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La capacité financière est le contrôle central de toute banque avant d'accorder une hypothèque. La règle est simple: les coûts du logement calculatoires ne peuvent dépasser 33% du revenu brut. Cela semble simple, mais comporte quelques pièges.
Les banques suisses ne calculent pas avec le taux du marché actuel, mais avec un taux d'intérêt calculatoire de 5%. Cette marge de sécurité vise à garantir que l'emprunteur peut honorer son hypothèque même en cas de hausse des taux. Pour un prix d'achat de CHF 1 million et 75% de taux d'avance, la banque calcule donc CHF 37'500 d'intérêts par an — même si le taux actuel est nettement inférieur.
Les coûts calculatoires comprennent, outre les intérêts, l'amortissement de la 2e hypothèque (la partie supérieure à 66,7% doit être remboursée dans les 15 ans) et les frais annexes (forfaitairement 1% de la valeur du bien par an).
Pour les immeubles de rendement, des règles plus strictes s'appliquent qu'aux logements occupés par le propriétaire: la banque exige au moins 25% de fonds propres (au lieu de 20%), et les revenus locatifs ne sont comptabilisés que partiellement comme revenus — selon la banque à 70–80%.
immometrics calcule la capacité financière exactement selon ces normes suisses et vous montre immédiatement si votre financement est réaliste.