Der Cashflow ist die ehrlichste Kennzahl einer Renditeliegenschaft. Er zeigt dir, was am Ende des Monats tatsächlich auf deinem Konto übrig bleibt — oder was fehlt. Viele Investoren rechnen nur grob: Miete minus Hypothekarzins. Das Resultat ist fast immer zu optimistisch.

In diesem Artikel lernst du, welche Einnahmen und Ausgaben wirklich in die Berechnung gehören, wie du den Cashflow Schritt für Schritt mit einem konkreten Schweizer Beispiel berechnest und wann ein negativer Cashflow akzeptabel ist.

Was ist der Cashflow bei Immobilien?

Der Cashflow einer Renditeliegenschaft beschreibt den tatsächlichen Geldfluss: Wie viel Geld fliesst rein (Mieteinnahmen) und wie viel fliesst raus (alle laufenden Kosten)? Die Differenz ist dein monatlicher oder jährlicher Cashflow.

Cashflow = Mieteinnahmen − alle laufenden Kosten

Das klingt simpel, ist aber in der Praxis überraschend komplex. Die Tücke liegt in den Kosten: Hypothekarzinsen sind nur die Spitze des Eisbergs. Amortisation, Unterhalt, Verwaltung, Leerstand und Nebenkosten machen den Rest aus — und genau diese Posten werden häufig vergessen.

Der Cashflow ist nicht dasselbe wie die Rendite. Die Renditeberechnung setzt den Ertrag ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital. Der Cashflow zeigt dir stattdessen, ob du jeden Monat Geld zubuttern musst oder ob die Liegenschaft sich selbst trägt.

Warum ist das so wichtig? Weil eine Immobilie mit guter Rendite trotzdem einen negativen Cashflow haben kann — etwa wenn die Amortisationslast hoch ist. Und umgekehrt: Ein positiver Cashflow sagt noch nichts darüber aus, ob die Rendite deines eingesetzten Kapitals attraktiv ist. Beide Kennzahlen zusammen ergeben erst das vollständige Bild.

Einnahmen: Was kommt rein?

Nettomiete

Die Nettomiete ist deine Haupteinnahme. Sie ist der Betrag, den der Mieter für die reine Nutzung der Wohnung bezahlt — ohne Nebenkosten. Bei einem Mehrfamilienhaus addierst du die Nettomieten aller Wohnungen.

Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohnungen bringt folgende Nettomieten:

Wohnung 1 (3.5 Zi): CHF 1'650/Mt.
Wohnung 2 (4.5 Zi): CHF 2'100/Mt.
Wohnung 3 (3.5 Zi): CHF 1'600/Mt.
Wohnung 4 (2.5 Zi): CHF 1'250/Mt.
Total Nettomiete: CHF 6'600/Mt. = CHF 79'200/Jahr

Mietindexierung

Schweizer Mietverträge sind in der Regel an den Referenzzinssatz und den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) gekoppelt. Das bedeutet: Deine Mieteinnahmen können über die Zeit steigen.

Steigt der Referenzzinssatz, darfst du die Mieten gemäss gesetzlicher Formel erhöhen. Sinkt er, haben die Mieter einen Herabsetzungsanspruch. Zusätzlich können 40% der Teuerung (LIK) auf die Miete überwälzt werden.

Für die Cashflow-Berechnung beim Kauf rechnest du aber immer mit den aktuellen Mieten — Mietsteigerungen sind ein Bonus, kein Planungsfaktor. Wer mit optimistischen Mietprognosen rechnet, schönt den Cashflow.

Weitere Einnahmen

Manche Liegenschaften generieren Zusatzeinnahmen: Parkplätze, Kellerabteile, Waschküche, Werbeflächen. Diese Posten gehören ebenfalls in die Berechnung.

Ausgaben: Was geht raus?

Hier wird es ernst. Die folgenden Positionen musst du kennen und korrekt einsetzen.

1. Hypothekarzinsen

Die grösste Ausgabeposition. In der Schweiz wird bei Renditeliegenschaften typischerweise 75% des Kaufpreises über eine Hypothek finanziert, aufgeteilt in zwei Tranchen:

1. Hypothek (H1): Bis 50% des Belehnungswerts. Muss nicht amortisiert werden.
2. Hypothek (H2): 50–75% des Belehnungswerts. Muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden.

Beispiel bei Kaufpreis CHF 1'050'000:

H1: CHF 525'000 zu 1.6% = CHF 8'400/Jahr
H2: CHF 262'500 zu 1.9% = CHF 4'988/Jahr
Total Hypothekarzinsen: CHF 13'388/Jahr = CHF 1'116/Mt.

