Du hast eine attraktive Renditeliegenschaft gefunden, die Zahlen stimmen, der Cashflow sieht gut aus — und dann lehnt die Bank die Finanzierung ab. Der Grund: die Tragbarkeit ist nicht erfüllt. Das passiert häufiger als man denkt, besonders bei Renditeobjekten. In diesem Artikel erfährst du, wie Schweizer Banken die Tragbarkeit berechnen, welche Sonderregeln für Renditeliegenschaften gelten und was du tun kannst, wenn es knapp wird.

Was bedeutet Tragbarkeit?

Die Tragbarkeit ist die zentrale Prüfung, die jede Schweizer Bank durchführt, bevor sie eine Hypothek gewährt. Sie beantwortet eine einfache Frage: Kannst du die laufenden Kosten dieser Liegenschaft langfristig tragen — auch wenn die Zinsen steigen?

Entscheidend ist das Wort «langfristig». Die Bank rechnet nicht mit dem aktuellen Marktzins von vielleicht 1.5–2%, sondern mit einem deutlich höheren kalkulatorischen Zinssatz. So wird sichergestellt, dass du auch in einem Hochzinsszenario nicht in finanzielle Schwierigkeiten gerätst.

Die Tragbarkeit muss zwingend erfüllt sein, bevor du eine Hypothek erhältst. Ein hoher Eigenkapitalanteil allein reicht nicht. Selbst wer 40% Eigenkapital einbringt, bekommt keine Hypothek, wenn die Tragbarkeit nicht stimmt.

Die 33%-Regel erklärt

Die Faustregel der Schweizer Banken lautet:

Die jährlichen kalkulatorischen Wohnkosten dürfen maximal 33% des Bruttoeinkommens betragen.

Das bedeutet: Die Bank nimmt dein Bruttojahreseinkommen, berechnet ein Drittel davon — und prüft, ob die kalkulatorischen Kosten der Liegenschaft darunter liegen.

Was zählt zum Bruttoeinkommen?

Lohn (100% des festen Einkommens)
Bonus (oft nur 50–80% angerechnet)
Einkommen des Partners (bei solidarischer Haftung)
Bei Renditeliegenschaften: ein Teil der Mieteinnahmen (dazu gleich mehr)

Was zählt zu den kalkulatorischen Wohnkosten?

Kalkulatorische Hypothekarzinsen (5% auf die gesamte Hypothek)
Amortisation der 2. Hypothek (1% der Hypothekarsumme oder linear auf 15 Jahre)
Unterhalts- und Nebenkosten (pauschal 1% des Kaufpreises pro Jahr)

Wichtig: Die Bank rechnet mit dem kalkulatorischen Zins, nicht mit dem tatsächlichen Zins deiner Hypothek. Das ist ein entscheidender Unterschied.

Kalkulatorischer Zinssatz: Warum 5%?

Der kalkulatorische Zinssatz liegt bei den meisten Schweizer Banken bei 4.5–5%. Er orientiert sich am langfristigen Durchschnitt der Hypothekarzinsen über die letzten 30–40 Jahre.

Warum nicht den aktuellen Zins?

Eine Hypothek läuft typischerweise 15–25 Jahre. In dieser Zeit können die Zinsen massiv steigen. Wer heute eine 10-jährige Festhypothek zu 1.8% abschliesst, muss bei der Erneuerung möglicherweise 4% oder mehr bezahlen. Der kalkulatorische Zins stellt sicher, dass du auch in diesem Szenario zahlungsfähig bleibst.

Die FINMA (Eidgenössische Finanzmarktaufsicht) gibt den regulatorischen Rahmen vor. Die konkrete Ausgestaltung liegt bei den Banken und der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg), die Richtlinien zur Hypothekarfinanzierung erlässt.

Manche Banken rechnen mit 4.5%, andere mit 5.0%. Einzelne Institute haben den kalkulatorischen Zins in den letzten Jahren leicht angepasst. Als Investor solltest du immer vom Worst Case ausgehen und mit 5% rechnen — dann bist du auf der sicheren Seite, egal zu welcher Bank du gehst.

Übrigens: Der kalkulatorische Zins bedeutet nicht, dass du tatsächlich 5% Zinsen bezahlst. Er ist nur ein Rechenparameter für die Tragbarkeitsprüfung. Dein tatsächlicher Hypothekarzins wird deutlich tiefer sein.

