Rendement brut vs. rendement net vs. rendement des fonds propres

Rendement brut, rendement net, rendement des fonds propres -- ces trois termes contiennent le mot "rendement", et pourtant ils mesurent des choses totalement differentes. Les confondre ou n'en considerer qu'un seul vous expose a une mauvaise evaluation. Dans cet article, nous expliquons les trois indicateurs a l'aide du meme objet d'exemple, afin que vous puissiez voir immediatement les differences.

Si vous souhaitez calculer directement : le calculateur de rendement immometrics calcule automatiquement les trois indicateurs.

Vue d'ensemble : trois indicateurs, trois perspectives

Chaque indicateur de rendement repond a une question differente :

Indicateur	Question	Pris en compte
Rendement brut	Quel est le rapport entre le loyer et le prix d'achat ?	Uniquement le loyer et le prix d'achat
Rendement net	Que reste-t-il apres tous les frais ?	Loyer, frais d'acquisition, gestion
Rendement des fonds propres	Combien est-ce que je gagne sur mon capital investi ?	Tout + financement (effet de levier)

Les indicateurs s'appuient les uns sur les autres. Le rendement brut est le plus simple, le rendement des fonds propres est le plus significatif -- mais aussi le plus sensible aux hypotheses.

Pour les exemples suivants, nous utilisons systematiquement le meme objet, afin que les differences soient directement visibles.

Notre objet d'exemple :

• Prix d'achat : CHF 950'000
• Revenus locatifs nets : CHF 36'000/an (CHF 3'000/mois)
• Frais d'acquisition : CHF 18'000 (droit de mutation, notaire, registre foncier)
• Frais de gestion : CHF 8'200/an (entretien, administration, assurance, vacance locative)
• Fonds propres : CHF 237'500 (25%)
• Hypotheque : CHF 712'500 (75%)
• Interets hypothecaires : CHF 12'825/an (1,8% en moyenne)
• Amortissement H2 : CHF 11'833/an

Rendement brut : comparaison rapide, mais trompeuse

Formule

Rendement brut = revenus locatifs annuels / prix d'achat x 100

Calcul

CHF 36'000 / CHF 950'000 x 100 = 3,79%

Ce qu'il montre

Le rendement brut vous donne une premiere estimation en dix secondes. Vous n'avez besoin que de deux chiffres : le loyer net annuel et le prix d'achat. Cela en fait l'outil de screening ideal lorsque vous comparez des objets sur les portails immobiliers.

Ou il induit en erreur

Le rendement brut ignore tout ce qui coute de l'argent : frais d'acquisition, entretien, administration, assurance, vacance locative. En Suisse, ces postes peuvent reduire le rendement de 1 a 2 points de pourcentage. Deux objets avec le meme rendement brut peuvent etre totalement differents en termes de rentabilite -- par exemple parce que l'un est fraichement renove et que l'autre necessite un nouveau chauffage a CHF 80'000.

Les courtiers et les portails immobiliers communiquent presque exclusivement le rendement brut. Ce n'est pas un hasard : c'est le plus eleve des trois indicateurs et il rend chaque objet plus attractif au premier coup d'oeil.

Conclusion : bon pour un premier apercu, mauvais comme base de decision.

Rendement net : une image plus realiste

Formule

Rendement net = (revenus locatifs annuels - frais de gestion) / (prix d'achat + frais d'acquisition) x 100

Calcul

(CHF 36'000 - CHF 8'200) / (CHF 950'000 + CHF 18'000) x 100 = 2,87%

Ce qu'il montre

Le rendement net montre ce que le bien rapporte reellement apres deduction de tous les frais courants -- par rapport a l'investissement total, frais d'acquisition inclus. C'est le regard honnete sur la capacite de rendement de l'objet, independamment du financement.

Details importants

• Le rendement net est independant du financement. Que vous apportiez 20% ou 50% de fonds propres, il ne change pas.
• Il est parfait pour comparer differents objets, car il neutralise la structure de financement.
• La qualite du rendement net depend de la precision de votre estimation des couts. Celui qui sous-estime l'entretien embellit le rendement net.

Pour un detail complet de tous les postes de couts, lisez l'article Calculer le cashflow d'un immeuble de rendement.

Conclusion : le meilleur indicateur pour une comparaison objective de differents biens.

