De nombreux investisseurs calculent le rendement brut et le rendement net, mais oublient un facteur qui influence considerablement le rendement reel : les impots. Les effets fiscaux peuvent ameliorer significativement votre rendement (grace aux deductions) ou le reduire sensiblement (par les impots sur le revenu des revenus locatifs ou l'impot sur les gains immobiliers lors de la vente). De plus, la Suisse n'a pas de systeme fiscal uniforme : les differences cantonales sont considerables, et ce qui est valable dans le canton de Zoug ne l'est pas forcement pour Berne ou le canton du Valais.

Cet article vous donne un apercu pratique des aspects fiscaux les plus importants que vous devez connaitre en tant que proprietaire d'un immeuble de rendement.

Pourquoi les impots sont determinants dans le calcul de rendement

Celui qui achete un immeuble de rendement pense d'abord au prix d'achat, aux revenus locatifs et aux frais de financement. Mais la charge fiscale s'y ajoute et elle n'est pas negligeable. Les revenus locatifs sont imposes comme revenu, lors de la vente un gain est impose separement, et annee apres annee, de nombreux cantons prelevent un impot foncier sur la valeur fiscale du bien immobilier.

En meme temps, le droit fiscal offre de reels avantages : les interets hypothecaires et les frais d'entretien sont deductibles. En cas de financement par dette elevee, la deduction des interets debiteurs peut etre considerable, ce qui reduit nettement la charge fiscale effective sur les revenus locatifs.

Pour une prognose realiste sur 20 ans, comme le permet le calculateur immometrics, ces effets fiscaux devraient etre explicitement pris en compte. Le calcul de rendement sans impots reste toujours une image incomplete.

Imposer les revenus locatifs

Celui qui loue un bien percoit un revenu, et ce revenu est imposable. En tant que proprietaire d'un immeuble de rendement, vous devez declarer integralement les revenus locatifs bruts dans votre declaration d'impots. Peu importe que vous depensiez l'argent ou le reinvestissiez : ce qui compte, c'est ce que vous avez percu durant l'annee fiscale.

Le montant de l'impot sur ces revenus depend de votre revenu global et du canton. En Suisse, l'impot sur le revenu est progressif. Celui qui a deja un revenu eleve paie sur les revenus locatifs le taux marginal, qui peut se situer entre 20 et 40 pour cent selon le canton et la commune.

Important : valeur locative vs. revenus locatifs

Si vous habitez vous-meme votre bien, la valeur locative s'applique comme revenu fictif : un loyer theorique que vous vous paieriez a vous-meme. Pour les immeubles de rendement que vous louez, ce sont les revenus locatifs reels qui s'appliquent. Vous imposez donc ce que vous percevez reellement, et non une valeur fictive. Cela rend la planification plus simple et plus previsible.

Deduction des interets debiteurs : faire valoir fiscalement les interets hypothecaires

La deduction des interets debiteurs est l'un des plus grands avantages fiscaux pour les biens immobiliers finances par emprunt. Les interets hypothecaires que vous payez pour un immeuble de rendement peuvent etre integralement deduits du revenu imposable.

Exemple : vous avez une hypotheque de CHF 600'000 a un taux d'interet de 2 pour cent. Cela donne des interets annuels de CHF 12'000. Ce montant reduit votre revenu imposable de CHF 12'000. Avec un taux marginal de 30 pour cent, vous economisez ainsi CHF 3'600 d'impots par an.

Ce n'est pas negligeable, surtout si l'hypotheque est plus elevee ou si le taux d'interet augmente. Cela explique aussi pourquoi de nombreux investisseurs immobiliers ne remboursent pas la 2e hypotheque plus rapidement que necessaire : la deductibilite fiscale des interets rend un endettement plus eleve attractif dans de nombreux cas.

Ce lien entre structure de financement, cashflow et charge fiscale est traite plus en detail dans l'article Calculer le cashflow.