Ob die Finanzierung von der Bank überhaupt bewilligt wird, hängt von der Tragbarkeit ab.

2. Amortisation

Die 2. Hypothek muss amortisiert werden. Bei linearer Amortisation über 15 Jahre ergibt sich:

CHF 262'500 / 15 = CHF 17'500/Jahr = CHF 1'458/Mt.

Achtung: Amortisation ist kein «Verlust». Du baust damit Eigenkapital auf. Trotzdem fliesst das Geld ab — und genau das ist für den Cashflow relevant.

3. Unterhalt und Instandhaltung

Jede Liegenschaft braucht laufenden Unterhalt: Malerarbeiten, Sanitärreparaturen, Gartenunterhalt, technische Wartung. Für die langfristige Planung solltest du auch grössere Sanierungen berücksichtigen.

Faustregel: 0.7–1.0% des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr. Bei einem Gebäudewert von CHF 800'000 sind das CHF 5'600–8'000/Jahr.

Wir rechnen mit CHF 7'000/Jahr = CHF 583/Mt.

4. Nebenkosten (nicht umlegbare)

Viele Nebenkosten werden direkt an die Mieter weiterverrechnet (Heizung, Wasser, Hauswart). Einige Positionen bleiben aber beim Eigentümer hängen:

Gebäudeversicherung (oft im Kanton obligatorisch)
Grundstückgewinnsteuer-Rückstellungen
Liegenschaftssteuer (kantonsabhängig)

Geschätzt: CHF 3'000/Jahr = CHF 250/Mt.

5. Verwaltungskosten

Wenn du eine externe Verwaltung beauftragst, zahlst du typischerweise 3–5% der Nettomieteinnahmen. Auch bei Selbstverwaltung entstehen Kosten (Inserate, Buchhaltung, Rechtsberatungen).

5% von CHF 79'200 = CHF 3'960/Jahr = CHF 330/Mt.

6. Leerstand

Zwischen zwei Mietern steht eine Wohnung oft ein bis drei Monate leer. In weniger gefragten Lagen kann der Leerstand dauerhaft sein. Du solltest mindestens 2–5% der Mieteinnahmen als Leerstandsreserve einrechnen.

3% von CHF 79'200 = CHF 2'376/Jahr = CHF 198/Mt.

Cashflow-Berechnung: Das vollständige Beispiel

Fassen wir unser Beispielobjekt zusammen:

Objekt: Mehrfamilienhaus, 4 Wohnungen, Kanton Aargau Kaufpreis: CHF 1'050'000 | Eigenkapital: CHF 262'500 (25%)

Position	Jährlich	Monatlich
Einnahmen
Nettomiete	CHF 79'200	CHF 6'600
Ausgaben
Hypothekarzinsen (H1 + H2)	CHF 13'388	CHF 1'116
Amortisation H2	CHF 17'500	CHF 1'458
Unterhalt	CHF 7'000	CHF 583
Nebenkosten (nicht umlegbar)	CHF 3'000	CHF 250
Verwaltung	CHF 3'960	CHF 330
Leerstand (3%)	CHF 2'376	CHF 198
Total Ausgaben	CHF 47'224	CHF 3'935

Cashflow	CHF 31'976	CHF 2'665

Der monatliche Cashflow beträgt CHF 2'665. Das Objekt trägt sich also selbst und wirft sogar einen ordentlichen Überschuss ab.

Wichtig: Ohne Amortisation wäre der Cashflow CHF 4'123 pro Monat. Viele Inserate und Verkäufer rechnen den Cashflow ohne Amortisation — was ein geschöntes Bild ergibt. Rechne immer mit Amortisation.

Cashflow pro Wohnung

Bei einem Mehrfamilienhaus lohnt es sich, den Cashflow auch pro Wohnung zu betrachten. In unserem Beispiel beträgt der durchschnittliche Cashflow pro Einheit CHF 666 pro Monat. Einzelne Wohnungen können aber stark davon abweichen — etwa weil eine grössere Wohnung höhere Mieteinnahmen bei proportional gleichen Fixkosten generiert.

Was passiert bei einer Zinserhöhung?

Nehmen wir an, der Hypothekarzins steigt bei der nächsten Erneuerung von durchschnittlich 1.7% auf 3.0%. Die Hypothekarzinsen steigen dann von CHF 13'388 auf CHF 23'625 pro Jahr — eine Mehrbelastung von CHF 10'237 oder CHF 853 pro Monat. Der Cashflow schrumpft von CHF 2'665 auf CHF 1'812. Das Objekt bleibt positiv, aber der Puffer wird dünn. Bei 4% Zinsen wäre der Cashflow nur noch CHF 927 pro Monat.

