Calcolatore fiscale per immobili a reddito Svizzera

Imposte sui redditi da locazione in Svizzera

I redditi da locazione degli immobili da reddito sono soggetti in Svizzera all'imposta sul reddito a tre livelli: federale, cantonale e comunale. L'imposta federale diretta è identica per tutti i cantoni, mentre le imposte cantonali e comunali variano notevolmente. Complessivamente, le aliquote marginali combinate possono raggiungere il 22% al 45% per redditi elevati — a seconda del cantone e del comune.

L'elemento decisivo è che i redditi da locazione netti — cioè dopo la deduzione di tutti i costi ammissibili — devono essere dichiarati come reddito. Ciò significa: più alto è il vostro altro reddito, più costosi diventano i redditi da locazione a causa dell'aliquota progressiva.

Quali deduzioni sono disponibili?

Il diritto fiscale svizzero consente varie deduzioni che riducono notevolmente il reddito da locazione netto imponibile:

• Interessi ipotecari: Completamente deducibili — uno dei leva più efficaci.
• Costi di manutenzione (deduzione forfettaria): Invece dei costi effettivi, si può scegliere una deduzione forfettaria: 10% del reddito da locazione per immobili con meno di 10 anni, 20% per immobili più vecchi. Alcuni cantoni concedono uniformemente il 20%.
• Costi di gestione: I costi per la gestione esterna sono deducibili.
• Premi assicurativi, tasse: L'assicurazione edifici e costi simili possono essere dichiarati.

Consiglio: Scegliete ogni anno se la deduzione forfettaria o i costi effettivi sono più favorevoli — soprattutto negli anni con grandi ristrutturazioni vale la pena dimostrare i costi effettivi.

Imposta sulla sostanza sugli immobili

In aggiunta all'imposta sul reddito da locazione, il patrimonio immobiliare è soggetto all'imposta sulla sostanza. Determinante non è il valore di mercato, ma il valore fiscale cantonale, che è generalmente il 60–80% del valore di mercato. Da questo valore fiscale viene sottratta l'ipoteca in corso — viene tassata solo la sostanza netta.

Le aliquote dell'imposta sulla sostanza differiscono considerevolmente: Zugo preleva circa 1,5‰, mentre Ginevra supera il 9,5‰. Per i proprietari con grandi portafogli, l'imposta sulla sostanza può rappresentare un fattore di costo annuale significativo.

Imposta immobiliare

L'imposta immobiliare (chiamata anche imposta fondiaria) è una particolarità cantonale: 19 cantoni la riscuotono, 7 cantoni no. Esenti: Zurigo (ZH), Svitto (SZ), Glarona (GL), Zugo (ZG), Soletta (SO), Basilea Campagna (BL) e Argovia (AG).

Dove viene riscossa, viene calcolata sul valore ufficiale o fiscale dell'immobile — indipendentemente da ipoteche o reddito. Le aliquote variano da circa 0,3‰ a 1,5‰ del valore dell'immobile all'anno.

Formula di calcolo

immometrics calcola il carico fiscale totale secondo la seguente logica:

• Reddito imponibile dall'immobile = redditi da locazione lordi − interessi ipotecari − costi di manutenzione (forfettari)
• Imposta sul reddito = reddito imponibile × aliquota d'imposta sul reddito (federale + cantonale + comunale)
• Imposta sulla sostanza = (valore fiscale − ipoteca) × aliquota imposta sulla sostanza
• Imposta immobiliare = valore fiscale × aliquota imposta immobiliare (se applicabile)
• Carico fiscale totale = imposta sul reddito + imposta sulla sostanza + imposta immobiliare