H1 und H2: Aufteilung und Amortisation

Schweizer Hypotheken werden standardmässig in zwei Tranchen aufgeteilt:

1. Hypothek (H1)

Bis 50% des Belehnungswerts (bei Renditeliegenschaften: des tieferen Werts aus Kaufpreis und Bankschätzung)
Keine Amortisationspflicht
Tieferer Zinssatz, da geringeres Risiko für die Bank

2. Hypothek (H2)

Von 50% bis 75% des Belehnungswerts
Muss amortisiert werden — innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung
Leicht höherer Zinssatz

Beispiel bei einem Kaufpreis von CHF 1'000'000:

Tranche	Betrag	Amortisation
H1 (50%)	CHF 500'000	Keine
H2 (50–75%)	CHF 250'000	CHF 16'667/Jahr (über 15 Jahre)
Eigenkapital (25%)	CHF 250'000	—

Die Amortisation der H2 wird bei der Tragbarkeitsberechnung als Ausgabe berücksichtigt.

Besonderheiten bei Renditeliegenschaften

Die Tragbarkeitsberechnung für Renditeliegenschaften unterscheidet sich in wichtigen Punkten von der für selbstbewohntes Eigentum:

1. Höherer Eigenkapitalanteil

Bei Renditeliegenschaften verlangen die meisten Banken mindestens 25% Eigenkapital (statt 20% bei Eigenheimen). Einige Banken fordern sogar 30–35%. Zudem muss das gesamte Eigenkapital «hart» sein — Pensionskassengelder werden bei Renditeobjekten in der Regel nicht akzeptiert.

2. Anrechnung der Mieteinnahmen

Hier liegt der grösste Unterschied: Bei Renditeliegenschaften werden die Mieteinnahmen teilweise als Einkommen angerechnet. Die Bank kürzt die Mieten aber um einen Sicherheitsabschlag:

Typisch: 70–80% der Nettomiete werden als Einkommen angerechnet
Der Abschlag berücksichtigt Leerstand, Mietausfälle und Unterhaltskosten
Manche Banken rechnen nur 60% an, insbesondere bei älteren Liegenschaften

Das ist entscheidend: Ohne Mietanrechnung wäre die Tragbarkeit bei Renditeliegenschaften fast nie erfüllt, weil die kalkulatorischen Kosten bei hohen Kaufpreisen enorm sind.

Tipp: Frage die Bank im Voraus, wie hoch die Mietanrechnung ist. Der Unterschied zwischen 60% und 80% kann entscheiden, ob die Finanzierung bewilligt wird oder nicht. Online-Banken und Versicherungen bieten teilweise grosszügigere Konditionen als klassische Kantonalbanken.

3. Strengere Bankschätzung

Banken schätzen Renditeliegenschaften auf Basis der Mieteinnahmen (Ertragswertmethode). Der Belehnungswert ist der tiefere Wert aus Kaufpreis und Bankschätzung. Liegt die Bankschätzung unter dem Kaufpreis, musst du die Differenz zusätzlich als Eigenkapital aufbringen.

Rechenbeispiel: Ist das Objekt tragbar?

Schauen wir uns ein konkretes Beispiel an:

Ausgangslage:

Kaufpreis: CHF 1'100'000
Bankschätzung: CHF 1'050'000 (massgebend, da tiefer)
Eigenkapital: CHF 275'000 (25% von CHF 1'100'000, plus CHF 12'500 für Differenz)
Hypothek: CHF 787'500 (75% von CHF 1'050'000)
Nettomieteinnahmen: CHF 52'800/Jahr
Bruttoeinkommen Käufer: CHF 140'000/Jahr

Schritt 1: Kalkulatorische Kosten berechnen

Position	Berechnung	Betrag
Kalkulatorischer Zins (5%)	5% × CHF 787'500	CHF 39'375
Amortisation H2	1% × CHF 787'500	CHF 7'875
Unterhalt & NK	1% × CHF 1'050'000	CHF 10'500
Total kalkulatorische Kosten		CHF 57'750

Schritt 2: Einkommen bestimmen

Position	Berechnung	Betrag
Bruttoeinkommen		CHF 140'000
Mietanrechnung (75%)	75% × CHF 52'800	CHF 39'600
Total anrechenbares Einkommen		CHF 179'600

Schritt 3: Tragbarkeit prüfen

Tragbarkeitsquote = CHF 57'750 / CHF 179'600 × 100 = 32.2%

Die Tragbarkeitsquote liegt bei 32.2% — also knapp unter der 33%-Grenze. Das Objekt ist tragbar. Aber es gibt kaum Spielraum.

