Imposte sugli immobili da reddito in Svizzera: cosa deve sapere
Molti investitori calcolano rendimento lordo e rendimento netto, dimenticando però un fattore che influenza in modo determinante il rendimento effettivo: le imposte. Gli effetti fiscali possono migliorare notevolmente il Suo rendimento (tramite deduzioni) ma anche ridurlo sensibilmente (tramite l'imposta sul reddito sulle entrate da locazione o l'imposta sugli utili immobiliari alla vendita). A ciò si aggiunge che la Svizzera non ha un sistema fiscale unitario: le differenze cantonali sono considerevoli, e ciò che vale nel Canton Zugo non vale affatto per Berna o il Canton Vallese.
Questo articolo Le fornisce una panoramica pratica dei principali aspetti fiscali che dovrebbe conoscere come proprietario di un immobile da reddito.
Perché le imposte sono determinanti nel calcolo del rendimento
Chi acquista un immobile da reddito, pensa anzitutto a prezzo d'acquisto, reddito da locazione e costi di finanziamento. Ma l'onere fiscale si aggiunge e non è trascurabile. Il reddito da locazione viene tassato come reddito, alla vendita un utile viene tassato separatamente, e anno dopo anno molti cantoni riscuotono un'imposta immobiliare sul valore fiscale dell'immobile.
Allo stesso tempo, il diritto fiscale offre vantaggi reali: gli interessi ipotecari e i costi di manutenzione sono deducibili. In caso di elevato finanziamento esterno, la deduzione degli interessi ipotecari può essere considerevole, il che riduce notevolmente l'onere fiscale effettivo sul reddito da locazione.
Per una previsione realistica su 20 anni, come la consente il calcolatore immometrics, questi effetti fiscali dovrebbero essere esplicitamente inclusi nel calcolo. Il calcolo del rendimento senza imposte resta sempre un quadro incompleto.
Tassazione del reddito da locazione
Chi affitta un immobile, realizza un reddito, e questo reddito è imponibile. Come proprietario di un immobile da reddito, deve dichiarare integralmente il reddito lordo da locazione nella Sua dichiarazione fiscale. Non importa se il denaro viene speso o reinvestito: determinante è quanto ha incassato nell'anno fiscale.
Quanto è elevata l'imposta su queste entrate dipende dal Suo reddito complessivo e dal cantone. In Svizzera l'imposta sul reddito è progressiva. Chi ha già un reddito elevato, paga sul reddito da locazione l'aliquota marginale, che a seconda del cantone e del comune può situarsi tra il 20 e il 40 percento.
Importante: valore locativo proprio vs. reddito da locazione
Se abita nella Sua stessa proprietà, si applica il cosiddetto valore locativo proprio come reddito fittizio: un affitto teorico che pagherebbe a sé stesso. Per gli immobili da reddito affittati, sono le entrate reali da locazione. Lei tassa dunque ciò che effettivamente percepisce, non un valore fittizio. Questo rende la pianificazione più semplice e calcolabile.
Deduzione degli interessi ipotecari: far valere fiscalmente gli interessi ipotecari
La deduzione degli interessi ipotecari è uno dei maggiori vantaggi fiscali per gli immobili finanziati con capitale di terzi. Gli interessi ipotecari che paga per un immobile da reddito possono essere integralmente dedotti dal reddito imponibile.
Esempio: Lei ha un'ipoteca di CHF 600'000 a un tasso di interesse del 2 percento. Ciò produce interessi annui di CHF 12'000. Questo importo riduce il Suo reddito imponibile di CHF 12'000. Con un'aliquota marginale del 30 percento, risparmia così CHF 3'600 di imposte all'anno.
Non sono spiccioli, soprattutto se l'ipoteca è più elevata o il tasso di interesse sale. Spiega anche perché molti investitori immobiliari non rimborsano la 2ª ipoteca più rapidamente del necessario: la deducibilità fiscale degli interessi rende un indebitamento più elevato attraente in molti casi.
