progressif.

Quelles déductions sont disponibles?

Le droit fiscal suisse autorise diverses déductions qui réduisent considérablement le revenu locatif net imposable:

• Intérêts hypothécaires: Entièrement déductibles — l'un des leviers les plus efficaces.
• Frais d'entretien (déduction forfaitaire): Au lieu des frais effectifs, une déduction forfaitaire peut être choisie: 10% du revenu locatif pour les biens de moins de 10 ans, 20% pour les biens plus anciens. Certains cantons accordent uniformément 20%.
• Frais de gestion: Les frais de gestion externe sont déductibles.
• Primes d'assurance, frais: L'assurance bâtiment et frais similaires peuvent être déclarés.

Conseil: Choisissez chaque année si la déduction forfaitaire ou les frais effectifs sont plus avantageux — notamment lors d'années avec des rénovations importantes, les frais effectifs valent la peine d'être prouvés.

Impôt sur la fortune sur les biens immobiliers

En plus de l'impôt sur le revenu locatif, la fortune immobilière est soumise à l'impôt sur la fortune. Ce qui est déterminant n'est pas la valeur vénale, mais la valeur fiscale cantonale, qui représente généralement 60–80% de la valeur vénale. De cette valeur fiscale, l'hypothèque en cours est soustraite — seule la fortune nette est imposée.

Les taux d'imposition sur la fortune diffèrent considérablement: Zoug prélève environ 1,5‰, tandis que Genève atteint plus de 9,5‰. Pour les propriétaires avec de grands portefeuilles, l'impôt sur la fortune peut représenter un facteur de coût annuel important.

Impôt foncier

L'impôt foncier (aussi appelé impôt sur les immeubles) est une particularité cantonale: 19 cantons le perçoivent, 7 cantons non. Exempts: Zurich (ZH), Schwyz (SZ), Glaris (GL), Zoug (ZG), Soleure (SO), Bâle-Campagne (BL) et Argovie (AG).

Là où il est perçu, il est calculé sur la valeur officielle ou fiscale du bien — indépendamment des hypothèques ou des revenus. Les taux varient d'environ 0,3‰ à 1,5‰ de la valeur du bien par an.

Formule de calcul

immometrics calcule la charge fiscale totale selon la logique suivante:

• Revenu imposable du bien = revenus locatifs bruts − intérêts hypothécaires − frais d'entretien (forfait)
• Impôt sur le revenu = revenu imposable × taux d'imposition (fédéral + cantonal + communal)
• Impôt sur la fortune = (valeur fiscale − hypothèque) × taux d'impôt sur la fortune
• Impôt foncier = valeur fiscale × taux d'impôt foncier (si applicable)
• Charge fiscale totale = impôt sur le revenu + impôt sur la fortune + impôt foncier