Deduction pour entretien : faire valoir fiscalement la maintenance

Les frais d'entretien et de maintenance d'un immeuble de rendement peuvent egalement etre deduits des impots. Vous avez deux possibilites :

Deduction forfaitaire : vous pouvez faire valoir une deduction forfaitaire sans justificatifs. Celle-ci s'eleve dans la plupart des cantons a 10 pour cent du revenu locatif brut pour les biens plus recents (jusqu'a env. 10 ans) et 20 pour cent pour les biens plus anciens. Le taux exact varie selon le canton.

Frais effectifs : alternativement, vous pouvez faire valoir les frais d'entretien reels avec justificatifs. C'est particulierement avantageux les annees de renovations importantes.

Conseil : comparez les deux methodes chaque annee et choisissez la plus avantageuse pour vous. C'est fiscalement admis, vous n'etes pas lie durablement a une methode.

Distinction importante : conservation de la valeur vs. plus-value

Seules les mesures de conservation de la valeur sont deductibles. C'est-a-dire les depenses qui maintiennent l'etat existant du bien, et non celles qui l'ameliorent ou le valorisent.

Sont deductibles par exemple : le remplacement d'un chauffage par un modele equivalent, une renovation de facade pour la conservation de la valeur, une reparation de toiture ou le remplacement d'anciennes fenetres par des nouvelles de standard similaire.

Ne sont en revanche pas deductibles : une extension, une piscine, un amenagement de luxe ou d'autres mesures qui augmentent clairement la valeur du bien. Ces investissements a plus-value ne sont toutefois pas perdus : ils augmentent le prix de revient et reduisent ainsi l'impot sur les gains immobiliers lors d'une vente ulterieure (plus de details ci-dessous).

Impot foncier

Dans la plupart des cantons, il existe un impot foncier annuel, qui est preleve independamment du revenu et du benefice. Il est calcule sur la valeur fiscale (egalement appelee valeur cadastrale ou valeur fiscale) du bien immobilier.

Le taux d'imposition se situe typiquement entre 0,5 et 3 pour mille de la valeur fiscale, sachant que la valeur fiscale est dans de nombreux cantons nettement inferieure a la valeur de marche. L'ecart entre les cantons est grand : certains cantons ne prelevent aucun impot foncier (par exemple Zurich), d'autres comme Geneve, Vaud ou le Valais le connaissent.

Exemple : valeur fiscale CHF 700'000 a un taux de 1,5 pour mille = CHF 1'050 par an. Cela parait peu, mais avec plusieurs biens ou des taux plus eleves, cela s'accumule.

L'impot foncier est un facteur de cout direct qui reduit le rendement net. Lors du calcul de rendement, il devrait etre pris en compte comme partie des frais d'exploitation annuels.

Impot sur les gains immobiliers : pertinent lors de la vente

Si vous vendez un bien avec un gain, ce gain est impose. Cela ne se fait pas via l'impot sur le revenu ordinaire, mais via l'impot sur les gains immobiliers, un impot cantonal separe.

Le gain imposable resulte du prix de vente moins les couts d'investissement. Les couts d'investissement comprennent le prix d'achat initial, les frais d'acquisition (frais de notaire et droits de mutation) ainsi que tous les investissements a plus-value que vous avez realises au fil des annees.

Deduction pour duree de detention : plus vous detenez le bien longtemps, plus l'impot est faible. La plupart des cantons prevoient une reduction du taux d'imposition en fonction de la duree de detention. Apres 20 a 25 ans, le taux effectif baisse tres nettement dans de nombreux cantons, dans certains cantons jusqu'a presque zero.

Inversement : celui qui revend un bien peu apres l'achat paie un taux majore. Cela vise a freiner la speculation et est fermement ancre en Suisse.