Questo nesso tra struttura di finanziamento, cashflow e onere fiscale è trattato più dettagliatamente nell'articolo Calcolare il cashflow.
Deduzione per la manutenzione: far valere fiscalmente la conservazione
Anche i costi per la manutenzione e la conservazione di un immobile da reddito possono essere dedotti dalle imposte. Ha due possibilità:
Deduzione forfettaria: può far valere una deduzione forfettaria senza giustificativi. Nella maggior parte dei cantoni ammonta al 10 percento del reddito lordo da locazione per immobili più recenti (fino a ca. 10 anni) e al 20 percento per immobili più vecchi. L'aliquota esatta varia da cantone a cantone.
Costi effettivi: in alternativa può far valere i costi di manutenzione effettivi con giustificativi. Questo conviene particolarmente negli anni con ristrutturazioni più importanti.
Consiglio: confronti entrambi i metodi ogni anno e scelga quello più vantaggioso per Lei. È fiscalmente ammissibile, non è vincolato permanentemente a un metodo.
Importante distinzione: conservazione del valore vs. aumento del valore
Solo le misure di conservazione del valore sono deducibili. Quindi spese che mantengono lo stato esistente dell'immobile, non quelle che lo migliorano o rivalutano.
Sono deducibili ad esempio: la sostituzione di un impianto di riscaldamento con un modello equivalente, una ristrutturazione della facciata per la conservazione del valore, una riparazione del tetto o la sostituzione di vecchie finestre con nuove di standard simile.
Non sono deducibili invece: un ampliamento, una piscina, una finitura di lusso o altre misure che aumentano chiaramente il valore dell'immobile. Questi investimenti a valore aggiunto non sono però persi: aumentano il prezzo di investimento e riducono così, in caso di vendita successiva, l'utile imponibile (maggiori dettagli più avanti).
Imposta immobiliare
Nella maggior parte dei cantoni esiste un'imposta immobiliare annuale, indipendente dal reddito e dall'utile. Viene calcolata sul valore fiscale (detto anche valore catastale) dell'immobile.
L'aliquota si situa tipicamente tra lo 0.5 e il 3 per mille del valore fiscale, laddove il valore fiscale in molti cantoni è nettamente inferiore al valore di mercato. La forbice tra i cantoni è ampia: alcuni cantoni non riscuotono alcuna imposta immobiliare (ad es. Zurigo), altri come Ginevra, Vaud o Vallese la prevedono.
Esempio: valore fiscale CHF 700'000 con un'aliquota dell'1.5 per mille = CHF 1'050 all'anno. Sembra poco, ma con più immobili o aliquote più elevate la somma cresce.
L'imposta immobiliare è un fattore di costo diretto che riduce il rendimento netto. Nel calcolo del rendimento dovrebbe essere considerata come parte dei costi d'esercizio annuali.
Imposta sugli utili immobiliari: alla vendita diventa rilevante
Se vende un immobile con utile, questo utile viene tassato. Ciò non avviene tramite la normale imposta sul reddito, bensì tramite l'imposta sugli utili immobiliari, un'imposta cantonale separata.
L'utile imponibile risulta dal prezzo di vendita meno i costi di investimento. I costi di investimento comprendono il prezzo d'acquisto originale, i costi accessori d'acquisto (tasse notarili e di trapasso) nonché tutti gli investimenti a valore aggiunto effettuati nel corso degli anni.
Deduzione per la durata del possesso: più a lungo detiene l'immobile, minore è l'imposta. La maggior parte dei cantoni prevede una riduzione dell'aliquota in funzione della durata del possesso. Dopo 20–25 anni, l'aliquota effettiva scende in molti cantoni in modo molto significativo, in singoli cantoni quasi a zero.
Viceversa vale: chi vende un immobile poco dopo l'acquisto, paga un'aliquota maggiorata. Questo intende arginare la speculazione ed è saldamente ancorato nel diritto svizzero.