Rendement des fonds propres : l'effet de levier de l'hypotheque

Formule

Rendement des fonds propres = (revenus locatifs nets - couts hypothecaires) / fonds propres x 100

Ou couts hypothecaires = interets hypothecaires + amortissement

Calcul

(CHF 27'800 - CHF 12'825 - CHF 11'833) / CHF 237'500 x 100 = 1,32%

Attention : dans cet exemple, le rendement des fonds propres apres amortissement est relativement bas. Cela s'explique par la charge d'amortissement elevee. Sans amortissement (qui represente de la constitution de patrimoine), le calcul serait different :

Rendement FP avant amortissement = (CHF 27'800 - CHF 12'825) / CHF 237'500 x 100 = 6,31%

C'est pourquoi il est important d'indiquer toujours si le rendement des fonds propres est calcule avant ou apres amortissement.

L'effet de levier

Le rendement des fonds propres montre comment l'utilisation de capitaux etrangers influence le rendement sur votre propre argent. Vous ne financez que 25% du prix d'achat vous-meme, mais vous profitez de l'ensemble des revenus locatifs. Tant que le rendement locatif est superieur au taux hypothecaire, l'effet de levier est positif.

Mais : l'effet de levier fonctionne dans les deux sens. Si les taux augmentent ou si les loyers baissent, le rendement des fonds propres diminue de maniere disproportionnee. Une hausse des taux de 1,8% a 3,5% ferait passer les couts hypothecaires dans notre exemple a CHF 24'938 -- le cashflow deviendrait negatif.

Pour savoir si le financement reste supportable meme avec des taux plus eleves, consultez le calcul de capacite financiere.

Conclusion : l'indicateur le plus pertinent pour les investisseurs avec financement externe -- mais fortement dependant des hypotheses.

Important : avant ou apres amortissement ?

Il n'existe pas de convention uniforme pour calculer le rendement des fonds propres avec ou sans amortissement. Dans la pratique, vous rencontrerez les deux variantes. Veillez toujours a verifier quelle base est utilisee -- et calculez les deux variantes par securite. La difference peut etre considerable, comme le montre notre exemple (6,31% vs 1,32%).

Tableau comparatif : le meme objet, trois perspectives

Indicateur	Valeur	Pris en compte	Ignore
Rendement brut	3,79%	Loyer, prix d'achat	Frais, financement
Rendement net	2,87%	+ gestion, frais d'acquisition	Financement
Rendement FP (avant amort.)	6,31%	+ interets hypothecaires	Amortissement
Rendement FP (apres amort.)	1,32%	Tout	Rien

Le meme objet -- et pourtant des rendements entre 1,32% et 6,31%. Cela montre a quel point il est important d'utiliser le bon indicateur pour la bonne question.

Quel indicateur et quand ? Matrice de decision

Situation	Indicateur recommande	Pourquoi
Filtrer des objets sur les portails	Rendement brut	Rapide, seulement 2 chiffres necessaires
Comparer equitablement deux objets	Rendement net	Neutre en termes de financement, tous les frais inclus
Evaluer votre investissement	Rendement FP	Montre ce que vous gagnez sur votre argent
Parler avec la banque	Les trois	La banque veut une vue d'ensemble
Planification a long terme	Rendement net + rendement FP	Rendement net pour la stabilite, rendement FP pour la performance

Conseil de pro

Calculez toujours les trois indicateurs. Si le rendement brut semble attractif mais que le rendement net est nettement inferieur, l'objet a des couts courants eleves. Si le rendement des fonds propres est tres eleve, vous travaillez avec beaucoup d'effet de levier -- ce qui peut devenir risque en cas de hausse des taux.

Pour un calcul de rendement complet avec toutes les particularites suisses, lisez l'article Calcul de rendement immobilier en Suisse.

Malentendus frequents

"Un rendement brut de 5% est bon"

Pas necessairement. Un rendement brut eleve peut indiquer un objet bon marche dans un emplacement faible -- avec un risque de vacance eleve et un faible potentiel de plus-value. Seul le rendement net montre si l'objet reste attractif apres tous les frais.

"Le rendement des fonds propres est toujours le meilleur indicateur"

Non. Le rendement des fonds propres est sensible aux hypotheses de financement. Si le taux d'interet ou le taux d'avance change, il fluctue fortement. Pour une comparaison objective de differents objets, le rendement net est plus adapte.

"Le rendement est tout"

Le rendement est important, mais ce n'est pas le seul critere. Le cashflow vous montre si vous devez payer de votre poche chaque mois. La capacite financiere determine si la banque approuve le financement. L'emplacement, l'etat et le potentiel de developpement du bien sont egalement essentiels. Le rendement est un aspect partiel -- pas l'image complete.

Calculer automatiquement les trois indicateurs

Au lieu de tout calculer a la main : le calculateur immometrics calcule automatiquement le rendement brut, le rendement net et le rendement des fonds propres -- y compris les frais d'acquisition cantonaux, la capacite financiere et la prognose de cashflow.

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