6 kostenlose Immobilienrechner für die Schweiz
Tabellen sind mühsam. Zur Bank zu gehen, bevor du die Grundlagen gerechnet hast, ist noch schlimmer. Deshalb haben wir sechs kostenlose Rechner gebaut, damit du die Zahlen selbst durchspielen kannst, in wenigen Minuten, bevor dir jemand etwas verkaufen will.
Hier erfährst du, was jeder Rechner macht und wann du ihn einsetzt.
1. Tragbarkeitsrechner
Schweizer Banken schauen nicht nur, ob du die aktuelle Hypothekarzahlung stemmen kannst. Sie testen deine Finanzen gegen einen theoretischen Zinssatz von 5 % und begrenzen die Wohnkosten auf einen Drittel des Bruttoeinkommens. Das ist ein strenger Massstab, und viele Käufer werden damit kalt erwischt.
Dieser Rechner macht genau diesen Test. Gib Einkommen, Eigenkapital und Kaufpreis ein. Du siehst sofort, ob eine Bank die Finanzierung bewilligen würde, und falls nicht, wie weit du noch davon entfernt bist. Er zeigt auch, wie sich verschiedene Darlehensstrukturen (Aufteilung in erste und zweite Hypothek) auf das Ergebnis auswirken.
Nutze ihn, bevor du ernsthaft mit der Besichtigung von Objekten beginnst.
2. Kaufen vs. Mieten Rechner
Die Frage, die sich jeder Schweizer Mieter irgendwann stellt. Die Antwort hängt vom Kanton, deinem Zeithorizont und Annahmen zu Wertsteigerung und Mieterhöhungen ab - alles andere als offensichtlich.
Dieser Rechner modelliert die vollen Kosten beider Wege über 10, 20 und 30 Jahre, inklusive Hypothekarzinsabzug (kantonal unterschiedlich), Amortisation und geschätztem Vermögensaufbau durch Wertsteigerung. Der Break-even-Punkt, also das Jahr, ab dem Kaufen günstiger wird als Mieten, ist direkt im Diagramm sichtbar.
Nutze ihn, um herauszufinden, ob Kaufen für deine Situation finanziell wirklich Sinn macht, nicht nur emotional.
3. Budgetrechner
Vom verfügbaren Budget rückwärts zu rechnen ist oft sinnvoller, als sich zuerst in ein Objekt zu verlieben. Dieser Rechner nimmt dein Einkommen und vorhandenes Eigenkapital und gibt dir eine klare Obergrenze, bis zu der Schweizer Banken finanzieren.
Er wendet beide Schranken gleichzeitig an: die Einkommensregel (maximale Wohnkosten ein Drittel des Bruttoeinkommens, mit 5 %-Stressrate) und die Eigenkapitalregel (mindestens 20 % Eigenanteil, keine Pensionskassenentnahmen bei Renditeobjekten). Das niedrigere der beiden Limits ist dein reales Budget.
Er zeigt auch, welche Schweizer Regionen in dieses Budget passen, mit typischen Preisen pro Quadratmeter.
4. Nebenkostenrechner
Der Kaufpreis ist nie der Endpreis. In der Schweiz kommen Handänderungssteuer, Grundbuchgebühren und Notariatskosten hinzu, und die Totalsummen variieren stark je nach Kanton. Zürich erhebt gar keine Handänderungssteuer. Waadt kann über 5 % auf den Kaufpreis aufschlagen.
Dieser Rechner schlüsselt jeden Kostenpunkt für alle 26 Kantone auf, damit du genau weisst, was du budgetieren musst, bevor du ein Angebot machst. Der Unterschied zwischen den Kantonen kann bei einem mittleren Objekt leicht CHF 20'000 bis CHF 40'000 ausmachen.
5. Amortisationsrechner
Direkte vs. indirekte Amortisation vergleichen
Schweizer Banken verlangen, dass die zweite Hypothek (der Teil über 65 % des Immobilienwerts) innerhalb von 15 Jahren zurückgezahlt wird. Dafür gibt es zwei Wege: direkt an die Bank oder indirekt über die Säule 3a.
Der indirekte Weg ist komplexer, aber oft lohnender. Du investierst deine jährlichen Beiträge in einen Säule-3a-Fonds statt die Schulden direkt abzuzahlen, und die Anlagerenditen können die Zinskosten des verbleibenden Darlehens übertreffen. Dieser Rechner vergleicht beide Szenarien über 15 Jahre mit drei Rendite-Annahmen (konservativ, ausgewogen, aktienbasiert), damit du siehst, welcher Ansatz mehr Vermögen aufbaut.
6. Rendite-Rechner für Renditeobjekte
Jedes Renditeobjekt analysieren
Das ist das umfassendste Tool. Füge die Inserats-URL von einem Schweizer Immobilienportal ein, und es zieht die wichtigsten Daten automatisch. Danach erhältst du eine vollständige Analyse: Bruttorendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite, 20-Jahres-Cashflow-Prognose, Szenarioanalyse (optimistisch, Basis, Stress) und einen Vergleich mit regionalen Marktbenchmarks.
Es ist für Investoren gedacht, die vor einem Angebot wissen wollen, ob ein Objekt wirklich positiven Cashflow generiert oder nur auf dem Papier gut aussieht.
Für wen diese Tools gemacht sind
Alle sechs Rechner sind kostenlos, erfordern keine Registrierung und funktionieren auf dem Handy. Sie sind für Menschen gebaut, die ihre Situation verstehen wollen, bevor sie mit einer Bank oder einem Berater sprechen, ob du als Erstkäufer weisst, ob du dir überhaupt etwas leisten kannst, als Immobilienbesitzer zwischen direkter und indirekter Amortisation abwägst oder als Investor Renditeobjekte in verschiedenen Kantonen prüfst.
Die Zahlen treffen die Entscheidung nicht für dich. Aber sie stellen sicher, dass du die richtigen Fragen stellst.
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