Ohne die Mietanrechnung sähe es ganz anders aus: CHF 57'750 / CHF 140'000 = 41.3% — weit über der Grenze.

Was tun, wenn die Tragbarkeit nicht erfüllt ist?

1. Mehr Eigenkapital einbringen

Mehr Eigenkapital bedeutet eine kleinere Hypothek und damit tiefere kalkulatorische Kosten. Wer statt 25% beispielsweise 35% einbringt, reduziert die Hypothek erheblich.

2. Zweite Person einbeziehen

Durch einen Mitinvestor oder Ehepartner als solidarisch haftende Person steigt das anrechenbare Einkommen.

3. Bank wechseln

Nicht alle Banken rechnen gleich. Die Mietanrechnung variiert zwischen 60% und 80%, der kalkulatorische Zins zwischen 4.5% und 5%. Ein Vergleich lohnt sich.

4. Günstigeres Objekt suchen

Manchmal ist die ehrlichste Antwort: Das Objekt passt nicht zur finanziellen Situation. Ein kleineres oder günstigeres Objekt kann die bessere Wahl sein — mit gesundem Puffer statt enger Tragbarkeit.

5. Einkommen steigern

Nicht über Nacht machbar, aber mittelfristig relevant: Ein höheres Einkommen verbessert die Tragbarkeit direkt. Auch ein Nebeneinkommen oder Mieteinnahmen aus einer bestehenden Liegenschaft können helfen.

6. Kaufpreis verhandeln

Ein tieferer Kaufpreis wirkt doppelt: Weniger Eigenkapital nötig und tiefere kalkulatorische Kosten. Gerade im aktuellen Markt sind Preisverhandlungen bei Renditeliegenschaften realistischer als bei Eigenheimen.

7. Indirekte Amortisation statt direkte

Bei der indirekten Amortisation zahlst du nicht direkt die Hypothek zurück, sondern zahlst in eine Säule-3a-Lösung ein. Die Hypothek bleibt gleich hoch, was steuerlich vorteilhaft ist (höhere Schuldzinsabzüge). Gleichzeitig wird die 3a-Einzahlung bei der Tragbarkeit aber unter Umständen als Vermögenszuwachs betrachtet. Frage deine Bank, ob indirekte Amortisation akzeptiert wird und wie sie die Tragbarkeit beeinflusst.

Tragbarkeit bei mehreren Liegenschaften

Wenn du bereits eine oder mehrere Renditeliegenschaften besitzt, wird die Tragbarkeitsberechnung komplexer. Die Bank betrachtet dein gesamtes Immobilienportfolio:

Bestehende Hypotheken und deren kalkulatorische Kosten werden addiert
Bestehende Mieteinnahmen (mit Abschlag) werden zum Einkommen gezählt
Die Gesamtbelastung muss unter 33% des Gesamteinkommens bleiben

Das kann ein Vorteil sein: Wenn deine bestehenden Liegenschaften gut vermietet sind, stärken sie dein Einkommensprofil. Es kann aber auch zum Nachteil werden, wenn ältere Objekte hohe kalkulatorische Kosten verursachen.

Tragbarkeit und Cashflow: Zwei verschiedene Welten

Ein häufiges Missverständnis: «Wenn der Cashflow positiv ist, ist die Tragbarkeit automatisch erfüllt.» Das stimmt nicht.

Die Tragbarkeit rechnet mit dem kalkulatorischen Zins (5%), nicht mit dem tatsächlichen. Ein Objekt kann einen wunderbar positiven Cashflow haben (weil der aktuelle Zins bei 1.8% liegt) und trotzdem die Tragbarkeit nicht erfüllen (weil 5% kalkulatorischer Zins die Rechnung sprengt).

Umgekehrt: Die Tragbarkeit sagt nichts über den tatsächlichen Cashflow. Sie ist ein Stresstest, kein Abbild der Realität.

Die Rendite des Objekts — also Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite — ist wiederum eine dritte Perspektive, die von der Tragbarkeit unabhängig ist.

Tragbarkeit automatisch prüfen

Du willst wissen, ob dein Wunschobjekt tragbar ist? Der immometrics Tragbarkeitsrechner berechnet die kalkulatorischen Kosten, berücksichtigt die Mietanrechnung und zeigt dir sofort, ob die 33%-Grenze eingehalten wird.

Prüfe die Tragbarkeit deines Objekts → /tragbarkeit-rechner

Tragbarkeit bei Renditeobjekten: So rechnet die Bank