Exemple de calcul :

Vous achetez un bien pour CHF 800'000. Apres 15 ans, vous le vendez pour CHF 1'100'000. Le gain nominal s'eleve a CHF 300'000. Vous en deduisez : les investissements a plus-value (par exemple CHF 80'000 pour une extension), les frais d'acquisition (par exemple CHF 15'000) et un eventuel abattement pour duree de detention. Le gain imposable pourrait ainsi tomber a CHF 180'000 a CHF 200'000. Sur ce montant, le taux cantonal d'impot sur les gains immobiliers est applique, lequel varie fortement selon le canton et la duree de detention.

Conclusion : celui qui planifie a long terme et documente soigneusement les investissements a plus-value peut reduire considerablement l'impot sur les gains immobiliers. Pour un calcul realiste de la vente dans le calculateur immometrics, il vaut la peine de planifier explicitement cet impot.

Impot sur la fortune

Outre l'impot sur le revenu, la Suisse connait egalement un impot sur la fortune nette. Un immeuble de rendement entre dans votre fortune imposable a sa valeur fiscale. L'hypotheque contractee peut etre deduite comme dette.

Exemple : valeur fiscale du bien CHF 700'000, hypotheque CHF 525'000 (75% de financement externe). Votre fortune nette provenant de ce bien s'eleve a CHF 175'000. L'impot sur la fortune est applique sur ce montant, lequel se situe entre 0,1 et 1 pour mille de la fortune nette selon le canton.

L'impot sur la fortune est generalement un poste mineur par rapport aux autres impots. Avec un portefeuille bien finance par dette, la fortune nette imposable reste modeste. Neanmoins, il doit etre pris en compte comme charge courante.

Conclusion : integrer les impots dans le calcul de rendement

Les impots ne sont pas un sujet marginal pour les immeubles de rendement. Ils influencent le rendement a plusieurs niveaux simultanement.

D'un cote, la deduction des interets debiteurs et la deduction pour entretien reduisent la charge fiscale et ameliorent le cashflow apres impots. De l'autre, les revenus locatifs augmentent le revenu imposable, et lors de la vente, l'impot sur les gains immobiliers peut absorber une part considerable du gain si la planification fait defaut.

Le resultat depend fortement de la situation personnelle : taux marginal, canton, structure de financement, duree de detention et investissements realises jouent tous un role.

Pour une prognose realiste sur 20 ans, un outil qui saisit ces facteurs de maniere structuree est recommande. Avec le calculateur immometrics, vous pouvez reunir impots, taux d'interet et couts dans un calcul coherent et voir ce qui reste reellement a la fin. Pour commencer, la checklist pour l'achat d'un immeuble de rendement est egalement utile.

Questions frequentes

Dois-je imposer les revenus locatifs ?

Oui. Les revenus locatifs d'un immeuble de rendement sont consideres comme un revenu et doivent etre integralement declares. En contrepartie, vous pouvez deduire les interets hypothecaires et les frais d'entretien, ce qui peut reduire sensiblement la charge fiscale effective.

Puis-je deduire les interets hypothecaires des impots ?

Oui, sans restriction. Les interets de votre hypotheque peuvent etre integralement deduits du revenu imposable comme interets debiteurs. Cela vaut tant pour la 1re que pour la 2e hypotheque.

Quelle est la difference entre valeur locative et revenus locatifs ?

La valeur locative ne s'applique qu'aux biens habites par le proprietaire. C'est un revenu fictif que vous devez imposer, comme si vous louiez votre propre logement. Pour un immeuble de rendement que vous louez, ce mecanisme ne s'applique pas. Vous imposez a la place les revenus locatifs reels que vous percevez de vos locataires.

Comment est impose le gain lors de la vente d'un immeuble de rendement ?

Lors d'une vente avec gain, l'impot sur les gains immobiliers s'applique. Cet impot est reglemente au niveau cantonal et depend fortement de la duree de detention : plus vous avez possede le bien longtemps, plus le taux d'imposition est faible. Les investissements a plus-value augmentent le prix de revient et reduisent ainsi le gain imposable.

Impots sur les immeubles de rendement en Suisse : ce que vous devez savoir