Esempio di calcolo:
Lei acquista un immobile per CHF 800'000. Dopo 15 anni lo vende per CHF 1'100'000. L'utile nominale ammonta a CHF 300'000. Da questo si deducono: investimenti a valore aggiunto (ad es. CHF 80'000 per un ampliamento), costi accessori d'acquisto (ad es. CHF 15'000) e un'eventuale deduzione per la durata del possesso. L'utile imponibile potrebbe così scendere a CHF 180'000–200'000. Su questo importo viene applicata l'aliquota cantonale dell'imposta sugli utili immobiliari, che varia fortemente a seconda del cantone e della durata del possesso.
Conclusione: chi pianifica a lungo termine e documenta con cura gli investimenti a valore aggiunto, può ridurre considerevolmente l'imposta sugli utili immobiliari. Per un calcolo realistico della vendita nel calcolatore immometrics, vale la pena pianificare esplicitamente questa imposta.
Imposta sulla sostanza
Oltre all'imposta sul reddito, in Svizzera esiste anche un'imposta sulla sostanza netta. Un immobile da reddito confluisce con il suo valore fiscale nella Sua sostanza imponibile. L'ipoteca accesa può essere dedotta come debito.
Esempio: valore fiscale dell'immobile CHF 700'000, ipoteca CHF 525'000 (75% di finanziamento esterno). La Sua sostanza netta da questo immobile ammonta a CHF 175'000. Su questo importo viene applicata l'imposta sulla sostanza, che a seconda del cantone si situa tra lo 0.1 e l'1 per mille della sostanza netta.
L'imposta sulla sostanza, rispetto alle altre imposte, è per lo più una voce modesta. Con un portafoglio ben finanziato con capitale di terzi, la sostanza netta imponibile resta gestibile. Tuttavia va pianificata come onere corrente.
Conclusione: includere le imposte nel calcolo del rendimento
Le imposte non sono un tema marginale per gli immobili da reddito. Influenzano il rendimento su più livelli contemporaneamente.
Da un lato, la deduzione degli interessi ipotecari e la deduzione per la manutenzione riducono l'onere fiscale e migliorano il cashflow al netto delle imposte. Dall'altro, il reddito da locazione aumenta il reddito imponibile, e alla vendita l'imposta sugli utili immobiliari può assorbire una parte considerevole dell'utile, se manca la pianificazione.
Il risultato dipende fortemente dalla situazione personale: aliquota marginale, cantone, struttura di finanziamento, durata del possesso e investimenti effettuati giocano tutti un ruolo.
Per una previsione realistica su 20 anni si consiglia uno strumento che rilevi questi fattori in modo strutturato. Con il calcolatore immometrics può riunire imposte, interessi e costi in un calcolo coerente e vedere cosa resta davvero alla fine. Per iniziare, si offre anche la checklist per l'acquisto di un immobile da reddito.
Domande frequenti
Devo tassare il reddito da locazione?
Sì. Il reddito da locazione di un immobile da reddito è considerato reddito e deve essere integralmente dichiarato. In compenso può dedurre interessi ipotecari e costi di manutenzione, il che può ridurre notevolmente l'onere fiscale effettivo.
Posso dedurre gli interessi ipotecari dalle imposte?
Sì, senza limitazioni. Gli interessi sulla Sua ipoteca possono essere integralmente dedotti dal reddito imponibile come interessi passivi. Ciò vale sia per la 1ª che per la 2ª ipoteca.
Qual è la differenza tra valore locativo proprio e reddito da locazione?
Il valore locativo proprio si applica solo agli immobili abitati dal proprietario. È un reddito fittizio che deve essere tassato come se si affittasse la propria abitazione. Per un immobile da reddito che viene affittato, questo meccanismo non si applica. Tassa invece il reddito reale da locazione che percepisce dai Suoi inquilini.
Come viene tassato l'utile alla vendita di un immobile da reddito?
Alla vendita con utile si applica l'imposta sugli utili immobiliari. Questa è regolata a livello cantonale e dipende fortemente dalla durata del possesso: più a lungo ha posseduto l'immobile, minore è l'aliquota. Gli investimenti a valore aggiunto aumentano il prezzo di investimento e riducono così l'utile imponibile.