Solche Szenarien durchzuspielen ist essenziell. Die Tragbarkeit deines Objekts zeigt dir, ob die Bank die Finanzierung auch bei höheren Zinsen für tragbar hält.

Positiver vs. negativer Cashflow

Positiver Cashflow

Die Liegenschaft trägt alle Kosten selbst und generiert einen Überschuss. Das ist der Idealfall für die meisten Investoren. Vorteile:

Kein monatlicher Zuschuss nötig
Puffer für unvorhergesehene Ausgaben
Möglichkeit, Rücklagen zu bilden
Skalierbarkeit: Der Cashflow einer Liegenschaft finanziert die nächste

Negativer Cashflow

Die Liegenschaft kostet dich jeden Monat Geld aus der eigenen Tasche. Klingt schlecht — muss es aber nicht sein.

Wann kann ein negativer Cashflow akzeptabel sein?

Wertsteigerungsstrategie: In A-Lagen wie Zürich oder Genf sind die Kaufpreise so hoch, dass der Cashflow negativ ist. Dafür steigt der Wert der Liegenschaft. Du tauschst laufenden Ertrag gegen langfristige Wertsteigerung.
Amortisationseffekt: Wenn der Cashflow nur wegen der Amortisation negativ ist, baust du trotzdem Vermögen auf — einfach nicht als flüssige Mittel, sondern als Eigenkapital.
Renovierungsphase: Nach dem Kauf können temporär höhere Kosten anfallen.

Wann ist negativer Cashflow problematisch?

Wenn du den monatlichen Zuschuss aus dem Erwerbseinkommen langfristig nicht stemmen kannst
Wenn die Wertsteigerung reine Hoffnung ist und nicht auf Fundamentaldaten basiert
Wenn die Tragbarkeit nur knapp erfüllt ist und kein Puffer besteht

Als Faustregel gilt: Wenn du mehr als CHF 500 pro Monat aus dem eigenen Portemonnaie zubuttern musst und kein absehbares Ende (z.B. durch Ende der Amortisationsphase) in Sicht ist, solltest du die Investition kritisch hinterfragen.

Tipps zur Cashflow-Optimierung

1. Mieten marktgerecht anpassen

Viele Renditeliegenschaften werden unter Marktniveau vermietet. Prüfe den lokalen Mietspiegel und passe die Mieten bei Mieterwechsel an. Achtung: Die Mietrechtsgesetzgebung in der Schweiz setzt hier Grenzen.

2. Leerstand minimieren

Schnelle Wiedervermietung spart bares Geld. Professionelle Inserate, guter Zustand der Wohnung und faire Mieten helfen.

3. Hypothek optimieren

Vergleiche Hypothekarangebote verschiedener Banken. Schon 0.2 Prozentpunkte weniger Zins machen bei CHF 787'500 Hypothek rund CHF 1'575 pro Jahr aus.

4. Unterhalt vorausschauend planen

Kleine Reparaturen sofort erledigen, bevor sie gross werden. Energetische Sanierungen können langfristig die Nebenkosten senken und den Wert der Liegenschaft steigern.

5. Verwaltung hinterfragen

Lohnt sich die externe Verwaltung oder kannst du sie (teilweise) selbst übernehmen? Bei einem Objekt mit 4 Wohnungen kann die Selbstverwaltung sinnvoll sein. Ab 10 Einheiten wird es ohne externe Hilfe schwierig.

6. Steueroptimierung nutzen

Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten sind steuerlich abzugsfähig. Eine kluge Aufteilung zwischen wertvermehrendem und werterhalthendem Unterhalt kann die Steuerbelastung optimieren. Werterhaltender Unterhalt (z.B. Malerarbeiten, Heizungsreparaturen) ist im Jahr des Aufwands vollständig abzugsfähig. Wertvermehrender Unterhalt (z.B. neuer Wintergarten) dagegen nicht — er erhöht dafür die Anlagekosten und reduziert die spätere Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf.

7. Cashflow-Reserve bilden

Ein kluger Investor legt einen Teil des positiven Cashflows als Reserve zur Seite — für unvorhergesehene Reparaturen, längeren Leerstand oder Zinserhöhungen. Eine gute Zielgrösse sind 3–6 Monatsmieten als Liquiditätsreserve. So bist du auch in schwierigen Phasen nicht gezwungen, Notverkäufe oder teure Überbrückungskredite in Betracht zu ziehen.

Cashflow automatisch berechnen

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