Berechne deinen maximalen Kaufpreis — basierend auf Einkommen, Eigenmitteln und der 33%-Regel, wie es Schweizer Banken prüfen.
Ersparnisse, 3a, Pensionskasse
Optional — für Regionen-Vorschlag
Wer in der Schweiz eine Immobilie kaufen möchte, steht vor einer zentralen Frage: Wie hoch darf der Kaufpreis sein? Die Antwort hängt von zwei Faktoren ab — deinem Einkommen und deinen Eigenmitteln. Schweizer Banken prüfen die sogenannte Tragbarkeit: Die kalkulatorischen Wohnkosten (Zinsen, Amortisation, Nebenkosten) dürfen maximal 33% deines Bruttoeinkommens betragen.
Dabei rechnen Banken nicht mit dem aktuellen Marktzins, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5%. Dieser Sicherheitspuffer stellt sicher, dass du auch bei steigenden Zinsen deine Hypothek bedienen kannst. Zusätzlich muss die 2. Hypothek (der Teil über 66.7% des Belehnungswerts) innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden, und es werden 1% Nebenkosten pro Jahr auf den Liegenschaftswert angerechnet.
Gleichzeitig verlangen Banken mindestens 20% Eigenmittel, wovon mindestens 10% nicht aus der Pensionskasse stammen dürfen. Dein maximaler Kaufpreis wird also durch den tieferen der beiden Werte begrenzt — Einkommen oder Eigenmittel.
Für die Finanzierung deines Eigenheims kannst du verschiedene Quellen als Eigenmittel einsetzen:
Wichtig: Die Bank möchte sehen, dass mindestens 10% der Eigenmittel aus "harten" Quellen stammen — also nicht aus der Pensionskasse.
Als Erstkäufer in der Schweiz solltest du früh mit dem Sparen beginnen. Nutze die Säule 3a maximal aus (2025: CHF 7'258 pro Jahr für Angestellte) und prüfe, ob ein Erbvorbezug möglich ist. Vergleiche mehrere Banken und Versicherungen — die Konditionen unterscheiden sich deutlich. Und denk an die Kaufnebenkosten (Handänderungssteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren): Je nach Kanton betragen diese 1–5% des Kaufpreises und müssen zusätzlich finanziert werden.